为什么上海房价会猛涨 跟什么因素有关

一、供求状况供给和需求是形成价格的两个**终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：1、位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。

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2015年对于购房人而言，是积极而快乐的一年。对于嘉兴的楼市而言，也是十分热闹的一年。今天，我们就从一些大数据看下2015年嘉兴的楼市情况。 嘉兴楼市交易火爆 创6年新高 据统计显示，2015年嘉兴市本级成交了25982套商品房，二手房成交量为7130套，分别为近6年来的次新高和新高。从去年4月份起，嘉兴每月商品房成交量均超过了2000套，而且上演了“越到**后越疯狂”的场景。 楼市交易的火爆，也带来了公积金贷款等一系列数据的变化。嘉兴市住房公积金管理中心数据显示，去年全市和市本级公积金贷款发放户数和贷款发放总额均创下了近6年来新高。记者对比发现，去年全市公积金贷款发放户数同比增长近80%；而贷款发放总额多了1倍，与2010年、2011年、2012年相比甚至增长了2倍以上。 嘉兴楼市如此火爆 有哪些刺激因素？ 刺激因素一：楼市新政 这一年楼市的红火，超出了不少人的预期。在许多房产开发商看来，这其中的原因除了他们开展“以价换量”的促销外，也与“3·30新政”、降息降准等各项楼市新政的刺激不无关系。 刺激因素二：刚需旺盛 所有嘉兴的购房者中，刚需占了“半壁江山”。市住房公积金管理中心数据显示，在去年获得公积金贷款的1.9万户家庭中，选择购买新房的就有1.3万多户，占比超过70%多；选择购买二手房的则为5100多户，占了20%多。 专家分析认为，嘉兴逐渐进入存量房时代，一些房源甚至出现了新房和二手房价格倒挂现象，使得部分购房者直接购买新房，这样既减少购房成本，又免除了二手房交易的烦琐。 刺激因素三：公积金贷款更方便 除了全国范围的大政策外，去年嘉兴市住房公积金管理中心先后出台提高住房贷款**高额度、降低首套房**比例、取消二手房评估手续、实行省内异地贷款等近10项惠民新政。 仅以异地贷款为例，已有134户在省内其他地市缴存公积金的职工家庭在嘉兴置业，贷款金额5000万元，异地贷款发放户数居全省第一。 为确保符合政策规定的缴存职工公积金“应提尽提”、“应贷尽贷”，嘉兴市公积金管理中心积极采取应对措施。一方面，在全省率先通过商业银行流动性资金授信，与建行、工行、中行、农行、交行5家银行协议使用资金额度25亿元；另一方面，在全省率先与财政部门合作，拆借财政资金2个亿，支持公积金贷款。此外，经过各方努力，从各县（市）调剂到市本级资金2.4亿元，实现了全市资金统筹使用。 利率低，需求大，也难怪2015年的嘉兴楼市如此火爆了。

2015北京房价走势会疯狂暴涨？还是一如既往地跌？搜房网整理看涨房价走势和看跌房价的双方理由，通过分析新政实施后的市场情况，还你一个客观的房地产现状，希望有投资或自住打算的购房者提供参考。 从搜房网数据中心的资料显示，北京房价自走过2014年的低谷已经有上扬趋势，上半年房价波动趋于平缓。 2011-2015年北京房价走势图 2015年上半年北京房价走势图 房价走势看涨派： 房价看涨理由一：二手房交易营业税5改2降低购买者成本 新政施行后，持有2~5年的售房者不必再缴纳十几万的营业税，政策宽松与几年前房价甚高时相似，因此随着政策的放松，2015房价也会回复到历史高位。 房价看涨理由二：新政出台增强卖房者信心 从政府工作报告定调，到一天密集出台两个通知振兴楼市，卖房者信心满满的，有国家支持了，还怕跌么？肯定不少人坐地起价！低了我不卖哟~~~ 房价看涨理由三：九只地产股涨停 3月30日，“二连发”政策公布前，A股荣安地产(000517,股吧)、中天城投(000540,股吧)、深深房A、招商地产(000024,股吧)、香江控股(600162,股吧)、金科股份(000656,股吧)、天房发展(600322,股吧)、保利地产(600048,股吧)、实达集团(600734,股吧)9只地产股涨停，说明市场对政策变化敏感，新政出台后，2015房价走势必会同样受到刺激而上涨。 房价看涨理由四：二套房**比例下调让需求得到释放 二套房**比例下调释放了改善性住房需求，更多购买者涌入市场，利于拉高2015房价。 房价走势看跌派： 房价看跌理由一：人口迁出 2015房价必降 虽然新政可以刺激楼市，但是很多三、四线城市的人口迁出现象严重，人口的流失问题不解决，交易上的政策放松在需求缺失的市场中难以奏效，就像两记拳头打在了空气上。 房价看跌理由二：银行不会执行首套房和二套房**低** 新政下调的是首套房和二套房**低**比例，实际**要看二手房卖家个人意愿和银行对风险的判断，介于银行“坏账率”考虑，大幅降低购房**是否可能比较未知。 房价看跌理由三：去年信贷政策未令2015房价上涨 去年下半年，9•30新政放宽了贷款时对首套房的认定——如果第一套的贷款还清了，再新买一套的话贷款**和利率可以按照首套优惠来走；11月22日降息后，直到今年2月份，根据国家统计局公布的数据，70个城市的房价大部分还在下跌。这两个政策都是从信贷方面进行楼市政策放松，但是从房价上来看，并未受到大影响。那么此次信贷政策放宽，又凭什么能让2015房价涨？ 房价看跌理由四：购买者能力有限 购房**下降意味着月供增多，无论是首套房**比例还是二套房**比例下降，贷款买房者均会因此增加月还款额，所以一部分购房者未必买账。 2015房价走势温和派： 房价走势温和理由：泡沫没了 经过几年的政策调整，中国房地产市场已经没有什么泡沫了，所以投资回报不像以前那样离奇可观，预期不高造成入市资金减少，即使政策振奋人心，顶多阻止2015房价下跌步伐，拉回往年高位除非再有泡沫；而政府工作报告明确表示“保持房地产长期平稳健康发展”，3月27日国土部也发文要求完善招拍挂手段，避免异常高价地，所以泡沫再难有，2015房价是个“稳”字。 介于市场下跌惯性，短期内房价会受到“二连发”影响上浮，但不会大涨，长期，人口迁入多的城市按照市场需求2015房价走高，人口流失严重的城市2015房价能够止跌就已经很不错了。北京的城镇化步伐也将会导致2015房价企稳。 所以2015下半年房价走势如何还需购房者多揣摩，暴跌或暴涨的可能性都不太大，以为一旦房价失衡政策总会干预市场，另外供需的变化才是影响房价的关键。

影响房地产价格的一般因素有社会因素,经济因素,政治因素,其他因素1）社会因素：人口状况,社会稳定状况,城市化,房地产投机；2）经济因素：国民经济水平和发展趋势,财政政策及金融环境,税负；3）政治因素：土地制度及政策,房地产价格政策,土地出让方式、出让期限,行政级别及隶属变更；4）其他因素：心理因素,国际因素,特殊因素.

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时至炎热的夏季，杭州购房一族选房时，置业原则可以称之为“一宝”。那就是绿化率。高绿化率，在这炎炎夏日，对于小区业主来说，绿树不为是避暑的一件好事。如何了解小区的绿化率呢，现在我们就来讨论这个问题。 绿化率与绿化覆盖率、绿地率都是衡量居住区绿化状况的经济指标，但三者的涵义却各不相同。绿化率是规划指标，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此，树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。而绿地率是指“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。根据园林专家介绍，绿化率其实是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”。因此购房者购房时需要问清开发商承诺的绿化到底用的是哪一种方式，特别注意不要把绿化覆盖率与绿化率混淆。 较低的建筑密度与建筑容积率能有效地保证住宅的通风、采光、换气及视野的通透性，减小建筑空间给人的压抑感。那么两者具体又是如何界定的呢? 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率与房价是息息相关的，因为容积率越低，说明单位建筑面积占用的土地面积越大，这一点便是同一地段住宅的价格会相差迥异的原因。另外，由于容积率的降低，绿化率、小区公共活动空间便会随之增加，从而提升了居住质量，容积率低、品质高的住宅，由于其价值内涵高，其表现出的价格相对较高，而且**潜力也很大;而高容积率的住宅，往往其土地成本得到稀释，价格就有了下降空间。 建筑密度即建筑覆盖率，是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。这个比值越小，说明小区活动场所、绿地等面积越大，也就意味着小区的居住生活质量就会越高。 绿化率高，如初有遮阴的楼盘成为必不可少，当下巢湖楼市中的绝大部分楼盘住宅绿化率都在30%以上，但不仅仅要的是个数字，具体落到实处的绿植才是关键。 住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢，所以购房者擦亮眼睛，仔细挑选是关键。