中山的学区房会不会** 跟什么因素有关

一、供求状况供给和需求是形成价格的两个**终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：1、位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。

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上海房价飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。 在过去的4个月里，生意人王元（化名）看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米，“已经从3万（元/平方米）看到5万（元/平方米）了”；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的学区房，三天之内，房子总价跳了5万。 相关数据显示，2015年上海1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。 上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元，各项数据是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。 那么，上海房价为什么快速上涨？ 表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与**门槛降低效应。 因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。 陈先生前两年买了一套300万元的房子（**60万，按揭240万），两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万银行贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累**的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。 专业人士表示，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？ 如今股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用，所以可以排除股市。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。 相关人士还表示，房价的不断上涨，买不起房的人更加买不起；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以**终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。 上海房价较快上涨的局面短期内能改变吗？ 专业人士进一步指出，上海随着城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，**终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发；近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥**的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。 目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以上海楼市的资金面是非常充裕的，因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。 不久前，上海市公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。 业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。 现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。 但专业人士指出，如果每个区域（板块）整齐划一地按规定比例来提**小户型供应，可能达不到“控房价”和“促成交”的目的，却可能引发两大不良后果：一是产生结构性的去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发新一轮价格飙升。 目前上海商品住宅的消化周期只有4个月，整体处于供不应求的状态；但局部仍有不少难去化的库存，主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看，其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下，不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定，特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块，有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着，中高端和豪宅人群看不上。 激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果，就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%，已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力，绝对不能轻视。 根据新政，中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%，这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。**终，原本可以在内外环之间得到满足的改善需求，被吸引到内环内和热点内中环板块；原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅，被严重挤压，得不到充分满足。长远下去，中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化，中高端和豪宅房价将猛烈上涨。 如今的楼市下刚需买房需要的不仅仅是钱，更重要的是技巧。 1.了解银行对房贷的态度 大多数购房者对市场把握不是太精准，但是可以通过银行对贷款的态度来把握市场，一般来说，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。 2.买跌不买涨 投资理念一般是“买跌不买涨”，虽然利润达不到**大化，但可以降低投资风险。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以买房应该“买跌不买涨”。 3.买“预期” 购房要学会买“预期”，这样**潜力比较大。政府的规划以及周边新建**等是影响居住环境的因素。等到全部配套落实的时候，房价也肯定已经包含了这些附加值，房价肯定也是不会低的。如果规划明确，可早前下手，**好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。 4.不必一步到位 很多人买房所谓的买不起其实是贪大求全。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，只能望房兴叹。因此，买房要多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。 5.计算养房成本 买房不是一次性消费，在计算成本时，物业费等也是综合考虑的必然要素。

时至炎热的夏季，杭州购房一族选房时，置业原则可以称之为“一宝”。那就是绿化率。高绿化率，在这炎炎夏日，对于小区业主来说，绿树不为是避暑的一件好事。如何了解小区的绿化率呢，现在我们就来讨论这个问题。 绿化率与绿化覆盖率、绿地率都是衡量居住区绿化状况的经济指标，但三者的涵义却各不相同。绿化率是规划指标，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此，树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。而绿地率是指“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。根据园林专家介绍，绿化率其实是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”。因此购房者购房时需要问清开发商承诺的绿化到底用的是哪一种方式，特别注意不要把绿化覆盖率与绿化率混淆。 较低的建筑密度与建筑容积率能有效地保证住宅的通风、采光、换气及视野的通透性，减小建筑空间给人的压抑感。那么两者具体又是如何界定的呢? 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率与房价是息息相关的，因为容积率越低，说明单位建筑面积占用的土地面积越大，这一点便是同一地段住宅的价格会相差迥异的原因。另外，由于容积率的降低，绿化率、小区公共活动空间便会随之增加，从而提升了居住质量，容积率低、品质高的住宅，由于其价值内涵高，其表现出的价格相对较高，而且**潜力也很大;而高容积率的住宅，往往其土地成本得到稀释，价格就有了下降空间。 建筑密度即建筑覆盖率，是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。这个比值越小，说明小区活动场所、绿地等面积越大，也就意味着小区的居住生活质量就会越高。 绿化率高，如初有遮阴的楼盘成为必不可少，当下巢湖楼市中的绝大部分楼盘住宅绿化率都在30%以上，但不仅仅要的是个数字，具体落到实处的绿植才是关键。 住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢，所以购房者擦亮眼睛，仔细挑选是关键。

买房是人生大事，很多人都想挑一个风水好的楼层，但是每个人属相不同，人的个体总会有差异，一座好的房子，不同的人住进去，未必结果都是一样的。那么怎样根据楼层风水选到好房呢？风水也是古人建起的一门学科，其道理深奥，关联知识颇多。比如要懂地质学，社会环境学，心理学，医学等，这样综合知识与人结合的结果，就构成了风水，客观的来看，其中暗含的道理也有的一定的准确度。 一、楼层的风水作用大不大？ 可以告诉你，当然作用很大。如是一个忌火的人，住在恰好是属火的楼层里，必然是有损自己的运程及健康，轻则运程有阻，破财、官非，重则有祸、重病。就算是个有好运势的人住，都会将好运减半。行恶运的人住，恶运会更衰。如是一个喜火的人住，这较为适合，有助运程畅顺。当恶运来的时候，亦会将恶运减半;好运来的时候，凡事都事半功倍，运程更加顺景。因此，楼层的风水作用很大，不可忽视。 二、楼层的五行之数是如何的？ 很简单，请记住了： 一 层、六层属水。 二 层、七层属火。 三 层、 八层属木。 四 层、九层属金。 五 层 、 十层属土 。 高于十层，从一再数。比如十一层按一层论，依此类推。 三、楼层数从哪里起算? 这个问题尽管很简单，但是往往容易混淆。比如，有的大厦有地下几层，那么要不要加上去?有的大厦没有13、14层，应该如何测算?实际上，我们告诉你任何大厦标注的是几层，即为几层，原因很简单，因为楼层风水只能算作一个数字所代表的五行，因此按照标注来测算即可。 四、我究竟适合住哪一层? 究竟你是住在底层、中间层还是住在高层，需要首先了解自身，因为不同的人、不同的五行命理，对应不同的风水格局。因此，需要了解： 1、你的属相五行所属，如下表： 生肖 鼠 牛 虎 兔 龙 蛇 马 羊 猴 鸡 狗 猪 五行 水 土 木 木 土 火 火 土 金 金 土 水 举例：属猪者，五行属水，居住在一楼或六楼，则水可助其主命水，为好;居住在四楼或九楼，则金生其主命水，为好;居住在五楼或十楼，则土克其主命水，不好;居住在三楼或八楼，则木泄其主命水，也不好;居住在二楼或七楼，则火被其主命水克制，中等论。 2、你的命理五行，通过排测八字获得。 3、你的五行与家人或团队的五行相生相克情况。 所以，你究竟适合住哪一层，要看你的属相和命理情况来定。 五、楼层的五行一定要与命理相吻合吗? 当然**好是吻合，因为五行的每一元素都不是独立存在，而是互相依赖，互相制约的。这就是五行相生相克的道理，其相生的次序是：火生土、土生金、金生水水生木、木生火;相克的次序是火克金、金克木、木克土、土克水、水克火。 举例来说： 水命的人：**适宜住一楼或六楼，宜住低层，不宜住得太高，因为水是向低流。宜是低层式、黑色、浅蓝色的房屋 。 火命的人： **适宜住七楼或二十七楼等，宜住高层，不宜住低层，因火是向上升。宜是红色外墙，高尖型之 大厦。 木命的人：**好是住三楼或八楼、三十八楼等，适宜住中、高层，因木是向上生长的。 金命的人：**好是住四楼或九楼， 不宜住得太低，因金忌压，住得太低会有被埋压 。 土命的人：**好是住在五楼或十楼、十五楼等，适宜住在中层或高层，因土是城墙之大山土，会有稳重安的感觉。 因此，在选择楼层时应注意：楼层的五行，对居住人之命中五行，有相生和相助作用的为吉。相反，有相克作用, 则作不吉论。如果楼层数五行生主命，助主命，吉论。克主命，作不吉论。而主命五行克层数五行，中等论。 六、我住在了不好的楼层怎么办? **后我们告诉大家，尽管楼层的风水很重要，但是楼层的风水作用也不能绝对化。比如13层不好吗?可偏偏有人适合在13层居住或办公，运势好的不得了;反之，本称为8为发的楼层，比如18层就一定好吗?也不尽然，可能对很多人来说都不好。这就是需要我们辨证来看待楼层风水的问题，好不好，一定要与自己的命理、属相等相结合来看。 即使已经住在不太好的楼层，也是可以通过不同的风水位理布局来化解，从而让你运势变佳、平安幸福，事业运、财运、情感运、升职运、生意运等都风生水起好运来。 相信风水的人可以将其作为选楼的一个参考，不过也有人一味的认为风水全是迷信之说，那也无可厚非，毕竟每个人的对风水的理解都不同，总之小编希望大家都能挑到自己满意的好房子好楼层，在2015年里运势更旺。

2015年对于购房人而言，是积极而快乐的一年。对于嘉兴的楼市而言，也是十分热闹的一年。今天，我们就从一些大数据看下2015年嘉兴的楼市情况。 嘉兴楼市交易火爆 创6年新高 据统计显示，2015年嘉兴市本级成交了25982套商品房，二手房成交量为7130套，分别为近6年来的次新高和新高。从去年4月份起，嘉兴每月商品房成交量均超过了2000套，而且上演了“越到**后越疯狂”的场景。 楼市交易的火爆，也带来了公积金贷款等一系列数据的变化。嘉兴市住房公积金管理中心数据显示，去年全市和市本级公积金贷款发放户数和贷款发放总额均创下了近6年来新高。记者对比发现，去年全市公积金贷款发放户数同比增长近80%；而贷款发放总额多了1倍，与2010年、2011年、2012年相比甚至增长了2倍以上。 嘉兴楼市如此火爆 有哪些刺激因素？ 刺激因素一：楼市新政 这一年楼市的红火，超出了不少人的预期。在许多房产开发商看来，这其中的原因除了他们开展“以价换量”的促销外，也与“3·30新政”、降息降准等各项楼市新政的刺激不无关系。 刺激因素二：刚需旺盛 所有嘉兴的购房者中，刚需占了“半壁江山”。市住房公积金管理中心数据显示，在去年获得公积金贷款的1.9万户家庭中，选择购买新房的就有1.3万多户，占比超过70%多；选择购买二手房的则为5100多户，占了20%多。 专家分析认为，嘉兴逐渐进入存量房时代，一些房源甚至出现了新房和二手房价格倒挂现象，使得部分购房者直接购买新房，这样既减少购房成本，又免除了二手房交易的烦琐。 刺激因素三：公积金贷款更方便 除了全国范围的大政策外，去年嘉兴市住房公积金管理中心先后出台提高住房贷款**高额度、降低首套房**比例、取消二手房评估手续、实行省内异地贷款等近10项惠民新政。 仅以异地贷款为例，已有134户在省内其他地市缴存公积金的职工家庭在嘉兴置业，贷款金额5000万元，异地贷款发放户数居全省第一。 为确保符合政策规定的缴存职工公积金“应提尽提”、“应贷尽贷”，嘉兴市公积金管理中心积极采取应对措施。一方面，在全省率先通过商业银行流动性资金授信，与建行、工行、中行、农行、交行5家银行协议使用资金额度25亿元；另一方面，在全省率先与财政部门合作，拆借财政资金2个亿，支持公积金贷款。此外，经过各方努力，从各县（市）调剂到市本级资金2.4亿元，实现了全市资金统筹使用。 利率低，需求大，也难怪2015年的嘉兴楼市如此火爆了。