买回迁房注意什么？

• 148****6230 我认为，回迁房有两种：一种是有产权的回迁房，另一种是无产权而置换居住的回迁房。作为第一种，如果签订了房屋买卖合同，办理了相关手续后，是可以购买的；而作为后一种，是不能购买的。建议向建设行政部门咨询，效果会更好。 2018-07-12 15:30:08
• 147****5857 1、严防“一房数卖”
  
  回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。
  
  当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
  
  因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。
  
  2、一定要约定房产过户和交房的时间
  
  签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  
  签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
  
  3、买方要留尾款
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  4、要求卖方的配偶签名
  
  实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
  
  5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
  
  因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。
  
  四、“改合同”法律性质和法律后果
  
  以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉及“改合同”的问题，那么“改合同”法律性质和法律后果是什么? 2018-07-12 15:29:53
• 132****9013 回迁的房产属于政策性房产,完税或者取得产权证内5年是不能处分的 就是不能买卖 不能赠与 不能过户、因为政策性房产要审查购买对象,审批严格。
  现在回迁房来说你只能和房主签订一份合同 ,合同上约定的东西一定要详细 怎么付款,款付清后房证办下来后什么时间过户 全要写明你和房主之间**好找一个共同的朋友为你两个做个鉴证,不要因为这个事出了麻烦将来弄的大家都不好 。
  毕竟现在这种房子一不能过户二不能公正的 。去找拆迁办。 2018-07-12 15:29:13
• 144****5357 购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。
  1.凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款.
  2.按合同规定交房款并取回发票.
  3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续.
  4.视房屋面积大小减免部分或全部契税.
  5.凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。 2018-07-12 15:28:54