1、全天候服务,24小时值守,也就是我们通常说的物业服务没有双休日、节假日的服务,这就要做到昼夜监控、随时服务; 2、必须实行专业化管理和服务,配备各类专业技术人员,按计划运行,按规程操作,按标准服务,使设施、设备处于良好的运行状态,延长业主物业使用寿命,这其实暗含了替业主管理资产的物业服务职能; 3、按照合同约定履职,不得缺斤短两、缩水服务,降低服务质量标准,并随时接受业主的监督,同时还要强调阳光操作,取信于业主; 4、不断提高运用现代化手段服务水平,不断改进服务方式方法,比如电脑收费、网络沟通、首问责任制、一站式服务等; 5、实行人性化管理,亲情化服务。物业管理的**高境界就是情感管理,物业服务企业必须真心诚意地为业主服务,把业主当亲人,视服务为天职,真正做到想业主所想、急业主所急、帮业主所需。有了这样的职业态度和服务意识,就没有管不好的物业、服务不好的业主。
全部4个回答 > 如何做好老旧小区的物业管理
153****5265 | 2018-07-13 23:43:34-
147****5274 物业管理作为市场经济和房地产发展的产物,目前已成为社会经济发展中的一个新兴产业。近3年来,我区对老、旧小区物业管理工作进行了探索,基本进入市场化运行,形成了初步的管理机制,为推进我区社区各项建设的顺利开展作出了积极贡献。但是,与现代化新中心城区建设和人民群众的期望还有一定差距。有许多需要研究和解决的问题。
1、物业管理作为管理现代城市的一种新理念、新方法还没有被广大市民所理解,对物业管理的深层意义缺乏足够的认识,对某些服务内容和收费项目不认可。
2、业主、业主委员会和物业企业三者的权责利关系不明确。业主和管理管理企业还很难取得共识,双方矛盾不断,物业费收缴困难。
3、物业管理手段落后,智能化小区非常少,比先进地区差距仍然很大。由于历史的原因,我区老旧小区偏多,而且很多老旧小区都没有实行物业管理。虽然自2007年起我区在万寿花园小区实施准物业管理试点,但由于服务成本日益增长,也难以维持。
为确保物业管理走上一个新阶段,在城市建设和管理中发挥其应有作用,提出以下建议:
1、加大宣传力度,普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市,更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理。管理要从加强物业管理入手。我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。人们对此认识不足,经验不足是难免的。但决不能因此而放慢脚步,应该是奋起直追。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规,开创物业管理的新局面,总结出新经验,创建自己城市的品牌。同时,要加大投入力度,为物业管理工作提供资金和人力资源保证;要引导媒体对物业管理工作进行客观报道,为物业管理企业创造良好的舆论环境。
2、进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。一要加强组织领导,在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。二要注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。
3、完善市场管理机制,推进物业管理市场化运作。一要完善市场准入机制。政府职能部门要切实把握好准入门槛;完善物业管理企业资质的动态管理;逐步建立完整的监督机制。二要完善市场竞争机制,健全和落实物业管理招投标制度。三要建立健全市场定价机制,出台相关细则,完善物业管理服务定价标准。
4、充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的**好桥梁,在管理城市工作中发挥着不可替代的作用,他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能,是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合,物业管理、物业事业一定会兴旺发达。难度较大的现实。在和谐社区建设中,要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验,树立典型,并及时加以推广,为广大居民提供舒适便捷的生活环境,营造安居乐业的良好氛围。 2018-07-13 23:44:44 -
152****0651 一是按照“重心下移、属地管理”的原则,加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组,区住建局下设办公室,负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责,做好相关工作;街道负责指导业主委员会选举、换届工作,调处物业管理纠纷、应急处置等;社区要建立物业管理联席会议制度,召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加,定期收集居民建议,协调解决物业管理中的疑难问题,在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。
二是积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区,街道要积极指导,依法成立业主委员会;对产权关系复杂,不具备条件的小区,可成立小区管理委员会。通过业主委员会将业主诉求反映给政府,协调沟通解决问题,减少上访率。
三是进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立联评机制,对物业公司的评审定级,要充分征求、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库,对进入的物业公司,要严格审查;对于动辄退出的物业管理公司,要采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金,通过以奖代补形式,对联评中等级较高的物业公司予以奖励。
分类实施,逐步整治
老旧小区类型不同、整治也应有别。对于个别“先天不足,后天老化”情况过于严重,改进管理的余地极为有限的老旧住宅小区(主要是上世纪80年代以前建设的小区),要纳入旧城综合改造计划,通过拆旧建新从根本上解决问题。对于近期没有改造计划但有整治提升空间的老旧小区(主要是上世纪80年代以后建设的小区),可通过逐步整治,让惠于广大居民。
一是在条件允许的情况下,加大投入、分期治理、逐年解决。可依据小区破损程度,同时参考建设年代,对老旧小区进行排序。每年选择若干个小区进行试点,打造样板工程,发挥示范作用,逐步完成老旧小区的综合整治提升工作。整治重点包括影响居民日常生活的水、电、气等问题,以及环境整治、道路、绿化、照明、健身等其他基础设施建设。
二是要多措并举解决资金难题。老旧小区整治提升投入大、问题复杂,单靠区政府力量难以有效推动,必须依靠市委、市政府的大力支持。建议市上加大资金、政策支持力度,设立“老旧小区维修专项资金”,由市、区两级财政解决,并研究出台相关政策,明确筹资途径、出资比例。如,对有主管部门的老旧小区,按照市财政、主管部门一定比例出资投入;对没有主管部门的小区,按照市、区财政一定比例投入;老旧小区水、电、气等专业经营设施设备,由专业经营单位承担专业经营设施分户计量装置的维修、养护、更新等责任及相关费用;房屋建筑本体设施由业主承担,有大修基金的提取大修基金,没有大修基金的,按“一事一筹”的原则,由业主分摊。
因地制宜,创新管理
老旧小区基础条件不一,其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大,情况复杂,物业管理必须因地制宜,区别不同情况采取相应措施。
一是对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区,要积极创造条件引入规范的物业管理,把管理权交给业主与物业。街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会;小区业主委员会(管委会)根据实际,选择合适的物业公司,确定服务标准和收费标准;政府相关部门要加强宣传、监管,引导物业管理公司提高服务水平。
二是对于条件较差,难以请到专业物业公司的,可以采取“1+N”的自治管理模式,可有效减少居民需要交纳的物业管理费用。“1”:即小区自治管理小组。在社区的引导帮助下,小区居民采取自愿方式,成立自治管理小组,按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则,管理居民事务。成员由热心公益事业的小区楼栋长、党员及部分居民组成,采取抵偿、免费等不同形式。“N”:包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式。其中,服务外包是将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构;居民互助是居民自己向小区自治管理小组报名提供绿化、保洁、维修水管等相关服务,并因此获得部分收入。
三是对于条件较差且无法实施自治管理的小区,可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构,广泛吸纳辖区就业困难人员组成,经培训上岗,通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式,实现准物业管理的市场化运作。
无论采取何种管理模式,在运行过程中,均可充分整合小区资源,多方筹措资金,通过院内泊车抵偿服务、便民设施的收入等,弥补资金短缺,确保管理服务到位。
加强宣传,营造氛围
要广泛深入宣传《物业管理条例》,营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。
一是积极引导居民转变观念、更新观念,尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变,树立“花钱买服务”的意识。
二是要加强对物业管理工作的组织领导,加大考核与监督检查力度。对在物业管理中做出突出成绩的街道、社区、业主委员会、物业管理公司的管理经验和先进事迹进行总结推广,大力进行表彰奖励。
三是提高物业管理公司服务水平和服务能力。加大对物业管理从业人员的培训,提高服务意识、专业技能和服务水平,充分运用科学管理技术,优化服务质量,真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。 2018-07-13 23:44:02 -
133****6192 物业管理作为市场经济和房地产发展的产物,目前已成为社会经济发展中的一个新兴产业。近3年来,我区对老、旧小区物业管理工作进行了探索,基本进入市场化运行,形成了初步的管理机制,为推进我区社区各项建设的顺利开展作出了积极贡献。但是,与现代化新中心城区建设和人民群众的期望还有一定差距。有许多需要研究和解决的问题。
1、物业管理作为管理现代城市的一种新理念、新方法还没有被广大市民所理解,对物业管理的深层意义缺乏足够的认识,对某些服务内容和收费项目不认可。
2、业主、业主委员会和物业企业三者的权责利关系不明确。业主和管理管理企业还很难取得共识,双方矛盾不断,物业费收缴困难。
3、物业管理手段落后,智能化小区非常少,比先进地区差距仍然很大。由于历史的原因,我区老旧小区偏多,而且很多老旧小区都没有实行物业管理。虽然自2007年起我区在万寿花园小区实施准物业管理试点,但由于服务成本日益增长,也难以维持。
为确保物业管理走上一个新阶段,在城市建设和管理中发挥其应有作用,提出以下建议:
1、加大宣传力度,普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市,更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理。管理要从加强物业管理入手。我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。人们对此认识不足,经验不足是难免的。但决不能因此而放慢脚步,应该是奋起直追。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规,开创物业管理的新局面,总结出新经验,创建自己城市的品牌。同时,要加大投入力度,为物业管理工作提供资金和人力资源保证;要引导媒体对物业管理工作进行客观报道,为物业管理企业创造良好的舆论环境。
2、进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。一要加强组织领导,在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。二要注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。
3、完善市场管理机制,推进物业管理市场化运作。一要完善市场准入机制。政府职能部门要切实把握好准入门槛;完善物业管理企业资质的动态管理;逐步建立完整的监督机制。二要完善市场竞争机制,健全和落实物业管理招投标制度。三要建立健全市场定价机制,出台相关细则,完善物业管理服务定价标准。
4、充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的**好桥梁,在管理城市工作中发挥着不可替代的作用,他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能,是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合,物业管理、物业事业一定会兴旺发达。难度较大的现实。在和谐社区建设中,要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验,树立典型,并及时加以推广,为广大居民提供舒适便捷的生活环境,营造安居乐业的良好氛围。 2018-07-13 23:43:48
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答
如何做好物业管理工作 随着城市规模的不断扩大城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出因此进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。 物业管理工作社会性强、敏感度高涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作必须从以下几方面入手一要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范因此各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。 二小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制进一步完善各项基础设施建设尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房并要明确指出此办公用房和经营性用房的**终产权归该小区的全体业主所有办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中。《物业管理条例》规定该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。三要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念采用人们喜闻乐见的形式广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。 四要根据即将实施的《物业管理条例》制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。
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答
如何做好物业管理服务工作:(一) 物业管理服务要做到“五知”: 1、 知人——知道服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群,这是一个比较繁杂的群体,有男女老幼,有当官的,也有为民的,有富裕的,也有贫寒的,有素质高的,也素质低的。 因此我们对服务对对象尽量做到熟知,很有利于有针对性的做好服务。 2、 知心——要了解为主服务的心里需求,一般来讲,业主有以下十个方面的需求: (1) 业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”;(2) 业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙” (3) 业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”; (4) 业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言; (5) 业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾; (6) 业主需要优美环境——好环境才有好心情; (7) 业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼; (8) 业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃,满面春风; (9) 业主需要家的感觉——胜似亲人一家人; (10) 业主需要超值享受——“这点费用交得很值” 3、 知爱——要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深,爱像阳光雨露,滋润万物,爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚,我们的服务追求才会无怨无悔, 我们要有博爱的胸怀, 才容得下业主的一切。 4、 知事——知道物业管理服务工作具体事务,只有知道要做什么事,才能争取服务主动性,物业管理服务**怕心中无数,心中无数就会被动挨打。 5、 知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求,又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习,人人争做好人好事。 (二) 做好物业服务,保证服务质量的五个方面: 1、 追求物业管理服务质量——做到精益求精,细致入微,持续改进,无可挑剔: 2、 树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力,行为显文明的感染力: 3、 提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化,员工做到一门精多门通: 4、 讲究物业管理服务特色——根据业主的需要,不断推出具有特色的个性化服务; 5、 注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑; (三) 做好物业管理服务四点要求: 1、 坚持物业管理服务目的的一致性。 2、 物业管理服务要有透明度。 3、 要保持物业管理优质的持久性、扩展性。 4、 加强物业管理服务的规范性。
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一、重视人在物业管理服务中的重要性 目前,随着社会现代化进程的加快,大多数物业公司都意识到了服务的重要性,特别是人在物业管理服务中的重要性。 首先说物业管理中的人,物业的使用者(即业主),他们很大程度上也是物业的所有者,另外就是物业管理者(物业管理人员)。物业管理主要依靠物业管理人员来操作,物管人员的素质和水平直接关系到物业管理的质量。同样,与业主关系处理的好坏,也直接影响到物业管理的服务质量,这说明,物业管理的根本就是人对人的管理。 那么谁来管谁呢?在物业管理者和使用者之间,根本不存在谁管理谁的问题,应该说是管理与服务的关系,业主交纳管理费,物业公司提供有偿服务,要让业主钱交得值,又让物业公司觉得没白干。关键是要处理好服务与管理的关系,要寓管理于服务之中,寓服务于管理之中,即让业主满意又使物业公司生存和发展。 另外,作为业主,应该明确自己的权力的义务,自觉遵守各项物业法规,按照规定交纳管理费用,积极与物业管理人员一起参与和监督小区的物业管理,同时努力提高自身素质,争做文明市民。 同时,作为物业管理人员,要不断提高自身素质和业务水平。在物业小区里,由于住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员的确不能对业主要求太高,而应从管理人员自身找差距,靠自己高水平的管理和高质量的服务去赢得住户的理解与支持。并与业主建立友好的关系,不断提高业主参与管理,参与服务的意识和能力,提高业主的主人翁意识和管理的积极性。 二、树立"以人为本"全心全意服务 提供"以人为本"的人性化服务,这是一种趋势,更是一种挑战,物业管理做为劳动密集型的服务行业,顾客的满意是衡量物业公司工作的**终标准,这就要求物业公司:一方面要更新服务观念,不断吸纳优秀人才,建立系统化的人员培训、学习制度;提高人员的综合素质;投入大量的人力、物力和时间等资源,从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法各项业务的操作程序等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念、优化服务质量、市场迫使物业公司将管理的重点放在硬件管理上的同时,更要注重如何进行对顾客提供优质的服务,从方便业主的角度出发,提供高水准的服务,以诚信、积极的态度对待业主、关心业主、满足业主日益增长的需要,不断改进服务质量,只有这样,才能为业主提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
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物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 一是常规性的公共服务,主要有以下几项: ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督; ②房屋设备、设施的管理; ③环境卫生的管理; ④绿化管理; ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作; ⑥车辆道路管理; ⑦公众代办性质的服务; 二是针对性的专项服务: ①日常生活类; ②商业服务类; ③文化、教育、卫生、体育类; ④金融服务类; ⑤经纪代理中介服务; ⑥社会福利类; 三是委托性的特约服务: 物业管理企业在实施物业管理时,第一大类是**基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身的能力和住用人的要求,确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度。
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