购房如何看绿化率 跟什么因素有关

近日长春空气污染屡屡爆表，亚健康频现，不管是往日的雾霾还是近日的烟霾，都让人难以呼吸。随着空气质量的下降，高绿化住宅渐渐成为购房者关注的焦点，高绿化不仅可以净化空气，还可以防止沙尘。 绿地率： 用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，对公共绿地**小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。 绿化率： 这一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”;是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据，法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。 对于绿化率多少合适，如果绿化率较高的，容积率就会比较的低，也就是说建筑密度一般都是比较低的，住户就相对舒服一些。而这样开发商可用于赚钱的资金面积就比较的少。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是以赚钱的目的设计一个社区。按标准来说，一个良好的小区高层住宅容积率不应该超过5%，多层住宅不能超过3%，绿化地不能低于30%，但是在现实生活中不是所有的小区都能做到的。 按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准： 1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静; 2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人;同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外; 3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用; 4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。 1、不可盲目相信宣传。绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有严格意义上的法律和法规依据。只要是种植了绿色植物的地方，哪怕只有一块普通的草皮，都可以计入绿化率。并且，屋顶绿化、墙面绿化、空中花园、架空层绿化等等也都被开发商算入绿化率范畴。这正是很多楼盘绿地面积有限，但绿化率却很高的原因。 2、实地考察。实践出真知，实地考察才能看出园林有多绿，考察后保留广告单、售楼书等宣传资料，**好把广告宣传的内容全部载入正式合同中。日后开发商若不兑现，这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

一、供求状况供给和需求是形成价格的两个**终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：A全国房地产总的供求状况B本地区房地产总的供求状况C全国本类房地产总的供求状况D本地区本类房地产总的供求状况由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：1、位置各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。

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近几年人们的生活观念发生了很大的变化，环保意识不断增强。反映在买房上面就是看一个小区的绿化率。那么合肥小区绿化率怎么算？绿化率里面的猫腻有多少你知道吗？绿化率和绿地率的区别你知道多少？ 绿化率怎么算 合肥买房如何看绿化率 绿化率与绿地率的区别大 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。 绿化率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化率。 根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。 绿化率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 绿地率影响居住品质 如果小区的绿地率较低，会使小区整体噪音、灰尘较大，空气质量变差，温度调节能力低，整体居住质量下降。因此，在购买楼房时，特别是购买期房时，消费者们应当仔细全面的了解项目绿地率，以及绿地设计方案，应当尽量保证绿地安置足够且合理，在不影响园区内交通的情况下尽可能多的绿地面积是**优选择。 简而言之，绿化率直接影响居住环境，决定着入住后的舒适度，是一个至关重要的概念。绿化率和绿地率的区别很大，高清这组概念再买房吧！

时至炎热的夏季，杭州购房一族选房时，置业原则可以称之为“一宝”。那就是绿化率。高绿化率，在这炎炎夏日，对于小区业主来说，绿树不为是避暑的一件好事。如何了解小区的绿化率呢，现在我们就来讨论这个问题。 绿化率与绿化覆盖率、绿地率都是衡量居住区绿化状况的经济指标，但三者的涵义却各不相同。绿化率是规划指标，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此，树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。而绿地率是指“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。 根据园林专家介绍，绿化率其实是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”。因此购房者购房时需要问清开发商承诺的绿化到底用的是哪一种方式，特别注意不要把绿化覆盖率与绿化率混淆。 较低的建筑密度与建筑容积率能有效地保证住宅的通风、采光、换气及视野的通透性，减小建筑空间给人的压抑感。那么两者具体又是如何界定的呢? 建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 容积率与房价是息息相关的，因为容积率越低，说明单位建筑面积占用的土地面积越大，这一点便是同一地段住宅的价格会相差迥异的原因。 除此之外，由于容积率的降低，绿化率、小区公共活动空间便会随之增加，从而提升了居住质量，容积率低、品质高的住宅，由于其价值内涵高，其表现出的价格相对较高，而且**潜力也很大;而高容积率的住宅，往往其土地成本得到稀释，价格就有了下降空间。 建筑密度即建筑覆盖率，是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。这个比值越小，说明小区活动场所、绿地等面积越大，也就意味着小区的居住生活质量就会越高。 绿化率高，如初有遮阴的楼盘成为必不可少，当下巢湖楼市中的绝大部分楼盘住宅绿化率都在30%以上，但不仅仅要的是个数字，具体落到实处的绿植才是关键。 住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢，所以购房者擦亮眼睛，仔细挑选是关键。

上海房价飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。 在过去的4个月里，生意人王元（化名）看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米，“已经从3万（元/平方米）看到5万（元/平方米）了”；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的学区房，三天之内，房子总价跳了5万。 相关数据显示，2015年上海1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。 上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元，各项数据是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。 那么，上海房价为什么快速上涨？ 表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与**门槛降低效应。 因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。 陈先生前两年买了一套300万元的房子（**60万，按揭240万），两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万银行贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累**的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。 专业人士表示，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？ 如今股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用，所以可以排除股市。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。 相关人士还表示，房价的不断上涨，买不起房的人更加买不起；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以**终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。 上海房价较快上涨的局面短期内能改变吗？ 专业人士进一步指出，上海随着城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，**终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发；近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥**的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。 目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以上海楼市的资金面是非常充裕的，因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。 不久前，上海市公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。 业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。 现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。 但专业人士指出，如果每个区域（板块）整齐划一地按规定比例来提**小户型供应，可能达不到“控房价”和“促成交”的目的，却可能引发两大不良后果：一是产生结构性的去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发新一轮价格飙升。 目前上海商品住宅的消化周期只有4个月，整体处于供不应求的状态；但局部仍有不少难去化的库存，主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看，其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下，不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定，特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块，有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着，中高端和豪宅人群看不上。 激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果，就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%，已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力，绝对不能轻视。 根据新政，中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%，这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。**终，原本可以在内外环之间得到满足的改善需求，被吸引到内环内和热点内中环板块；原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅，被严重挤压，得不到充分满足。长远下去，中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化，中高端和豪宅房价将猛烈上涨。 如今的楼市下刚需买房需要的不仅仅是钱，更重要的是技巧。 1.了解银行对房贷的态度 大多数购房者对市场把握不是太精准，但是可以通过银行对贷款的态度来把握市场，一般来说，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。 2.买跌不买涨 投资理念一般是“买跌不买涨”，虽然利润达不到**大化，但可以降低投资风险。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以买房应该“买跌不买涨”。 3.买“预期” 购房要学会买“预期”，这样**潜力比较大。政府的规划以及周边新建**等是影响居住环境的因素。等到全部配套落实的时候，房价也肯定已经包含了这些附加值，房价肯定也是不会低的。如果规划明确，可早前下手，**好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。 4.不必一步到位 很多人买房所谓的买不起其实是贪大求全。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，只能望房兴叹。因此，买房要多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。 5.计算养房成本 买房不是一次性消费，在计算成本时，物业费等也是综合考虑的必然要素。