房产增值部分如何计算?离婚时房屋增值部分如何计算

• 157****5606 委托鉴定机构进行评估。
  
  
  
  
  
  《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》
  
  　　一、司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
  
  　　二、国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：
  
  　　(一)法医类鉴定；
  
  　　(二)物证类鉴定；
  
  　　(三)声像资料鉴定；
  
  　　(四)根据诉讼需要由国务院司法行政部门商**高人民法院、**高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。
  
  　　法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定。
  
  　　三、国务院司法行政部门主管全国鉴定人和鉴定机构的登记管理工作。省级人民政府司法行政部门依照本决定的规定，负责对鉴定人和鉴定机构的登记、名册编制和公告。
  
  
  
  *注意：
  遇到法律问题应委托律师处理。非专业人士严禁擅自以法律条文作为实际案件的处理依据或者自行处理法律问题，否则后果自负。 2019-07-26 22:26:56
• 152****1124 1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。
  该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。
  若该房产的增值是因为装修而导致的**，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而**的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而**部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而**部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而**部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。
  2、夫妻一方在婚前支付**款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。
  根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。 2019-07-26 22:26:48
• 132****0901 离婚房产增值怎么计算，分为以下几种情况：第一种情况，一方在婚前支付了全部房款，并且将房屋的产权登记在一方的名下的，而且婚前已经取得了房屋的产权证。
  那么，离婚以后，这套房产的增值部分如果是因为市场的行情而自然增值的，就应该属于“自然的增值”，房产的增值部分可以认定为房产方的个人财产。
  第二种情况，一方在婚前支付了**款并且按揭贷款付完了全部的购房款，房屋的产权也是登记在自己名下的。婚后却以夫妻共同财产还房贷，以共同的还贷额占全部房款的比例计算。第三种情况，一方在婚前签订了购房合同，支付完**款项并且按揭付完了全部的房款，婚后取得房产证以后，房产只登记在支付**款的那方名下，并且婚后夫妻会以共同财产来还房贷。
  房产的增值应该归两个人所有。第四种情况，一方在婚前买的房屋，但是另一方在婚前或者婚后在房产证上加了名字，房产的增值部分就是夫妻的共同财产。
  第五种情况，一方支付的**款以后，并且按揭付完全部的购房款，婚后双方一起还房贷，但是夫妻双方离婚时未取得房屋产权证的，房屋的增值部分也是归夫妻二人所有。 2019-07-26 22:26:45
• 156****6705 　
  
  离婚时，房产分割是共同财产分割的重要内容，实践中对于婚内共同还贷增值部分的计算，如何认定和分割？
  
  
  
  不动产婚内共同还贷及增值的计算
  
  
  
  涉及婚后夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产**率——甲男诉乙女离婚纠纷案
  
  
  案例要旨：离婚案件中，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款的，涉及婚后夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产**率。所称不动产**率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
  案例来源：《民事审判指导与参考》总第65辑
  
  
  
  案情简介
  
  
  
  甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男**8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
  
  
  
  甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。
  
  
  法院裁判情况
  
  
  
  一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《**高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，第一步应先计算诉争房产的**率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产**率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。
  
  2019-07-26 22:26:41
• 143****9462 一、案情简介
  
  
  
  甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男**8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
  
  
  
  甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。
  
  
  
  二、法院裁判情况
  
  
  
  一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《**高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，
  
  
  
  第一步应先计算诉争房产的**率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
  
  
  
  第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产**率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。
  
  
  
  乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
  
  
  
  三、 主要观点及理由
  
  
  
  《**高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解解（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，
  
  
  
  第一步是计算不动产**率，不动产**率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产**率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出**率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用； 2019-07-26 22:26:36