写字楼价格比住宅高吗

经区万象城均价15757元/㎡，山花泰和府14938元/㎡，几乎翻了一翻，而同一区位的写字楼均价8000-10000，住宅高于写字楼的“倒挂现象”显而易见。在58同城租房网上，我们了解到经区万象城一百平米左右的住宅租金约2800元/月，投资回报率仅为2%左右，而同一区位的写字楼租金约2.5元/天/㎡，同等面积的写字楼投资回报率在7.5%左右，很显然，写字楼的投资回报远高于住宅，并远超国有银行5年期理财收益。而与此同时，自2017年以来随着“大众创业·万众创新”政策的落地，威海**新注册的中小型企业就多达1.4万家，同比增长14%，而目前的创业群体中，80后90后的创业者们，对办公环境的要求更高，现代化的办公写字楼成为房地产市场的刚性需求；同时“营改增”的举措更加稳固了写字楼的投资价值，因此未来的十年，对写字楼的需求将非常旺盛。对投资者来说，这应该是一块很有潜力的新洼地。从时代大背景来看，这一结论就更加明显了。根据《2017—2018中国商业地产大宗交易市场报告》数据分析，写字楼投资回报率早已远超住宅和商铺，成为回报率**高的一类物业，数据显示2017全年总投资额中，写字楼占据一半，略高于2016年42%的占比。大环境上，国家产业结构升级，第三产业占比不断提升，作为第三产业主要生产经营场所的写字楼进入黄金发展时期，特别是金融、科技、互联网、专业服务类企业迅猛增加，成为写字楼租赁需求的主力军，奠定了市场长期稳定增长的基石。同时，企业拥有自己的写字楼，是抵御通胀与租金上涨，实现自用、投资、融资三不误的优质平台。曾有人这样比喻：写字楼具有市场需求旺、保值能力强、资金**快、租售收益稳、回报空间大等显著特质，可以说是全球资产硬通货。《中国房地产投资回报率调查报告》就特别指出，近两年写字楼市场，静态租赁回报率接近住宅市场的 2 倍，大部分集中在3%-5%；长期租赁回报率大多集中在 7%-10%；从转售回报率看，大部分城市回报率水平集中高于 10%，仍处于较高水平。总体来看，各类物业中，写字楼回报率水平较高，表现出较强的投资价值。

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拿四川为例。农村：住宅1000-2000的均价，商铺依然可以卖到3000-4000以上，也不存在差不差一点的地方，因为圈子本来就不大。也就是1:3/4算为合理。县城：住宅4000的均价，闹市商铺可以卖到19000以上，偏僻商铺也不会低于12000。1:3/5算为合理。地级市/三四五六七八线城市：住宅4000-6000的均价，好商铺依然在20000左右，偏僻点的可以到10000左右。1:2/5算为合理。绵阳/南充/成都：住宅30000-4000不等，商铺200000—4000不等。1:0.8/10都有可能。在这其中，价格比例越高的、商圈越老的、人流越大的、位置朝向越好的商铺回报率越高。

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与住宅的波动情况相比，写字楼的市场行情要更加稳定一些。据了解，2015年北京市场的甲级写字楼需求强劲，租金上涨很快，达全国**高。 在刚刚过去的2015年，北京甲级写字楼市场需求强劲，平均租金上涨，截至2015年末，平均租值同比上涨2.3%至人民币331.6元每月每平方米，成为全国**高水平。与此同时，整体空置率继续于低位徘徊，同比下降0.7个百分点至4.7%。 高力国际近日发布的市场研究报告显示，六个甲级写字楼项目于2015年完工入市，市场总存量升至约560万平方米，同比增长6.6%。同时，受年内入市项目的租赁需求所推动，净吸纳量同比上升58.7%至约36.3万平方米。源于金融、IT以及专业服务等行业的内资企业为需求的主要驱动力，年内促成了大量新租、搬迁及续租交易。就子市场而言，约56%的净吸纳量集中于中关村和望京子市场，二者于年内共录得5个新项目完工入市。 金融、IT和互联网相关产业是2015年北京写字楼市场需求增长的主要驱动力，不少新项目业主在达到较高出租率的情况下提高租金。出于对以P2P理财公司为代表的小型内资金融公司潜在较高违约风险的考虑，众多业主，尤其是CBD区域内的业主，对上述类别的公司实行更为严格的租户资质甄选。就子市场来看，由于供应量有限且来自金融企业的需求持续增长，金融街市场继续成为北京**高租金及**大年度租金涨幅，同比上涨7.5%至人民币440.3元每月每平方米。 2015年写字楼投资市场活跃，录得4宗整售成交，其中，中国信达以人民币105亿元从国浩（中国）收购位于东直门优越地段的国盛中心，是北京近10年以来成交金额**大的整售交易。 展望未来，2016年将有总建筑面积约51万平方米的八个甲级写字楼项目计划完工入市。北京写字楼市场在整体经济增速放缓和大量未来供应的叠加效应下，预计2016年市场空置率将上升，同时租金面临下行压力。 “尽管整体经济增速放缓，但北京两个‘全国之**’，将在中短期内支撑北京优质写字楼市场的租赁需求”，高力国际华北区研究部副董事李牧表示，其一是北京服务业稳定增长，其产值已占地区生产总值的80%以上，居全国之首；其二，2015年北京成为全国首个突破万亿元消费品零售额的城市。在这些稳固基本面的支撑下，北京优质写字楼市场和商铺市场的租赁需求在中长期内将保持稳定。

写字楼产权一般在50年，而普通住宅产权是70年，从产权上就少20年，当然比较也应是同区域内的差不多品质的写字楼与住宅相比。

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写字楼比住宅便宜**根本的原因就是因为产权不同，可以使用的年限不同，所用的功能不一样所造成的。一般来说办公楼的产期是40年的，住宅楼的话，那都是70年的产权，就单单从产权年限来看，住宅肯定是会比写字楼的价格要高的。交易契税是一样，都是3-5%(不同的省市自治区不同），但是普通商品住宅减半征收，就是按1.5-2.5%征收。如果是住家的话，肯定是首选购买住宅，不仅使用的年限长，而且住宅是可以落户的，对于家里有孩子的人来说，是非常重要的。从平时的费用来说，公寓的物业管理是按写字楼规格管理的，因此要求更高、更好，物业管理收费高于住宅，目前，诸多住宅项目以“公寓”出售，主要是由于公寓价格可提升，利润较大。某些地段写字楼滞销，改为小单元公寓则较易出手，房地产政策灰色地带以及购买者对真正公寓概念模糊等原因造成了目前这种现象。