房屋买卖中阴阳合同是否有效 什么是阴阳合同

二手房屋买卖普遍存在使用阴阳合同的情形，在发生纠纷时，究竟哪份合同为准常常发生争议。就本案来说，买卖双方都认可真实成交价格为120万元，周某也明确表示以60万元的价格签订的合同是为了少交应由国家收取的相关税收，说明第一份合同约定的价格才是双方的真实意思，第一份合同是有效的。由于双方签订的第二份合同价格并非双方真实意思的表示，同时其目的是为了少交国家收取的相关税费，该合同损害了国家利益和社会公共利益，是以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的。根据合同法的规定，第二份合同应当认定为无效合同。因此，黄某与周某仍应按照120万元价格的《房屋买卖合同》履行，税费在双方未约定的情况下应当按照法律法规的规定由双方各自承担各自应缴的税费。

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阴阳合同是现售合同登记价格与真实交易价格不一致的合同，阳合同是表面上的合同，即国土局登记的现售合同;阴合同是规定双方真实价格的文件，包括预售居间合同和过户价格确认书、补充协议等。 下面，首先从法律精神的角度讲一下法律对阴阳合同的限制，接着结合深圳法院审判实践分析一下法院对阴阳合同效力的态度，**后讲一下中介参与阴阳合同的责任。 一、法律对阴阳合同的限制 对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。**终以真实合同为依据，在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范： 1、为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效。 2、为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。 法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，**终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。下面将结合深圳法院的审判实践分析一些具体情形。 二、法院对阴阳合同效力的态度 阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形： 1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。 2、对于差价太大，一般会认定无效。 3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。 4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。 5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。 6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。 三、中介参与阴阳合同的责任 首先，法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同，才会有责任问题，证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。 其次，即便有证据证明中介参与阴阳合同，但现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，**多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。 **后，行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。 综上所述，中介只要没留下参与阴阳合同的证据，法院因中介参与阴阳合同判决中介承担责任的可能性很小，但不能排除国土房产局和房地产协会的行政处罚。

本报4月9日鹏城今版报道的《二手房交易“阴阳合同”引发连串官司》有了结果。近日，龙岗区人民法院作出一审判决，判定龙岗国土部门颁发的房产证合法有效，驳回原告严邦顺的诉讼请求。 2007年4月，严邦顺与刘苏签订《房地产买卖合同》，严邦顺以15万元的价格将其在布吉街道丽廷豪苑的一套房屋转让给刘苏。而在深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局（下称龙岗分局）签订《现售合同》时，为了避税，交易金额却写成了11．9万余元。事后严邦顺认为，该合同违背了他本人的真实意愿，应为无效。遂诉至龙岗区人民法院，请求法院认定《现售合同》无效。2007年11月25日，龙岗区人民法院作出了民事裁定，认定《现售合同》无效。同年12月7日，严邦顺又向龙岗区人民法院提起行政诉讼。起诉书称，龙岗区人民法院的民事裁定已认定《现售合同》是无效合同。而龙岗分局没有尽到认真审查职责，就颁发了房产证。他曾经要求龙岗分局撤销颁发给刘苏的房产证，但龙岗分局拒不履行职权，属于行政不作为。因此，他向龙岗区人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销龙岗分局颁发的房产证。 2008年4月9日，龙岗区人民法院对此行政案开庭审理，并于7月24日作出一审判决。法院认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行行政审查。房地产证登记是房地产主管机关根据当事人申请，对房地产权的设定、转移、变更、终止等依法进行审查和登记，予以确认和证明的一种行政行为，该登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。只要申请人在规定的时间提交的申请书和有关文件材料符合法律法规规定，登记机关就应当依法予以核准登记，颁发房地产权利证书或做备注记载。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。申请转移登记，应当提交房地产权利证书、买卖合同书等相关文件。本案中，原告严邦顺与第三人（刘苏）买卖的意思真实，买卖标的物明确，申请真实自愿，文件材料齐全，权属来源清楚。据此，被告龙岗分局作出的转移登记行为有充分的事实依据和法律依据，程序合法，应当予以支持。 本案涉及房地产虽然两个合同载明的交易价格不符，减少了应缴的国家税款，被龙岗区法院的民事裁定书认定为无效合同，但不能因此否定被告龙岗分局登记行为的合法性。因为虽然申请人双方买卖的合意是登记的基础，但房地产登记机关并不拥有对房地产权利变动合意效力的审查判断权，也无权改变申请人双方基于意思自治原则建立的买卖民事法律关系。尤其在申请人双方蓄意隐瞒事实真相的情况下，要求房地产登记机关登记时查明当事人的真实交易价格也实属勉为其难。原告和第三人在办理涉案房产的过户登记时，为了减少应缴税费，将真实交易价格由15万元改为119850元，原告本是非法获利者，后来却因房款给付和财产交付引发争执而以登记交易价格与实际成交价格不符为由要求撤销买卖合同，本次又以此为由要求撤销涉案房产证，原告的行为不利于诚信市场交易的培育，也不利于行政秩序的稳定，法院不予鼓励。原告和第三人应以实际成交价格补交税款。 综上，原告要求撤销原房地产证的理由于法无据，法院不予以支持。原告的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回，遂判决：驳回严邦顺的诉讼请求。

合同是必须有效的。只要他签字了,并且当时是自愿的。

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阴阳合同只是为了在过户时把税过低,对你是有好处的啊,如果卖方不愿意肯定是卖方也有税要交,这种事情只能协商办理!%7E

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