沈阳签订购房合同时需要注意些什么问题

《商品房购销合同》作为商品房交易双方法律关系确立的主要依据，在购房过程中的重要性自不必说。为了更好地保护消费者的合法权益，进一步规范房地产交易市场，在签订购房合同时注意以下问题： 一、注意认购书的圈套 为了避免认购书成为圈套或者日后的负担，需要认真审查认购书的内容对正式合同主要内容的明示约定或者交叉约定，并弄清楚订金缔约过失责任和违约责任，注意定金担保责任条款的具体含义，从而对有关认购书的条款重新约定并再次进行修正。同时，建议约定如下条款：1. 若因对本认购书约定之外的事项协商不成而无法签订购房合同的，双方互不承担违约责任;2. 如果房产商提出的合同事项与广告宣传不符的，属于售房者违约，并承担违约责任。 二、注意合同约定面积与实际面积的差异 在以建筑面积作为销售面积的合同中，实践中经常出现建筑面积不变，而公摊面积增大、套内建筑面积却减小的情形，建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日实施)第20条的规定对此欺诈销售的情况没有禁止性规定。因而，建议消费者弄清楚有关建筑面积的含义，争取选择以套内建筑面积计价的方法进行买卖交易，并以此据实结算。 三、按揭买房者需谨慎 对于需要按揭贷款的消费者，建议在认购书或者购房合同中明确：1. 房产商已经审查了购房者的有关情况，并认为完全符合按揭贷款条件;2. 按揭贷款手续由房产商代为办理;3. 如果因客观原因导致不能办理按揭贷款手续，购房者有权退房，且不承担违约责任以及任何损失。 四、弥补逾期交房造成的损失 逾期交房的违约情况比较普遍，但往往销售方不承担什么责任，而由此产生的经济损失只能由购房者独自承担，原因是在房屋销售合同中约定了免责条款。在此，本律师建议，购房者在签订销售合同时，一方面要明确约定交房的具体时间，制约销售者的免责条款，给销售者以履约压力，保证及时有效地履行合同，加大销售者逾期交房的违约责任。同时，对逾期交房时间过长的情况，约定购房者的单方退房权利。这种保证是必要的，也是可行的。 五、把好接受房屋时的“交接”关 法律手续方面，依照相关法律规定，商品房需经验收合格(住宅小区要经综合验收合格)后方可交付使用，其重要标志是取得《工程竣工验收备案表》。同时，根据法律规定和合同约定，销售者应当同时交付《商品房质量保证书》(由省建设厅统一印制)和《商品房使用说明书》(即“两书” “一表”)。建议购房者在合同中明确约定：1. 不交付“两书”，购房者有权拒绝接房;2. 不出示“一表”，视为未交接。 拿到房屋钥匙的同时，须认真检查房屋现实状况和合同约定是否一致，是否有质量问题等，检查合格后，方可填写《确认书》。 六、重视产权登记 房屋所有权证作为房产所有权的合法有效证明，对于房产占有、使用、收益、处分权起着至关重要的作用。根据购房者自身情况，从婚姻法、物权法的有关规定出发，在房屋买卖合同中明确约定产权人的共有人，在办理产权证过程中买卖双方的法定责任和约定权利义务。有必要的话，购房者应当力争过期不能办理房屋所有权证时退房的权利。 七、约定物业管理 对没有配套物业管理的房屋买卖，由于没有相应业主大会，物业公司暂由销售者委托或托管，因而房屋买卖合同中应当明确约定物业管理为前期管理。对有物业管理的大型楼盘和高档小区，应该注意《物业管理公约》的约定内容，无异议后签字认可。 八、其他补充事项。 1、对于室内外环境进行适当关注，并对相邻建筑、不良设施、噪声污染等内容加以约定; 2 、明确交付时的入住条件，如供水、供电、通煤气、排水等; 3、交付后的质量保修责任，应当保留长时间不能修复及经两次修理后仍不能正常使用时退房的权利; 4、另外，如果需要，建议对免费车位、公共设施(如幼儿园等)、露台使用面积等问题进行明确。 **后，千万注意，签好合同后，请您自己保存一份复印件，记住让对方盖章，并注明：复印件与保存于房产商处的原件一致。 

买售人应当仔细阅读本合同内容，在签订合同前，出卖人应当向买售人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件，有关购房合同是什么详细的内容请阅读下文。 购房合同是什么 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。 注意事项 1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。 2、在签订合同前，出卖人应当向买售人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 3、合同条款应 该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

买房对广大市民来说是件大事儿所签订的房屋买卖合同是消费者的购买依据，也是双方权利义务的划分和未来的法律凭证。签合同需要注意一些什么，对于新手购房者尤其重要。 补充协议需平等协商 市民在购房与开发商签订商品房买卖合同时，经常被开发商要求签订一个补充文本，有的条款明显是对开发商有利，可又不许更改，让购房者左右为难。 开发商起草的商品房买卖合同补充文本是商品房买卖合同的一部分，根据《中华人民共和国合同法》的规定：买卖双方签订的合同或补充协议应当是建立在双方地位平等、意思表示真实自愿的基础上，经双方协商一致达成的内容。因此，开发商起草的买卖合同补充文本不能修改是没有法律依据的。 购房者认为开发商提供的商品房买卖合同和补充协议不合理可与开发商协商要求改正。如购房者与开发商无法协商一致，购房者有权拒绝签订商品房买卖合同或补充协议。 特别提醒：在签订商品房买卖合同之前应当要求开发商将准备签订的商品房买卖合同和要签订的补充协议全部事先提供给购房者，购房者要对即将签订的商品房买卖合同和补充协议进行阅读和全面了解。 买卖合同内容要全 一些市民在购房时与开发商签订认购协议书，也交了部分房款，这一纸协议是否具有商品房买卖合同的效力，购房者常常疑惑不解。 现实中存在大量购房者与开发商只签订了商品房的认购、订购、预订等协议。这些协议是否具有商品房买卖合同的效力，主要看这些认购、订购、预订等协议是否具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且开发商是否已经按照约定收受购房款，如果具备上述条件，该协议应当认定为《商品房买卖合同》。 一般商品房买卖合同通常应当具备以下合同内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定他事项。 五种情况可单方解除合同 《商品房买卖合同》签订后，也可能出现这样或那样的问题，比如房屋面积增加、办房证超时限等，是否可单独解除合同? 具有以下情形之一，导致《商品房买卖合同》的目的不能实现、无法取得房屋的，购房者可以请求解除合同。 1、商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人;3、开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外;4、交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%;5、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。

购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：(1).签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；(2).购房者不按期付款；(3).开发商不按期交房；(4).面积变动超过约定幅度；(5).房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；(6).产权过户手续不全或不能按期办理。

一、在签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。（二）注意关于“当事人”的表述1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时**好要求把该授权书作为合同的附件。3、购房人在填写前**好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。

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