房地产企业取得土地出让金返还应如何处理

• 149****3612 取得土地出让金返还款是冲成本？还是计收入？上述观点似乎存在一定的缺陷，要正确处理好上述问题，笔者认为，在遵循税收法定主义原则下具体问题具体分析。首先让我们了解有关国有土地使用权出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
  关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。国办发〔2006〕100号第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号第三条规定，土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。《财政部关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》(财综[2006]68号)第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。
  从上述法律规定上看，国有土地使用权出让应“净地”出让，土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让的，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。
  上述案例，A企业收到的返还款中，征地拆迁补偿22000万元是代垫款项不属于应税范围，应通过业务往来进行账务处理。收到的资金占用费属于“金融保险业”行为，应缴纳营业税2000×5%=100万元，但该收入不属于转让不动产，不计入土地增值税清算收入，计入收入总额缴纳企业所得税。
  垫付时：借：其它应收款 22000万元
  贷：银行存款 22000万元
  收到返还款时：借：银行存款24000万元
  贷：其它应收款22000万元
  其它业务收入2000万元
  借：其他业务支出100万元
  贷：应交税金—营业税100万元
  返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应进行的前期开发费用，相应形成土地使用权出让成本。企业会计准则规定，外购的资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为成本。企业所得税法实施条例第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础，所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。该笔费用政府在土地出让时既未实际发生也未实际收取，A企业在收到该返还款时，应直接冲减土地成本。由于返还的公共配套设施费，属于政府土地使用权出让收入的使用范围，纳入财政预算管理，因此，A企业应按要求进行施工，竣工验收并取得合法凭据后再计入土地开发成本。
  缴纳土地出让金时：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费120000万元
  贷：银行存款120000万元
  收到返还款时：借：银行存款20000万元
  贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费20000万元
  竣工验收后：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 20000万元
  贷：银行存款 20000万元
  返还的回迁房安置费，也属于政府土地使用权出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。由于企业在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金，因此，A企业收到返还款的行为属于预售回迁房，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。在土地增值税处理上，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第一款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。在企业所得税处理上，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出包括回迁房建造支出。
  收到返还款时：借：银行存款 6000万元
  贷：经营收入--商品房销售收入 6000万元
  借：营业税金及附加 300万元
  贷：应交税金—营业税 300万元
  支付建筑安装及其他费用时：借：经营成本——商品房销售成本
  贷：银行存款
  A企业按政府要求进行竣工验收后，实际工程支出大于返还的回迁房安置费6000万元时，确认为拆迁补偿费，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：经营成本——商品房销售成本;小于则在计算土地增值税时抵减拆迁补偿费，不作账务处理。
  返还的物流园财政补贴，属于政府补助，如不符合财税[2011]70号规定的不征税收入条件，应按照《企业会计准则第16号——政府补助》第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。在税务处理上，《财政部国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。会计上将政府补助收入计入“递延收益”，而税法规定应计入应纳税所得额的，那末在所得税年度申报时，凡应计入应纳税所得额但企业仍在“递延收益”帐户核算的政府补助收入，通过《纳税调整项目明细表》（附表三）中“确认为递延收益的政府补助”栏调增应纳税所得额。在未来的年度内应调减应纳税所得额。由于该收入不属于转让不动产收入，不计入土地增值税清算收入，不征收土地增值税。
  取得时：借：银行存款10000万元
  贷：递延收益10000万元
  按二年分摊递延收益，每年分摊5000万元
  借：递延收益 5000万元
  贷：营业外收入 5000万元
  综上所述，房地产企业收到土地出让金返还款时，财税处理上应根据实际情况分别进行处理。返还属于政府应支出的前期开发费用，应冲减土地成本；返还代垫的征地、拆迁补偿费用和土地前期开发费用应作往来业务处理，超返还部分作营业外收入；返还的属于土地使用权出让收入使用范围，并纳入财政预算管理的回迁房安置费和市政配套设施费应作经营收入；属于政府补助的返还款，应计入当年收入总额，符合不征税收入条件的，按相关规定处理 2018-07-14 11:19:31
• 138****9337 　在城市建设中，地方政府出于招商引资、建设回迁房和基础设施等原因，对收取的土地出让金实行一定比例或额度返还，房地产企业取得返还款应如何处理？这直接关系到所得税的计税基础、土地增值税扣除项目金额和营业税的计算，下面通过一则案例进行分析。
  
  　　案例：某房地产开发公司（以下简称A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司对取得的返还款应如何处理？是冲成本？还是计收入？征纳双方出现了两种不同的观点。
  
  　　法理分析
  
  　　要处理好上述问题，笔者认为，在遵循税收法定主义原则下，应具体问题具体分析。首先，我们先了解土地出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定，供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。关于土地出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出。
  
  　　从上述法律规定上看，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。
  
  　　上述案例，A公司收到返还的征地拆迁补偿属于垫付款项，不属于应税范围，应通过业务往来进行账务处理。垫付时，借：其他应收款，贷：银行存款。收到返还款时，作相反分录冲回。返还的资金占用费，应认定A公司为B市提供金融保险业应税劳务行为，应缴纳营业税100万元，会计处理上，
  
  　　借：银行存款
  
  　　　　贷：其他业务收入；
  
  　　计提营业税，
  
  　　借：其他业务支出
  
  　　　　贷：应交税金——营业税。
  
  　　收到返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本。由于B市在土地出让时，既未实际发生该笔费用，也未实际收取，且返还的公共配套设施费又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。企业所得税法实施条例第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础，所称历史成本，指企业取得该项资产时实际发生的支出。因此，A公司收到该返还款时，应冲减土地成本，待公共配套设施竣工验收后，凭合法有效票据，再计入土地开发成本。会计处理上，缴纳土地出让金，
  
  　　借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
  
  　　　　贷：银行存款；
  
  　　收到返还款，
  
  　　借：银行存款
  
  　　　　贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费；
  
  　　设施竣工验收后，
  
  　　借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
  
  　　　　贷：银行存款。
  
  　　收到的回迁房安置费，也属于政府土地出让收入的使用范围，因A公司在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金。所以A公司收到该返还款时，应认定其为预售回迁房应税行为，按销售不动产税目缴纳营业税。在土地增值税处理上，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第一款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。所得税处理上，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出包括回迁房建造支出。会计处理上，以实际收到的返还款计入经营收入——商品房销售收入，并计提营业税金及附加。
  
  　　支付回迁房建设工程费用时，
  
  　　借：经营成本——商品房销售成本
  
  　　　　贷：银行存款
  
  　　实际工程支出大于返还的回迁房安置费时，确认为拆迁补偿费，
  
  　　借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
  
  　　　　贷：经营成本——商品房销售成本；
  
  　　小于则在计算土地增值税时，抵减拆迁补偿费，不作账务处理。
  
  　　A公司收到的财政补贴属于政府补助，在会计处理上，应按照企业会计准则第16号——政府补助第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。取得时，借：银行存款，贷：递延收益，如按二年分摊递延收益，每年分摊5000万元，
  
  　　借：递延收益5000万元
  
  　　　　贷：营业外收入5000万元。
  
  　　税务处理上，《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。A公司在申报企业所得税时，通过《纳税调整项目明细表》（附表三）中“确认为递延收益的政府补助”栏调增应纳税所得额5000万元，在第二年度内，再调减应纳税所得额5000万元。如符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，则作不征税收入处理。 2018-07-14 11:17:58
• 153****0865 要处理好上述问题，笔者认为，在遵循税收法定主义原则下，应具体问题具体分析。首先，我们先了解土地出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定，供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。关于土地出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出。
  　　从上述法律规定上看，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。 2018-07-14 11:17:32