购买二手房，签订购房合同时需要注意哪些问题？

一、在签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。（二）注意关于“当事人”的表述1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时**好要求把该授权书作为合同的附件。3、购房人在填写前**好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。

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近期新闻报道，某城市的段小姐花高价购买的二手房，原本指望直接搬家入住。却不料，当打开自己新买的二手房时，却发现原来的房主将屋里能拆的东西全都拆走了，连灯具、马桶这样的必备品也都一件没剩。与楼下一套一模一样的户型相比，这套房子售价贵了10万元。段小姐在看房子时，被该房子的装修效果和装修品质所吸引，多花了10万，也觉得物有所值。但入住时，却出现了本文开头的一段。 二手房交易专业人士说：“除非有特殊说明，否则这些装修，一般都是随房一起赠送了。毕竟买房人看房的时候，这些装修也是在购房人衡量的范围内。”但二手房买卖中存在这样的漏洞：针对房屋装修既没有足够详细的补充条款，合同示范文本也没有详尽约定。 二手房交易量在不断上升，经常容易产生这样那样的纠纷，在我们购买二手房时要注意些什么？签订二手房购房合同时，要留意哪些问题？如何确保发生纠纷时，自己有法可依，有据可查。 签订二手房买卖合同应当注意 1、二手房有无合法的产权和土地使用权证明---房屋所有权证和土地使用权证。 合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。鉴别房屋产权证真伪的**保险方式是到相关部门进行核实。 2、购房者需要对售房者有准确的了解。 购房者应当查看房产证所有人的身份证件。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。 此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。 3、购房者要对即将进行交易的房产基本情况必要的了解。 这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题；该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。 4、购房者还应当详细了解并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封。 如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉（非专业人士难以把握）。 5、如购买的房屋是公房、已购公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易. 预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。 6、了解装修的状况 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 7、查验物业管理的水平 水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 8、了解以后居住的费用 水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。 　 9、追溯旧房的历史 　哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 　 10、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证. 有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 　11、小心房款和产权的交接 不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 在购买二手房时，由于其不像纯新房那样，房屋以前发生过什么事情，是否为凶宅等你都不清楚。买房后，出现退房纠纷的情况可不少。在我们买房时，一定要注意以上相关事项，事事巨细，面面俱到，将与房东约定好的事宜写进购房合同里面，确保万无一失。  

签合同务必细致，产权、价格、付款方式要明确。违约责任也要看清楚，别给自己留隐患。

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交付时间和标准，违约责任！户型图，平面图等！小区绿化也要参考一下！

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您好，合同中应当有楼盘的总平面图、户型图，并有交付时间和交付的标准，另外还应该对延期交付的违约金进行约定。

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