其实在购买回迁房的时候，需要注意的问题还是很多的，如果说回迁房已经拥有房屋所有产权证是可以按照二手房来买卖或者是租赁交易，如果说还暂时没有取得房屋所有产权证，这种房子其实就类似于小产权房，在交易的时候是不受法律保护的，所以一旦出现有房东一房两卖的情况，也很难保护自己的合法权益，而且出现房价高涨之后，因为违约的成本比较低，所以一房两卖的情况会经常发生。因为在市场上回迁房的价格要比商品房的价格要低很多，在购买的时候还要注意由谁来承担相应的税费，因为在交易的时候，涉及到两次税费的缴纳，原房主在取得房屋所有产权证的时候，需要缴纳一次费用，在转让的时候还需要缴纳相应的土地出让金，所以如果购买的时候要问清楚，这两次费用是由谁来承担。
买回迁房要注意什么？
151****8718 | 2018-07-12 15:36:09
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148****5857 （一）回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村（居）改造房屋不是本文讨论的范围。
（二）未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效？只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
另外，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳，一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。 2018-07-12 15:36:55 -
133****0259 （一）确定由谁承担相关税费。尤其值得注意的是，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。
（二）在交易时，购房者应防止一房两卖。
（三）一定要约定房产过户和交房的时间，签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
（四）买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，如果买房留有尾款（做好是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。
（五）要求卖方的配偶签名。由于这类房屋多为夫妻共有，因此，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。
（六）尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。 2018-07-12 15:36:37 -
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买回迁房需要注意：1、防止回迁房一房多卖因为回迁房是没有办法办理预告登记的，所以一旦近期的房价上涨，因为违约的成本过低，房东很有可能会把房屋出售给其他人，造成一房多卖的局面。2、卖方的顺序继承人签字在没有取得房屋所有产权证之前，尽可能的要让卖方的顺序继承人签字，表明对于房屋出卖行为的认可和对继承权利的放弃。3、约定房产过户和交房时间虽然签署了回迁房的买卖协议，但因为没有取得产权证，相当于房屋的产权仍然没有过户，而且在实践当中不能够确保何时可以取得房产证，然后办理过户，所以在签署协议的时候一定要写名字，取得房产证之日起多少日内办理产权的转移手续，还要约定好无法达成时应该承担的责任，以及所支付的赔偿。
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1、房价不同在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。2、买卖双方的关系不同商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。3.性质不同拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。4.户籍无法迁入等问题。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。5.流动人口多，有安全隐患。回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。回迁房是否可以买卖需要分情况：1、业主已取得《房产证》可正常交易有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。2、业主手中只有回迁协议的不能过户业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。
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回迁房是指发展商征收土地时赔给回迁民的房子，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价，如果你准备购买回迁房，那么一定要提前去了解一下这个房子有没有房产证，有些回迁房会存在没有房产证的情况，没有产权证的回迁房是不可以买卖的，同时这种房子也不受法律保护的。
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第一、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。 第二、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。 第三、必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。 第四、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
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