收回国有土地使用权怎么补偿

• 155****8951 1、对被征收房屋按市场评估价（以县物价部门测算发布的信息价为准）计算补偿后，其被征收房屋占地国有土地使用权不再进行补偿；对属于单位的土地（含公共土地、空地、企业改制后剩余土地等）不予补偿；对非人为遗弃倒塌、服从县城规划未进行重建的住房按2230元/平方米（房屋市场评估价3730元/平方米－成本价1500元/平方米）进行补偿的，其被征收房屋占地国有土地使用权不再进行补偿。
  2、对被征收房屋占地以外的土地使用权人院落或空地国有土地使用权予以补偿；对按简易搭建附着物进行补偿的，其附着物占地国有土地使用权予以补偿；对被征收房屋按成本价1500元/平方米进行补偿的，其国有土地使用权予以补偿。
  3、对予以补偿的国有土地使用权分出让和划拨两种类型，出让国有土地使用权按照土地使用年限和所在区域基准地价进行补偿，即土地补偿价格＝土地面积×基准地价×（出让年限-使用年限）/出让年限；划拨国有土地使用权按照我县城区目前**高征地补偿标准88.2元/平方米（58800元/亩）进行补偿。
  4、棚户区改造片区中所涉及的出让工业用地，根据《关于石台县旧城改造中涉及原企业改制职工土地收储补偿相关问题的批复》（石政秘〔2010〕62号）进行补偿，即按土地坐落所在区域的工业用地基准地价，扣除土地使用年限折算后的地价进行补偿。 2018-07-14 18:53:24
• 133****1934 土地补偿标准及构成：
  1、征地补偿费。
  根据《土地管理法》第47条第2款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费组成。它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，支付给被征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。因此，征地补偿费的性质，是土地所有权“转权”时政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。
  2、拆迁补偿费。
  根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿;对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地使用权而支付的费用。因此，拆迁补偿费的性质，是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”而支付给被拆迁人的补偿费。该费用属于政府出让前应承担的开发费用，如有“转嫁”开发商行为，在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。
  3、征地规税费。
  征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资金、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等六项费用组成。这些资金是因土地由“农用地”转变为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。
  4、土地出让金。
  土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。“有偿”收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，是土地出让合同属性决定的。退还不是补偿属性，是返还财产属性，土地使用人发还土地使用权，代表土地所有人一方的市县政府返还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，因此，不能将退还土地出让金视为对土地使用人的补偿。依据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”这里的42条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。
  5、土地使用权价值。
  土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响。土地使用权可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用权人因使用土地而产生。因此。《国务院城市拆迁条例》规定，拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价格进行评估给予补偿，这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，市场价格就体现出“物”的价格属性。物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。“有偿”方式收回国有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。 2018-07-14 18:51:46
• 133****3535 各地标准不一，到当地 国土资源局 咨询。
  《中华人民共和国土地管理法》
  第五十八条
  有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
  （一）为公共利益需要使用土地的；
  （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
  （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
  （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
  （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
  依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 2018-07-14 18:51:30
• 131****4855 1、“有偿”收回国有土地使用权程序
  第一步：修改规划
  依据《城乡规划法》第47条规定：有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：1、上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;2、行政区划调整确需修改规划的;3、因国务院批准重大建设工程确需修改规划的;4、经评估确需修改规划的;5、城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。
  组织编制机关修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告;修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。没有《实施情况总结》或《专题报告》组织编制机关不得编制修改方案。
  组织编制机关为本级人民政府。
  第二步：报批规划
  规划的审批因规划内容和规划级别不同，审批的权限不同，依据《城乡规划法》第13、14、15、16条规定，国务院、省级、市级、县级均有批准权限：
  国务院负责审批的有：省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划、直辖市的城市总体规划、省、自治区人民政府所在地的城市总体规划、国务院确定的城市的总体规划(由省、自治区人民政府审查同意后报国务院审批)。
  省级政府负责审批的有：省级政府管辖的行政区域除省会城市以外的城市总体规划。
  城市政府负责审批的有：城市辖区内的县政府所在地镇的总体规划。
  县级政府负责审批的有：除县政府所在地镇以外的镇的总体规划。
  省级政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议。镇政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议。
  第二步：公示规划
  城乡规划直接涉及公众生产、生活，财产权益等问题。因此，《城乡规划法》第26条规定，城乡规划报送审批前，应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。第8条明确规定，城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。
  第三步：实施立项
  市县镇府为实施总体规划还应制定五年近期规划，依据城乡规划及土地利用规划，根据本级财政投资能力和上级财政支持政策水平，编制项目建议书或项目条件交给有关单位或公司实施。
  第四步: 拆迁许可
  项目承接单位或项目公司，按照《城市拆迁条例》规定有关拆迁程序办理拆迁行政许可，获得许可后及时公告。
  第五步：补偿安置
  按照城市拆迁条例的规定，经有资质的房地产评估公司对房屋和土地依法按照市场交易价格进行评估，依据评估确定的标准签订补偿协议，给予安置。《城市拆迁条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。” 需要迁移的被拆迁企业还应当为其提供迁移场地，因迁移营业损失还应补偿。
  有偿“收回”方式的，征地补偿费、拆迁补偿费、征地规税费和剩余年限的土地出让金，应该由政府返还，其价格标准则应区别情况处理：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时市场价格计算、返还四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定。 2018-07-14 18:51:18