维修基金使用程序为什么要调整 如何调整维修基金使用程序

商品房保修期一般为5年，保修期内由开发商或相关厂家负责。保修期满后，涉及住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的，可启用房屋维修基金。其中共用部位包括基础、承重墙体，柱，梁，楼板，屋顶及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。房屋维修基金是每个购房者在购买房产时就必须缴纳的一部分费用。如果不缴维修基金，业主就根本不可能拿到家门钥匙。然而，交钱后所住的房屋一旦需要维修时，想花这笔钱却不那么容易。 启动需三分之二业主同意据沈阳市小区办相关人士介绍，一般来说，小区业主想要启动和使用维修基金，需要符合以下四个条件：1、该小区或住宅楼建立了维修基金账号；2、损坏的部位必须是公共部位和公共设施；3、必须是在保修期满以后；4、商品房小区必须组建业主委员会，由委托的物业公司在业主大会的监督下启动和使用维修资金。在满足以上条件的情况下，当住宅的业主发现房屋出现漏雨等质量问题需要维修时，就需要申请房屋维修基金。房屋维修基金申请分为五步。第一步，业主向物业公司提出维修要求后，物业公司向业主委员会提交维修改造方案，主要包括维修内容、预算金额、按预算每平方米建筑面积分摊金额、施工企业选择等；第二步，由业主委员会召开全体业主大会，或者挨家通报征求意见，须经三分之二以上的业主签字同意，形成业主大会决议，并在小区内公示5天；第三步，由物业公司带相关资料到区小区办审核；第四步，区小区办审核抽查通过之后，维修开工；第五步，工程竣工后，由市房产局财计处核算办理结算手续，财计处向专户管理银行发出划转维修资金的通知，由专户银行向物业公司划款。对于没有成立业主大会的小区，需使用维修资金的，要在区小区办和街道办事处指导下，组织申报。记者从王女士居住的小区业主委员会了解到，目前小区房屋维修基金申请已经启动，但“须经三分之二以上的业主签字同意”这一项很难，原因是房屋出现问题的业主想启动维修基金解决问题，而没有问题的居民却不想动用这笔钱，因此要想达到三分之二业主同意的这一硬性要求是很难的。

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物业维修基金的使用应当履行下列程序:(1)申请单位持物业维修基金使用申请表、经业主委员会审核同意的预算方案及业主意见征求表，报市物业维修资金管理机构；(2)市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；(3)工程完工后，申请单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额；①审计报告书；②业主委员会审核签章的施工承包合同；③工程款及审计费发票；④业主委员会验收合格证明。

涉及小区内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会，经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。但属人为损坏等因素造成的维修工程费用，由责任人承担，不能使用维修基金。业委会可委托物业管理企业持相关材料到银行办理资金预支或结算手续。到银行办理资金预支手续时应提交维修基金预支用备案表、维修工程施工合同及维修费用分摊明细表等；工程竣工验收合格后到银行办理资金结算手续时，应提交维修费用决算单、维修费用发票、**终维修费用分摊明细表、费用决算分户调整表等。

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据新京报报道，北京一小区物业公司通过伪造小区业主签名，并通过房管局审核，违规支取560万元该小区房屋公共维修基金。 事发后该小区物业主动处理相关责任人，并逐步退回涉事资金。 小编要说的是，没有经过业主签字认可，小区物业是如何通过整理材料，并通过审核支取公共维修基金的呢？ 小编查到，公共维修基金的使用，需经以下程序： 一、申请阶段 申请使用维修基金应当由业主委员会向管理机构提出，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。实施物业管理尚未成立业主委员会的物业区域，由业主大会或相关业主会议委托物业服务企业向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。未实施物业管理的区域，由业主大会或相关业主会议委托物业所在区域的社区居民委员会向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。 提交下列材料： （一）使用申请书； （二）业主委员会成立的备案证明或者业主大会授权相关单位的授权委托书； （三）原工程竣工验收证明或其他有关材料（特种设备应提供年检证明，如电梯，消防设备等）； （四）《维修方案》； （五）《维修费用预算分摊清册》。 管理机构收到申请后，应当在七个工作日内组织现场勘查，审查《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。 二、表决阶段 对属于维修资金使用范围的，书面通知业主委员会或者受委托单位将《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》在物业区域内适当位置公示七日，征求所涉及业主意见并补充完善，并经双三分之二以上业主依法表决通过，形成书面决议。 业主大会或者相关业主会议可以采用集体讨论的形式表决，也可以采用书面征求意见的形式表决。 三、核准划拨阶段 业主委员会或者受委托单位在施工前持下列材料到管理机构办理划拨维修基金手续： （一）《业主大会决议》及公示证明； （二）《维修项目施工合同》； （三）法律法规规定的其它相关材料。 管理机构在十五个工作日内审核相关材料后，按工程形象进度将维修费用划拨到《维修项目施工合同》约定的账户。 想必大家都知道，房屋公共维修基金的申请十分繁琐，受限于用途，单个业主几乎难以完成该基金的申请。不过申请主体变更为物业后，这一门槛便降低了许多。 首先，物业公司掌握全小区业主信息。发起房屋公共维修基金申请相对容易。 其次，组织相对于个人天然又更强的说服力。 **后，小区物业作为小区运营管理单位，是所有公共设施运营和维护的责任方。 因此选择一个高品质的物业十分重要，如何选择物业公司？ 现在新建楼盘大多数物业都是由开发商自己的物业公司来运作。这种情况下，选择大品牌开发商就显得尤为重要。我们无法选择物业，就只能选择开发商。 许多老小区会出现换物业公司的情况，那么就该好好选一选物业公司了 第一、问口碑： 随着房地产市场的发展，物业管理公司之间的竞争也开始日益激烈。而多年的竞争必定使一些经营管理不善、管理规模不大和口碑不好的管理公司因无法生存而退出市场。同理，一些管理体制完善、业主满意度高的管理公司在市场上开始逐渐壮大起来。我们在购买商品房之前可以先向售楼方询问一下该项目是由哪家物业管理公司进行管理，并询问还有哪个已入住项目也由该公司进行物业管理，之后可以前去该项目看一看，了解一下该管理公司的口碑。 2、认品牌： 在物业管理行业高度市场化的今天，一些名牌物业开始出现在大家的面前。这些名牌物业大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉。有一些优秀的物业管理公司甚至是准军事化管理的，以为业主提供优质高效的服务为己任。通常名牌物业公司的收费会贵一些，但物有所值。 　　 3、看背景：一般来讲有著名酒店（饭店）管理背景的物业公司实力都比较强，而且经营管理体制也比较完善、服务意识强、态度好、信誉度高。专业人才储备充足，更容易为业主和客户提供良好的服务。 　　 4、品特色：这里所说的特色是指那些有着自己独特的企业文化的物业管理公司。这类公司通过多年经验积累，慢慢形成了自己一套独特的处理问题的方法。也逐步形成了自己的品牌特点。拥有良好企业文化的物业管理公司在运作上一般是非常规范的，在为业主提供优良服务的同时还在不断的完善自己，是真正优秀的物业管理公司。

维修基金如何申请使用?根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：1、由物业服务企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。2、维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。3、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。4、物业服务企业或相关业主持有关资料向房地产主管部门申请列支。5、房地产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

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