1、宏观因素。主要包括:成本因素。城市地价的平均水平、建安成本、资金成本(利息)、税费额度等决定一个城市房价的平均绝对水平。供求关系。供不应求时,拉动成本上涨,利润水平也会增加,房价上扬;供过于求时,地价会下滑,有产税费、资 金成本也会下降,利润空间被压至**小,房价下跌,跌至成 本加**低利润水平。城市建设、经济发展水平。这是成本因素及供求关系的衍生因素。城市建设经济发展水平提高,会加大建房成本,增加供给和需求,特别是增加需求的总量和购买力,促使房 价上涨。人地关系。人地关系即城市建成区或规划区人口与土地在数量上的对比关系,特别指现实或潜在可用于商品房建设的用地面积与有住户需求的人口数量之间的关系。人多地少,则存在现实的或潜在的供不应求的局面,会使土地变得更珍贵;少地多,土地供给弹性大,地价就不会 太高,房价也会便宜些。变化趋势。上述各项因素的未来变化趋势,影响开发商的定价水平和购房者购房时机的选择。当某种决定记价上涨 或下跌的因素发展趋势为大多数发商、购房者公认的时候, 就会对现在的房地产价格水平产生影响。2、微观因素。主要包括:成本因素。城市各处房价的差异,在很大程度上是源于成本差异。下述很多因素也都直接或间接地影响建房成本,进而影响房价,如位置差异导致地价差异,进而导致记价更 大的差异;设计、装修标准不同,建安费及装修费就不同, 房价自然也会有相应的差别。位置。位置是影响城市内部房地产价格水平的**重要因素,大家公认的好位置、好环境,往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果,土地成本自然居高不下,加之购 房者对好位置需求热情高,开发高有机会提高利润水平,由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。规划设计水平与装修标准。小区规划与建筑档次提高了,人得到更多购房者的青睐,提高档次需要以增加投资为基础, 自然会使房价提高。此外,小区与住宅的设计标准与未来小区居住人口的素 质相互影响。高标准高价位,入住人口素质较高,高素质居 住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准,因而促 使房价进一步提高;普通住宅区,通俗是位,入住人口杂乱, 小区环境质量难以得到有效维护,房价也难以进一步提高; 如果有治安隐患,环境脏、乱、差,可能导致房价下降。住宅平面格局。内部功能设置、面积分配都会直接影响 房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求,设置齐 全、合理,面积分配适当,购房者在价格上就人宽容一些, 开发商则有机会提高价格。在以建筑面积计价时,住宅套内 有效使用面积大,分摊的公用面积少,即使开发商适当提高 房价,购房者也会乐意接受。配套设施。包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全,房价就可以提高,特 别是中**与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配 置高级设施,如 24 小时热水供应、消防报警、高级电梯、防 盗对讲、卫星天线入户等设施,提高的价格要比追加的投资 多得多。交付使用时间,已使用时间及剩余使用年限。以新建的、即购即住的住宅房价为标准,尚未交付使用的期房及已使用 过的存量房,价格都要打折扣。期房房价要考虑提前会款的利息的因素和能否按时按质交付使用的风险因素。
全部5个回答 >2015年北京宅地地价多少 房价会受到哪些影响
153****9619 | 2016-06-13 09:54:02-
156****8747 要说2015年的楼市,就不得不研究一下2015年的土地市场。据了解,2015年成交的50宗宅地中,楼面价超3万的占多数,而楼市今年表现**抢眼的,也是豪宅市场。 据亚豪机构统计,2015年成交的50宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗,实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗,而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗,占比高达52%。 2015年土地市场 随着28日**后一宗地以12.6亿元成交,北京全年的土地成交以2032.1亿元收官。在房地产市场分化的背景下,房企回归一线城市,激烈的竞争使得今年的北京地价攀上新台阶。业内人士认为,高企的地价将在未来一段时间里传导至房价,对未来的房价产生一定程度的影响。 成交量创新低收入创新高 28日成交的顺义区仁和镇05-02-15-1地块R2二类居住用地、05-02-17地块A33基础教育用地限价商品住房项目是2015年土地市场的收官之作。这块地在业内人士看来,位置不算好,且居住部分全部是限价房,但依然吸引了5家竞标主体参与角逐,**终,经过67轮争夺,以12.6亿成交。根据招标文件,该宗地建筑规模为134689平方米。其中,居住用途建筑规模全部用于建设“限价商品住房”,销售限价为13000元/平方米。 至此,北京土地市场顺利收官,全年土地收入高达2032.1亿元,同比增加115亿元,继去年之后再创历史新高。 据亚豪机构统计,2015年北京土地市场共有109宗土地实现出让,相比去年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%,这一土地成交量也创下了近八年的新低。 数据显示,虽然11月住宅用地曾出现15宗的集中爆发式成交,但也难以挽救全年颓势,2015年住宅性质用地共成交50宗,成交宗数创造近3年的新低。而另外两类商业以及工业用地分别实现成交31宗、27宗,还有1宗特殊地块用于棚户区改造。这其中工业用地的成交减少尤为明显,在2012以及2013年这类性质用地出让宗数分别多达96宗、80宗。 土地供应的减少是成交量创新低的根本原因。亚豪机构副总经理任启鑫认为,经过20年左右的高速发展,北京城区土地逐渐消化殆尽,部分近郊区域也已呈现出饱和趋势,剩余部分土地则多存在位置较远或整理难度较高等问题,因此北京土地供应渐渐出现“难以为继”的现象,尤其是住宅用地。 逾半数宅地地价超3万 房企的争抢在一定程度上推高了地价。据亚豪机构统计,2015年成交的50宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗,实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗,而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗,占比高达52%。而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。今年楼面单价**高的地块为丰台樊家村地块,楼面价高达75000元/平方米。 亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区也出现楼面价3万以上的地块,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。 豪宅用地明年将遍地开花 “未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,对市场定价有明显影响。”中原地产首席分析师张大伟说。 记者在亚豪机构的统计中看到,2015年宅地实际楼面价前五的项目当中,丰台区占据3席,地处南三四环之间以及周边,这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍,预计售价更是将高于周边项目两到三倍。而2015年成交的50宗宅地中,仅有的7宗位于五环以内地块尽数花落丰台。 任启鑫认为,虽然这些地块成本及预计售价与周边项目对比畸高之势明显,但是对于房企来说,在全城豪宅化已成定局的趋势之下,绝对位置较好的项目更容易操作。 “2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。虽然2016年遍地豪宅‘看上去很美’,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。”任启鑫表示。 2015年楼市 在土地市场成交额创新高的同时,房屋成交也同比上升。来自亚豪和中原地产的统计显示,截至12月27日,新房成交同比增加23%,二手房成交上涨了超过八成。受豪宅密集成交影响,新房成交价格攀上高峰,北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为29564元/平方米,相比去年上涨13%,这是自2011年楼市价格探底后,连续第3年创造历史新高。 新房成交再次低于10万套 亚豪机构统计数据显示,2015年(截至12月27日,下同)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交75142套,成交面积833.53万平方米,同比分别增加23%、27%。虽然同比有所上升,但是从历年成交走势来看,北京商品住宅成交已经连续两年维持在10万套以内的低位水平。 另据中原地产统计,截至12月27日,北京二手房签约套数已经达到了192251套,相比2014年全年的104772套上涨超过八成,预计全年签约将在19.5万套左右,接近2010年的196587套,也低于2009年的266854套,处于历史第三的位置。 亚豪机构市场总监郭毅认为,受到土地市场的引导,北京住宅市场豪宅化趋势已十分明显,价格走高将对纯商品住宅市场需求形成**直接的打压。另外,在控制人口规模的政策背景下,近年北京土地供应也呈现下降趋势,供地中配建的保障性质住房及养老、教育、医疗等配套设施用地也有所上升,使得纯商品住宅用地大幅萎缩。2014、2015两年成交住宅用地中纯商品住宅用地仅在500万平方米上下。显见,未来纯商品住宅将面临严峻的供应形势,这将使得住宅成交难以“翻盘”。 豪宅爆发拉高成交均价 自2014年开始,北京纯商品住宅市场量价开始出现分化,成交量萎靡不振,而成交均价则一路走高。亚豪机构统计数据显示,2015年北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为29564元/平方米,相比去年上涨13%,这也是自2011年楼市价格探底之后,连续第3年出现上涨。 “这一方面是受到市场供应不足的影响,整体市场项目价格普遍开始攀升;另一方面则是受到市场结构调整的影响,在市场快速豪宅化的过程当中整体均价水平也被快速拉升。”郭毅说。 亚豪机构的统计显示,2015年单价30000元-60000元/平方米的中端产品成交占比高达27%,相比去年上升9个百分点;而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交2157套,同比增长74%。中低端产品所占比重明显下滑,而中高端所占比重则不断上升。 上述机构的统计还显示,2015年北京实现成交的“10万+”顶级豪宅项目多达21个,比2014年增加6个,比2013年增加了14个,顶级豪宅队伍在2015年进一步壮大。另外,2015年北京豪宅的单套**高成交价格为20.3万元/平方米,2014年为14万元/平方米,2013年则为14.8万元/平方米,北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。从2015年土地市场特征来看,预计未来高端市场所占份额还将快速增大,而“10万+”豪宅阵营也将继续扩大。 郭毅表示,由于土地成本的节节攀升,以及保障房配建对于住宅面积的“蚕食”,使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列,而高价地扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多,并逐渐呈现出全城化的趋势。在这一变化过程中,高端住宅市场直接连跨数级,逐渐进入“10万+”顶级豪宅主导的局面。 “2016年北京楼市将呈现出三元分化局面,中低收入阶层依靠自住房解决基本居住需求,高收入阶层凭借经济实力购买市场化的高品质房产升级住房,中间阶层及尚未获得购房资格的客群将被分流至商住公寓市场。”郭毅称。 2016-06-13 09:59:02
-
答
-
答
不会 一线肯定不会
全部46个回答 > -
答
房地产价格水平,是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,或者说,是这些因素交互影响汇聚而成的。要把握影响房地产价格的因素,首先应在观念上有下面四点认识:各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的:有的因素降低房地产的价格的,有的因素则提高房地产的价格各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响较大(即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大),有的因素则影响较小。但是,随着时期的不同,地区的不同,或者房地产的类型不同,那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素,甚至没有影响;相反,那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响是一向性的,即随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格;有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高(或降低)房地产的价格,但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低(或提高)房地产的价格;有的因素从某一角度看会提高房地产的价格,但从另一角度看却会降低房地产的价格,其对房地产价格的**终影响如何,是由这两方面的合理决定的。某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的,但更多的因素对房地产价格的影响是无形的,虽然可以感觉到,但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响,主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说,房地产估价必须借助科学的估价方法,但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础,计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。
全部3个回答 > -
答
每日财经新闻2007年10月16日讯 重庆多家银行近日表示,二套房按揭**比例将与贷款者收入挂钩,同时严格执行“贷款者月供不得超过月收入50%”的规定。 深发展重庆分行有关人士说,对于按揭第二套以上房屋的贷款申请,**比例与个人收入证明直接挂钩,如果收入证明不完整,**比例会大幅提高。 招行重庆分行表示,已接到通知:按揭房每多一套,**比例递增0.5成;不能提供收入证明者,拒绝放贷。 对于申请贷款购买第三套房屋的购房者,重庆多家银行一般不提供贷款。
-
答
二手楼贷款/授信期限**长不超过30年,所购房产房龄(指房产已竣工年限)一般不得超过20年,且贷款期限加抵押房产房龄原则上**长不超过40年。具体您可以申请到的期限,需您提交相关资料,由经办行综合审批之后确定。
全部4个回答 >
