住宅增值税怎么算?计算方法有哪些?

住宅土地增值税的计算与房产的增值额有关，考虑购房贷款和房产投资回报时，也要留意土地增值税的影响。建议咨询税务专家，确保财务规划全面。

全部3个回答 >

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率   1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。   纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。   计算增值额的扣除项目：   （1）取得土地使用权所支付的金额；   （2）开发土地的成本、费用；   （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；   （4）与转让房地产有关的税金；   （5）财政部规定的其他扣除项目。   2、土地增值税实行四级超率累进税率：   增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。   增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。   增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。   增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。   上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。   纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：   计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：   （一）增值额未超过扣除项目金额50％   土地增值税税额=增值额×30％   （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％   （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％   （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％   公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

听说卖房要交税，具体怎么算，还得请教专业人士。

全部5个回答 >

一、房地产增值税1、房地产增值税，2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。2、有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。黄颖律师补充：二、房产增值税计算公式(一)预售款增值税核算的处理1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

全部5个回答 >

增值税的计算公式应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金(4)取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

全部3个回答 >