业主是做什么的 业主公约有什么用处

业主公约在业权转让或物业出租时，请将此公约转交新业主或租户以便参阅根据《居住物业管理条例》及国家相关法律规定，就所购住宅的使用、维修、管理等事项订立本公约。制订"业主公约"（以下简称公约）的目的为提高物业价值，美化环境、保持舒适及优良的环境,而非令业主感到有所不便。业主必须明白一切违反公约的行动，都需损耗时间与金钱，谋求补救。希望各业主认真阅读本公约。一、社区管理一般资料１．管理公司根据"公约"规定，（以下简称管理公司）已获委任全权管理社区内一切事务。"公约"内条文由管理公司根据相关法规制订，并经房屋买卖双方（或管理公司、开发商与业主）商议后而签订，条文内容必须双方遵守。各业主已同意遵守"公约"，并且其租客、使用权被许可人、雇员及代理人亦须遵守"公约"。２．社区管理处社区管理处位于：办公时间如下：(1)管理处：星期一至星期五每日由上午八时至二时及由下午一时至五时，星期六、日及国家规定的劳动假期休息。(2)保安中心：廿四小时服务，若有任何紧急投诉或咨询，请与当值主管联络，以便即时协助。３．管理公司职权管理公司依前期物业管理服务合同规定有权向各业主收取管理费用；制订，修改及增删管理规则；雇用员工；并就有关物业的管理，代表各业主与政府机关和公共服务公司进行磋商。管理公司亦有权执行公约，拆除任何未经批准之加建及改建工程等；对任何违例事件提出诉讼；向有关业主收取及追讨由任何违反公约而引致之损失及一切有关费用（包括诉讼费等）。管理公司对社区公共设施进行尽善尽美之保养及维修，并尽力保持社区环境清洁美观。为了使社区获得妥善管理，全体业主特此授予管理公司应有和必须的权力，包括（但不限于）：?向各业主收取根据本公约规定应缴之一切费用；?为社区楼宇及其管理公司人员购买适合之保险；?为社区安排垃圾收集及清理；?维修、管理、清洁、更新及装饰公共地方及设施；?防止公共地方及设施任何部分被障碍物阻塞；?为社区安排水、电、煤气及其它必需的供应；?根据需要在社区设置保安人员及保安系统；?设置及维持社区之公用天线；?消除及拆去在土地及社区及楼宇上任何违法或未经批准或违反本公约规定之设置物、招牌

业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。

召开业主大会会议、成立业主大会以及选举产生业主委员会的四个步骤一、成立筹备组1. 法规要求在街道办、房地局指导下,由社区居委会、开发建设单位、业主代表组成业主大会筹备组。2. 街道办(居委会)、开发建设单位在物业管理区域内设立筹备办公室、公告栏、投票箱。以通告(信件)的形式告知全体业主自荐进入筹备组(投票以及公告时间为*天)。3. *月*日*时在街道办(居委会)、业主代表、开发建设单位的监督下,打开筹备组自荐报名箱,并进行统计验票。4. 筹备组成员单位在充分听取业主意见基础上确定业主代表。确定后,在物业管理区域公示筹备组人员名单。5. 筹备组自名单公告之日起成立,同时公告所有业主。二、筹备组确认并完成以下主要工作预计*月*日起筹备组成立,30日内组织完成召开业主大会会议,并选举产生业主委员会(区房管局进行指导、监督)。筹备组起草《业主大会会议成立方案以及形式》。1. 业主委员会人数(5-9人)2. 业主委员会委员资格认定3. 业主委员会候选人以及委员的产生办法a 设立投票箱业主自由报名b 筹备组开箱验票c 确认业主委员会委员被选名单4. 业主大会会议投票权数的确认5. 文件公告的方式、送达的方式、选票统计方式6. 组织召开业主委员会第一次会议7. 向小区办报送备案文件三、召开业主大会会议需要完成以下工作1. 选举产生业主委员会,并通过《业主大会议事规则》、《业主公约》。2. 投票权按物业建筑面积计算,以一平米一票为计算基数,不足一平米部分不计算在内。3. 业主不能参加业主大会会议的,可书面委托代理人参加。但一个代理人不得同时接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。4. 确定业委会委员(5-9人的单数),选举产生主任1人,副主任1人,任期2-3年。5. 确认是否聘请新物业公司,如果重新聘请应通过招标方式。四、业主委员会备案(预计5月份)1. 自业主委员会组建之日起,30日内到街道审核后报区房管局备案。备案时提交以下文件:《业主委员会备案单》《业主大会议事规则》《业主公约》《业主大会决议(附业主及投票权数清册)》《法律法规的其他材料(如:物业费缴费证明)》2. 业主委员会凭区房管局备案证明申请刻制印章。

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为了加强住宅区管理，保持物业的完好、美观，维护业主（或使用人）的合法权益，创造一个舒适、安全、清洁、优雅的生活环境，业主在入住前必须签订一个业主临时管理公约，对于签订的公约许多业主不是很明白，下面就为广大业主介绍业主临时公约相关内容及示范文本。 业主临时管理公约 业主临时管理公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。 《业主公约》和《业主临时管理公约》有一同三不同。 一、签订时间不同，《临时公约》是买房人在签购房合同时签的文件，在签订《商品房买卖合同》的同时，还约定物业管理服务价格、服务内容和质量，也就是说在房屋买卖时就通过签订公约和买卖合同，明确了入住后物业管理的有关事项；《业主公约》则是在召开业主大会后签订； 二、制定方不同，《业主公约》是业主大会制定的，《临时公约》是开发商制定的。 三、适用阶段不同，《业主公约》适用于业主大会后，有三分之二以上的人通过就可以了，《临时公约》适用于业主大会前。两个《公约》的内容基本相同，都是物业使用管理的义务，业主的共同利益权利以及违反公约要承担的责任。 业主临时管理公约(示范文本) 第一章总 则 第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。 第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。 第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。 第二章 物业基本情况 第五条 本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称 ； 坐落位置 ； 物业类型 ； 建筑面积 。 物业管理区域四至： 东至 ； 南至 西至 ； 北至 。 第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权： 1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等； 2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等； 3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。 第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有： 建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。 第三章 物业的使用 第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分以及转让的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。 第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。 第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。 业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。 第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。 本物业管理区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工。 第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。 第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。 第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。 第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。 第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为： 1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途 2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备； 3、违章搭建、私设摊点； 4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物； 5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声； 6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； 7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； 8、法律、法规禁止的其他行为。 第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定： 第四章 物业的维修养护 第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。 第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。 第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。 第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。 第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。 第五章 业主的共同利益 第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利： 1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 2、以批评、规劝、公示、 等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为； 第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。 第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。 物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。 第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。 第六章 违约责任 第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。 第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。 第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。 第七章 附 则 第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。 本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。 第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。 第三十六条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。 第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。 承诺书 本人为 物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下： 一、确认已详细阅读 （建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下称“本临时公约”）； 二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约； 三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任； 四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 承诺人（签章） 年 月 日 《业主临时公约（示范文本）》使用说明 1、本示范文本仅供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。 2、建设单位可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。 3、本示范文本第三条、第三十七条所称业主是指拥有房屋所有权的房屋买受人，其他条款所称业主是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人。

现在一些新的小区,在《临时业主公约》中往往会有封阳台的条款,而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。很多业主提出质疑:1、物业禁止封阳台是否有法理依据?2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台?3、物业是否有权告业主私自包阳台?物业说法:不许封阳台,早就说好了一位不愿意透露姓名的物业公司负责人表明,一般开敞式阳台在销售时是按一半面积计算,而封阳台则是算全面积,因此业主购买开敞式阳台的住宅后自行包阳台,其实获得了面积差额的利益。他还认为,包阳台涉到建筑的外立面,属于公共部分,牵涉到全体业主的利益,因此现在一些物管公司都对业主私自包阳台有所限制。物业公司之所以禁止私自包阳台,也是考虑到整个小区住宅的整体规划统一。对私自封阳台的住户,物管公司一般采用劝说的方式,物业告业主的事例比较少。该市建设局物业管理中心副主任表示,根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第二十二条:建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条还提到,建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。“因此,如果业主购房时已签了该《临时业主公约》,则需要遵守,擅自包阳台,物业可以告业主。”副主任提醒业主在签订购房合同前,一定要看清楚《临时业主公约》,如果有疑义及时提出来,签约后便要遵守公约相关规定。“这个问题比较复杂。”一名知名律师介绍说,一般购房者在收房时会签订《临时业主公约》。但是如果业主对《临时业主公约》条款有疑问,可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。不过,根据该律师的经验看来,哪怕业主真的违反业主临时公约,封了阳台,物业还是无权告业主的。“如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动,可以自行封闭阳台。因为《临时业主公约》属于格式合同,合同的主体应属于全体业主,违反《临时业主公约》,就是违反全体业主的权益。物业公司做为第三者,无权告业主。并且《临时业主公约》有效期应在小区成立业主大会为止。业主委员会成立之后中,有权对《临时业主公约》认为不合理的条款进行修改。业主委员会还有权利决定聘请新的物业公司,也可以制定新的公约。”如果业主封闭阳台要对墙体进行变动,则要具体对待。

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