房产增值部分如何计算

• 142****9445 **高法为了更好地帮助人们运用新的司法解释，出了一本《婚姻法司法解释（三）理解与适用》。该书中关于增值的计算列举了现今多数法院计算的方式，在明确**款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2，即得出另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有，剩余的贷款由其全部偿还。
  计算方式（一）：
  共同还贷20万**30万贷70 万
  贷款总利息60万
  总房款：100万+60万=160万
  房屋现值：200万
  共同还贷部分（本+息）占总房款（房款+利息）的比例：20÷160=12.5%
  共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：12.5%×200万÷2=12.5万
  计算方式（二）：
  共同还贷20万**30万贷70 万
  贷款总利息60万
  总房款：100万+60万=160万
  房屋现值：200万
  房屋增值倍数：200万÷160万=1.25倍
  共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：20万÷2×1.25倍=12.5万
  计算方式（三）
  共同还贷20万**30万贷70 万
  贷款总利息60万
  总房款：100万+60万=160万
  房屋现值：200万
  房屋增值比例：(200万-160万) ÷160万=25%
  共同还贷的一半：20万÷2=10万
  对应的财产增值：20万÷2×25%=2.5万
  共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分：（20万÷2）+（20万÷2×25%）=12.5万
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  深圳律师事务所 2018-06-25 10:27:52
• 148****2170 离婚房屋增值部分计算方法
  我们国家的婚姻法中详细地规定了多种关于增值的法院计算方式。首先，一定要明确**款项、按揭的贷款总额、利息的总额、共同还贷总额还有房屋的现值数据。明白了这些以后，再用婚后的共同还贷部分÷房屋的总价款(房屋价款+总的利息数额)×房屋的现值÷2。这项计算公式是比较好用的。第一，如果共同还贷的数额是20万**，然后是30万贷70万，那么贷款的总利息就是60万，总的房款数额就是100万+60万=160万，房屋的现值就是200万。再来看一下共同的还贷部分。共同还贷部分是本金+利息，一般占房屋总额的一部分比例，这个比例是20÷160=12.5%。那么财产的增值部分就是12.5%×200万÷2=12.5万。这个计算方式如果还没有搞清楚的话，法院里的工作人员会提供帮助。 2018-06-25 10:27:18
• 134****6100 1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。
  　　该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。
  　　若该房产的增值是因为装修而导致的**，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而**的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而**部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而**部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而**部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。
  　　2、夫妻一方在婚前支付**款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。
  　　根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。
  　　同时该条第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。
  　　实践中支付**款一方“以婚后还房贷用的个人工资或者个人经商、经营公司收入”等为抗辩理由主张不分割增值部分则是不成立的，因为个人工资或者个人经营收益也是夫妻共同财产。
  　　3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付**款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付**款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。
  　　其处理方式同上一种情形。因为支付**款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付**款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付**款的一方。
  　　4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”
  　　为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。
  　　从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。
  　　加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。
  　　5、一方支付**款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。
  　　这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。
  　　待房屋产权确定后，处理方式参照以上几种情形。 2018-06-25 10:26:43