买房房价怎么计算?房价会受到哪些因素的影响?

• 146****7873 1、宏观因素。
  主要包括：成本因素
  。城市地价的平均水平、建安成本、资金成本（利息）、税费额度等决定一个城市房价的平均绝对水平。供求关系。
  供不应求时，拉动成本上涨，利润水平也会增加，房价上扬；供过于求时，地价会下滑，有产税费、资 金成本也会下降，利润空间被压至**小，房价下跌，跌至成 本加**低利润水平。
  城市建设、经济发展水平
  。这是成本因素及供求关系的衍生因素。城市建设经济发展水平提高，会加大建房成本，增加供给和需求，特别是增加需求的总量和购买力，促使房 价上涨。人地关系。人地关系即城市建成区或规划区人口与土地在数量上的对比关系，特别指现实或潜在可用于商品房建设的用地面积与有住户需求的人口数量之间的关系。
  人多地少，则存在现实的或潜在的供不应求的局面，会使土地变得更珍贵；少地多，土地供给弹性大，地价就不会 太高，房价也会便宜些。
  变化趋势
  。上述各项因素的未来变化趋势，影响开发商的定价水平和购房者购房时机的选择。当某种决定记价上涨 或下跌的因素发展趋势为大多数发商、购房者公认的时候， 就会对现在的房地产价格水平产生影响。
  2、微观因素。
  主要包括：成本因素
  。城市各处房价的差异，在很大程度上是源于成本差异。下述很多因素也都直接或间接地影响建房成本，进而影响房价，如位置差异导致地价差异，进而导致记价更 大的差异；设计、装修标准不同，建安费及装修费就不同， 房价自然也会有相应的差别。
  位置
  。位置是影响城市内部房地产价格水平的**重要因素，大家公认的好位置、好环境，往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果，土地成本自然居高不下，加之购 房者对好位置需求热情高，开发高有机会提高利润水平，由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。
  规划设计水平与装修标准。
  小区规划与建筑档次提高了，人得到更多购房者的青睐，提高档次需要以增加投资为基础， 自然会使房价提高。
  此外，小区与住宅的设计标准与未来小区居住人口的素 质相互影响。高标准高价位，入住人口素质较高，高素质居 住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准，因而促 使房价进一步提高；普通住宅区，通俗是位，入住人口杂乱， 小区环境质量难以得到有效维护，房价也难以进一步提高； 如果有治安隐患，环境脏、乱、差，可能导致房价下降。
  住宅平面格局。
  内部功能设置、面积分配都会直接影响 房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求，设置齐 全、合理，面积分配适当，购房者在价格上就人宽容一些， 开发商则有机会提高价格。在以建筑面积计价时，住宅套内 有效使用面积大，分摊的公用面积少，即使开发商适当提高 房价，购房者也会乐意接受。
  配套设施。
  包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高，特 别是中**与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配 置高级设施，如 24 小时热水供应、消防报警、高级电梯、防 盗对讲、卫星天线入户等设施，提高的价格要比追加的投资 多得多。交付使用时间，已使用时间及剩余使用年限。
  以新建的、即购即住的住宅房价为标准，尚未交付使用的期房及已使用 过的存量房，价格都要打折扣。期房房价要考虑提前会款的利息的因素和能否按时按质交付使用的风险因素。 2019-04-25 22:05:05
• 156****7174 因素一：楼梯VS电梯
  
  有无电梯对我们的居住体验以及房屋价格的影响是很大的。一般情况下同一个楼盘，即使是相同楼龄的步梯房和电梯房，电梯房的价格也要远远超过步梯房。如果我们在资金充裕的情况下买房，建议以电梯房为主。
  
  如果选择步梯房，不同楼层间的价格差异非常大。在南方因为天气因素，底层相对潮湿、采光不佳，在没有附加价值的情况下，一般价格不高。而五楼以上又因为没有电梯出行不方便，价格也会偏低。所以，一般步梯房的二、三层价格**高。
  
  电梯房不同楼层的价格差异也很大，就目前开发商的定价逻辑来看，其价格分布也呈现出橄榄形：中间楼层高，底层和高层价格偏低。顶层是因为有日晒、漏水等可能性，价格往往偏低。
  
  因素二：物业管理与品牌优势
  
  同一个区域的新房，大牌开发商的房子价格往往要更贵一些。我们通常会认为大牌房企的质量以及户型设计会更好，但是小编建议大家在关注房企品牌同时，也要关注小区的物业管理者。因为只要通过国家验收标准，不同房企的楼盘质量不会相差太多，而小区物业将实实在在影响小区业主入住后的生活水准。这属于小区的软实力，也是影响小区房价的关键性因素。
  
  因素三：房源位置
  
  房子在小区所处的位置对价格有着相应的影响。如房子邻近餐厅或者一些其他娱乐场所，势必对居住在内的居民有一定的影响，价格自然就会比其他位置的房子要低一些。
  
  因素四：精装VS毛坯
  
  很多人买房都喜欢购买毛坯房，理由是没有人住过，在后期装修时可以按自己喜欢的风格装修。但小编认为在二手房市场中的精装房会更有优势，在装修不是太差的情况下，购房者不但可以节约装修的时间成本，又可以在短时间内入住。即便价格会比毛坯房的价格偏高一些，但购房者也容易接受。
  
  因素五：房屋户型的好坏
  
  同一小区有不同的户型，在各种户型中，总有较差的户型，也有完美但稀少的户型。户型差，易被购房者淘汰，户型完美则会受到购房者的追捧，房屋价格自然就会高一些。 2019-04-25 22:04:58
• 154****2448
  1、供求状况
  
  供给与需求是形成价格的两个**终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。
  
  2、楼龄问题
  
  确切的说是房屋的产权期限。房子都有“七十年”、“五十年”的产权限制，而对于同一地段的房子来说，如果房子越新，那么房价自然会高一些。所以说“楼龄”较老的房子对比新房来看按，在楼市的竞争力就小很多了，毕竟要面临的风险也就更大，价格自然也就低了下来。
  
  3、楼盘位置
  
  商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。
  
  4、环境因素
  
  影响房地产价格的环境因素，就是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
  
  5、交通问题
  
  这里的交通是指出入小区绕不绕行。比如买房时候销售员说“距站牌步行10分钟”，然而从你家楼下走到小区大门口就要15分钟，然后再到站牌，半个小时就过去了，这对于上班族来说简直是劫难。
  
  6、楼层问题
  
  楼层高低决定了电梯数量等公共配套，会影响到房屋的使用面积。另外，不同楼层视野、日照、噪音等情况不同所以不同楼层的价格也不一样。
  
  7、开发商品牌
  
  对于同一地段的小区来说，开发商的名气越大小区价格越高，虽然说名气并不等于楼盘质量，但是由于人们对于大品牌开发商的信赖，大多数购房者仍会将品牌开发商列为首选，买房的人多了，楼盘的价格自然而然就高了。
  
  2019-04-25 22:04:52
• 143****8470 一、供求状况
  供给和需求是形成价格的两个**终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：
  A全国房地产总的供求状况
  B本地区房地产总的供求状况
  C全国本类房地产总的供求状况
  D本地区本类房地产总的供求状况
  由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。
  二、自身条件
  房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：
  1、位置
  各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。
  房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。
  房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。
  2、地质
  不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
  3、地形地势
  地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
  4、土地面积
  同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。
  5、土地形状
  土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
  6、日照
  日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
  7、通风、风向、风力
  一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
  8、气温、湿度、降水量
  这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。
  9、天然周期性灾害
  凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
  10、建筑物外观
  建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
  11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
  三、环境因素
  影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：
  1、声觉环境
  噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
  2、大气环境
  房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
  3、水文环境
  地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响
  4、视觉环境
  房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响
  5、卫生环境
  清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
  四、人口因素
  房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
  1、人口数量
  房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。
  2、人口素质
  人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
  3、家庭规模
  是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。
  五、经济因素
  影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
  1、经济发展
  经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
  2、物价
  房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。
  就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。
  从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
  3、居民收入
  通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。 2019-04-25 22:04:43
• 148****5378 一、住宅区的位置
  
  住宅区的位置是影响房价**主要的因素，一般情况下，住宅区的位置在市中心和商业服务中心的话，那么房价就会相对的高一些，主要是因为购房者入住后生活会相对方便很多，在植物园或者在湿地公园旁边的小区，房价也是相对比较高的。
  
  二、楼座位置
  
  对于在同一个小区的房屋来说，房屋的房价也是有很大差距的。
  
  有的楼座是靠近主干道的位置，那么房价就会相对的低一些，因为靠近主干道的楼座噪音和灰尘都会相对比较大，位于小区中心的楼座比较抢手，需求量比较大，主要是因为位于小区中心的楼座会比较安静，购房者一般都喜欢选择比较安静的楼座，所以位于小区中心楼座的房价会相对高一些。
  
  三、交通便捷度
  
  随着社会的迅速发展，现在很多的购房者比较注重生活的便利和品质，不想把宝贵的时间浪费在交通工具上，所以购房者大多都会选择交通便利的地方，这就使交通便利的地方的房价相对比较高。
  
  四、基础设施保证度
  
  一个小区内的基础设施保证度是非常重要的，一般是指小区内的供电、供气、供水，供暖等设施设备，基础设施与购房者入住后的生活息息相关，小区内这些基础设配置情况及运行情况也都会直接影响房价的。
  
  购房者还需要注意的是小区的物业管理怎么样，因为小区内的基础设施是需要物业来管理和定期的检测维修。如果小区内的基础设施保证度和小区的物业比较好的话，那么房价也会相应高一些也是正常的。
  
  五、周边设施完善度
  
  购房者一般都会比较注重小区周边设施是不是完善，主要是考虑到入住后生活会不会便利。一般是指小区周边有大型超市，医院，餐馆，公园等基本设施。如果一个小区周边设施比较完善的话，那么房价自然也会高一些的。
  
  六、小区内绿化
  
  小区的绿化不仅有美化环境的作用，能愉悦人们的心情，使小区的空气更新鲜，而且还能降低交通噪音，绿化带与楼群间合理的分布也非常重要的，绿化的合理布局可以使楼群间距合理化，楼群间距合理化就不会形成一个回音空间，这样可以降低自然噪音。
  
  七、房屋房龄
  
  房龄也是影响房价的一个重要因素，比如同一小区房子，房子越新，房价就会越高，这主要是因为购房者在购买房子申请贷款的时候，银行会考察房龄，一般房龄越大，购房者申请贷款的难度越大。购房者也会考虑申请贷款的问题，而去选择房龄小的房子，房龄大的需求量就相对少些，价格就低一些。
  
  除了上面总结得几点之外，还有一些别的因素也是会影响房价的，比如房屋的采光，朝向，通风，户型，地基承载力等。房价高的房屋相对来说优点是有很多的，但是购房者也不要一味的追求高价的房屋，要结合自己的实际经济情况综合考虑，选择适合自己居住的房屋。 2019-04-25 22:04:34