签订二手房购房合同时需要注意些什么问题

沈阳签购房合同需注意什么？关于合同中的约定内容看清楚...1.明确买卖双方2.确认房屋地址 3.确认房屋面积（有无附属面积） 4.确认总房款 沈阳签购房合同需注意什么？首先检查开发商的五证两书原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。 沈阳签购房合同需注意什么？第一；就是卖房人手续必须齐全，结婚证，身份证，户口本，必须都能出示第二要找一个放心的中介服务公司，信誉可靠的。

《商品房购销合同》作为商品房交易双方法律关系确立的主要依据，在购房过程中的重要性自不必说。为了更好地保护消费者的合法权益，进一步规范房地产交易市场，在签订购房合同时注意以下问题： 一、注意认购书的圈套 为了避免认购书成为圈套或者日后的负担，需要认真审查认购书的内容对正式合同主要内容的明示约定或者交叉约定，并弄清楚订金缔约过失责任和违约责任，注意定金担保责任条款的具体含义，从而对有关认购书的条款重新约定并再次进行修正。同时，建议约定如下条款：1. 若因对本认购书约定之外的事项协商不成而无法签订购房合同的，双方互不承担违约责任;2. 如果房产商提出的合同事项与广告宣传不符的，属于售房者违约，并承担违约责任。 二、注意合同约定面积与实际面积的差异 在以建筑面积作为销售面积的合同中，实践中经常出现建筑面积不变，而公摊面积增大、套内建筑面积却减小的情形，建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日实施)第20条的规定对此欺诈销售的情况没有禁止性规定。因而，建议消费者弄清楚有关建筑面积的含义，争取选择以套内建筑面积计价的方法进行买卖交易，并以此据实结算。 三、按揭买房者需谨慎 对于需要按揭贷款的消费者，建议在认购书或者购房合同中明确：1. 房产商已经审查了购房者的有关情况，并认为完全符合按揭贷款条件;2. 按揭贷款手续由房产商代为办理;3. 如果因客观原因导致不能办理按揭贷款手续，购房者有权退房，且不承担违约责任以及任何损失。 四、弥补逾期交房造成的损失 逾期交房的违约情况比较普遍，但往往销售方不承担什么责任，而由此产生的经济损失只能由购房者独自承担，原因是在房屋销售合同中约定了免责条款。在此，本律师建议，购房者在签订销售合同时，一方面要明确约定交房的具体时间，制约销售者的免责条款，给销售者以履约压力，保证及时有效地履行合同，加大销售者逾期交房的违约责任。同时，对逾期交房时间过长的情况，约定购房者的单方退房权利。这种保证是必要的，也是可行的。 五、把好接受房屋时的“交接”关 法律手续方面，依照相关法律规定，商品房需经验收合格(住宅小区要经综合验收合格)后方可交付使用，其重要标志是取得《工程竣工验收备案表》。同时，根据法律规定和合同约定，销售者应当同时交付《商品房质量保证书》(由省建设厅统一印制)和《商品房使用说明书》(即“两书” “一表”)。建议购房者在合同中明确约定：1. 不交付“两书”，购房者有权拒绝接房;2. 不出示“一表”，视为未交接。 拿到房屋钥匙的同时，须认真检查房屋现实状况和合同约定是否一致，是否有质量问题等，检查合格后，方可填写《确认书》。 六、重视产权登记 房屋所有权证作为房产所有权的合法有效证明，对于房产占有、使用、收益、处分权起着至关重要的作用。根据购房者自身情况，从婚姻法、物权法的有关规定出发，在房屋买卖合同中明确约定产权人的共有人，在办理产权证过程中买卖双方的法定责任和约定权利义务。有必要的话，购房者应当力争过期不能办理房屋所有权证时退房的权利。 七、约定物业管理 对没有配套物业管理的房屋买卖，由于没有相应业主大会，物业公司暂由销售者委托或托管，因而房屋买卖合同中应当明确约定物业管理为前期管理。对有物业管理的大型楼盘和高档小区，应该注意《物业管理公约》的约定内容，无异议后签字认可。 八、其他补充事项。 1、对于室内外环境进行适当关注，并对相邻建筑、不良设施、噪声污染等内容加以约定; 2 、明确交付时的入住条件，如供水、供电、通煤气、排水等; 3、交付后的质量保修责任，应当保留长时间不能修复及经两次修理后仍不能正常使用时退房的权利; 4、另外，如果需要，建议对免费车位、公共设施(如幼儿园等)、露台使用面积等问题进行明确。 **后，千万注意，签好合同后，请您自己保存一份复印件，记住让对方盖章，并注明：复印件与保存于房产商处的原件一致。 

房屋质量肯定要看看的。1、售房提供的房屋产权证是否属实?2、房产面积多大?3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

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2.二手房交易以来，产权陷阱就是导致**多购房者中招的陷阱之一，产权陷阱主要有以下几种形式：首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。 其次，卖房者可能将房产用于抵押等，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，**好是当即付款后，当即交接产权。 产权陷阱还有很多其他的形式，还需要注意，仔细甄别产权证，看看卖房者是不是真正的所有权人，而非仅为使用权人。还需要留意，房产在法律上有没有不允许自由转让的障碍，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。

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买方出，过户用不了几个钱，就是税钱是大头过户很快

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