关于房屋买卖阴阳合同的问题

• 155****2358 合同是必须有效的。只要他签字了,并且当时是自愿的。 2014-02-23 17:25:45
• 148****4128 像是这种房屋买卖的大事，**好还是交给比较专业的房产中介机构是比较放心的，比如说是21世纪不动产之类的。 2014-02-23 09:32:21
• 152****5215 这个现象在房屋买卖市场俗语叫：阴阳合同。
  所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。
  做低房价，是一种漏缴税款的行为，一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。
  另外，虽然在相关证据下，31万的合同会被认定无效，但是如果对方按31万给房款，你如何维护自己的合法权益？需要花费多大的成本？这些都是风险。 2014-02-23 09:04:39
• 143****0477 您好: 合同是有效的,但要补交税款。 2014-02-22 18:00:40
• 148****9029 在二手房买卖过程中,买卖双方为了降低交易成本,逃避税费,往往会签订两份交易价格不同的合同,真实的交易价格比较高,但这份并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案,并以比较低的价格缴纳税费。
  还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格,另有一份虚高的价格,拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款,从这个角度讲是违法的。实践中,因阴阳合同引起的纠纷也不少。甚至很多时候,双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷,一方反悔,但觉得自己的理由不充分,转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉,要求确认合同无效或终止合同。
  那么阴阳合同是否合法?如果无效如何处理?如果合法,以哪份合同为准?首先,阴阳合同如果是为了逃税等非法目的,肯定是违法的,相关条款是无效的,但是双方的房屋买卖行为本身并不违法,因此房屋买卖行为还是可以有效的。
  基于这个认识,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。
  其次,存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?阴阳合同有的是以两份内容基本相同,但价格不同的合同形式出现的。
  有的是以一份低价合同,再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现,在实践中认定双方的真实交易内容是关键。哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示,在合同文本中应该能体现得出来,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。
  再次,对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求解除合同或确认合同无效时,往往是理直气壮,而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效,当事人往往就无法接受,指责法院对违法行为不理不管。
  实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责,追回贷款应由银行来进行,这其中如构成犯罪,也应移送**机关先行立案侦查,再处理。
  (出于各种原因,目前实践中对于房屋交易中的逃税行为,还没听说有追究刑事责任的。)当然,按民事诉讼法的相关规定,法院在审理过程中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,或提出相应建议给相关主管机构。
  当事人自己,也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟,从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。
  **后,签订阴阳合同存在风险和后患,买卖双方应以谨慎对待。阴阳合同毕竟涉及违法行为,且签约后往往因各种原因引发纠纷,给买卖双方带来麻烦,因此,建议交易各方还是谨慎对待为宜。 2014-02-22 15:54:43
• 158****4324 购买房产时请务必谨慎操作避免阴阳合同的出现,例如某些区域房产报税刻意把声明的购买价格报低等情况。还有阴阳合同如出现纠纷的情况下一般以签署时间靠前的为依据,其实要避免也比较简单,可以在原合同上加上补充协议,并注明补充协议上的题款与原合同不一致的以本协议上所列明的为准等字眼 2014-02-22 14:19:43
• 147****5685 阴阳合同无论是对于房主或者客户都不是很好的事情；**好多缴一点钱，按照实际成交缴税。 2014-02-21 14:15:32
• 155****8706 深圳二手房交易营业税名存实亡，减免交易税费、降低房贷**及利率――这项从今年1月1日开始实施的楼市新政策，如今在深圳房地产市场的实际操作中，却有点“动作变形”。二手房交易过程中，由于“阴阳合同”的普遍存在，普通住宅营业税名存实亡;银行房贷也暗中为第三套房松绑。
  “阴阳合同”规避营业税
  “现在中介说，买卖房屋几乎没有税了，即使是购买未满两年的房屋也不用征收营业税。但国家政策好像还没免除啊!怎么回事?”日前，福田区读者刘先生致电本报，表达了他的疑惑。
  国务院去年颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对个人住房转让的营业税的描述如下：“自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。”
  据了解，深圳普通住宅标准必须满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。
  多位一线中介工作人员向记者表示，由于目前楼市成交的主力都是144平方米以下的普通住宅，所以按照新政中的“未满2年营业税以差价的5%来征收”，在实际操作过程中，“阴阳合同”普遍存在，在“阳合同”上房价没有差价，营业税则自然规避了。
  记者留意到，营业税规避后，以营业税为基数计算的1%“城建附加费”和3%“教育附加费”，以及20%差价的个人所得税都可以免除。实际上，如果业主不承担交易费用，买家需要交纳的主要税费只剩下1%或1.5%的契税。
  第三套房也能**两成
  曾经引人关注的“二套房贷是否松动”已经不是新闻，如今个人在深圳买第三套房也能**两成，并享受7折利率。
  根据国务院颁发的上述文件：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。
  据深圳某中介按揭部负责人介绍，从今年2月份以来，随着楼市的回暖，买三套房的按揭贷款已经放开，不仅是90平方米以下的中小户型，144平方米以上的大户型也可以。而深圳一些以大户型为主的楼盘营销负责人也表示，购买第三套房银行也可以放款并获利率优惠，但是，银行对于贷款人的信用记录是否良好、经济来源是否稳定要求仍然比较严格，而且第四套房贷就真的是不允许放开了。
  不过，对于是否放开“三套房贷”，各家银行讳莫如深，表示仍然“严格按照国家政策规定执行”。有不愿具名的业内人士分析，银行的“三套房贷”也不是随便放宽的，金融机构自然有风险预测的专业人员，认为这是在风险可控的范围内，才会这样操作。
  各种风险令投资客迟疑
  深圳楼市经过今年前四个月的回暖，购房需求结构已经从首次置业向改善型需求转变，投资客能否接棒，成为各方关注的焦点，也是这一波成交高潮能否持续、房价能否继续上涨的关键。那么，在营业税免除和三套房贷松绑的实际情况下，投资客会否蜂拥而出?
  世华地产市场研究中心总监肖小平告诉记者，虽然目前在罗湖、福田等部分片区有两成左右的投资客进场，但总体来看，投资客的心态仍是非常谨慎，人数仍很少。
  据肖小平介绍，今年投资客呈现以下两个特点：首先是心态与2007年的“短炒”不同，大多是长线投资型，在挑选物业的时候，也会精挑细选，因为好的物业抗跌性强，不同于高峰期的“连房都没看过就下订”。其次，今年的投资客经济实力较强，也与两年前“空手套白狼”的投资者有明显区别。
  “其实，楼市的优惠措施期限都在今年年底，房价的走势如今也扑朔迷离，所以，投资的风险仍然较大。”肖小平说，如今的楼市更多要看政策的“脸色”，鉴于前两年被套的惨痛教训，短线投资客也不会贸然进场。
  值得一提的是，来自中原、世华等深圳各大中介的信息显示，今年4月份成交业绩环比3月下降了一成左右，由于业主涨价，急需用房的买家消化一批后，如今市场的观望情绪开始重新抬头。“自住客尚且开始犹豫，投资客又怎会蜂拥而出?”肖小平说。
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• 147****9239 您好：<BR>合同是有效的，但要补交税款。免费房产纠纷法律咨询就到法帮网 2014-02-20 18:22:04