什么是物业业主公约？

现在一些新的小区,在《临时业主公约》中往往会有封阳台的条款,而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。很多业主提出质疑:1、物业禁止封阳台是否有法理依据?2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台?3、物业是否有权告业主私自包阳台?物业说法:不许封阳台,早就说好了一位不愿意透露姓名的物业公司负责人表明,一般开敞式阳台在销售时是按一半面积计算,而封阳台则是算全面积,因此业主购买开敞式阳台的住宅后自行包阳台,其实获得了面积差额的利益。他还认为,包阳台涉到建筑的外立面,属于公共部分,牵涉到全体业主的利益,因此现在一些物管公司都对业主私自包阳台有所限制。物业公司之所以禁止私自包阳台,也是考虑到整个小区住宅的整体规划统一。对私自封阳台的住户,物管公司一般采用劝说的方式,物业告业主的事例比较少。该市建设局物业管理中心副主任表示,根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第二十二条:建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条还提到,建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。“因此,如果业主购房时已签了该《临时业主公约》,则需要遵守,擅自包阳台,物业可以告业主。”副主任提醒业主在签订购房合同前,一定要看清楚《临时业主公约》,如果有疑义及时提出来,签约后便要遵守公约相关规定。“这个问题比较复杂。”一名知名律师介绍说,一般购房者在收房时会签订《临时业主公约》。但是如果业主对《临时业主公约》条款有疑问,可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。不过,根据该律师的经验看来,哪怕业主真的违反业主临时公约,封了阳台,物业还是无权告业主的。“如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动,可以自行封闭阳台。因为《临时业主公约》属于格式合同,合同的主体应属于全体业主,违反《临时业主公约》,就是违反全体业主的权益。物业公司做为第三者,无权告业主。并且《临时业主公约》有效期应在小区成立业主大会为止。业主委员会成立之后中,有权对《临时业主公约》认为不合理的条款进行修改。业主委员会还有权利决定聘请新的物业公司,也可以制定新的公约。”如果业主封闭阳台要对墙体进行变动,则要具体对待。

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您好！业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主公约的法 律依据主要是《民法通则》及建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。谢谢阅读！

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业主公约的示范文本48,792352013-07-15业主临时公约(示范文本)3,69162012-03-29解读《业主临时公约》10,540472012-03-26内蒙古自治区业主委员会章程34,939122010-12-23业主临时公约47,951372010-12-23深圳市业主公约（1）23,419502010-12-23小区业主公约25,756492010-12-23石家庄市业主大会议事规则31,041502010-12-23深圳市业主公约（2）33,685122010-12-23石家庄市业主公约27,144412010-12-23深圳市业主大会和业主委员会议事规则46,506442010-12-23成都市业主大会议事规则

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你好。是2007年10月1开始变的。

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为保障物业公司的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定物业管理区域内的业主公约。业主与物业公司必须遵循 甲方： 注册地址： 邮政编码： 法定代表人： 职 务： 电 话： 乙 方： 国 籍： 住 址： 电 话： 本公约的甲方为房地产开发有限公司指定的物业管理机构； 乙方为 层 单元之购买方，含其执行和委托人。 本公约对双方签约人具有法律约束。 第一条：本公约属于协议、合约性质。订立本公约的目的，是要清楚和明确各项规则，使物业业主或使用者以及物业管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白各自的职责、权利和义务。 第二条：本公约将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式加以确定，并对全体业主或使用者以及管理者均具有约束力。 第三条：每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、按揭、出租、批准享用或以其它方式处置或变卖，而无须其它业主或对该物业有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就业主及承租人在租赁期间遵守本公约的条款向其权利人负责。 第四条：有关名词的定义： 在本公约中，除文意另有所指外： 1、“该物业”：指座落于2、“发展商”：指房地产开发有限公司。 3、“物业管理公司”：指4、“业主大会”：指由全体业主组成，决定该物业重大管理事项的业主自治管理组织。 5、“业主管理委员会”：指业主大会的常设执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，并依法行使各项权利。 6、“业 主”：指根据相关的销售合同或预售契约拥有物业全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人与自然人及发展商，以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处分抵押单元的抵押权人。 7、“使用人（非业主使用者）”：指业主所购单元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。 8、“公共地方”：指在该物业内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括正门入口、入口大堂、电梯大堂、楼梯间、信道、行人道、行车道、绿化区、物业外墙、梯台、配电室、泵房、空调机房、监控中心、消防设备控制室、井道、水箱、升降机、天面屋顶及为该物业的业主和租客及真正访客而设并供其共享之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。 9、“物业管理费”：指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳、用于支付物业正常运转及其管理和日常维护及其它费用。 10、“物业管理基金”：指由业主按建筑面积比例分担，并由物业管理公司用于支付物业公共部分和公共设备的管理与大型维修的费用以及其他非经常性支出费用及其支付购买物业公共区域或房产险，公共责任险及其他必要保险的费用。 11、“公共服务设施”：指为该物业的利益而安装的机器、设备、仪器装置、树木、管道、机房、电缆、电线。但任何可供个别业主使用的设施不包括在内。 12、“管理规则”：指本公约及其它由发展商或管理公司（如以下所定义）按本公约的条款而制订之各项与该物业管理有关之规章制度。 13、“管理”：指管理公司根据本公约而履行及遵守的全部责任。 14、“装修规则”：指管理公司就各业主在其所属单元（如以下所定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。 15、“单元”：指在该物业内的商业单元及其任何部分。 16、“土地批文”：指国有土地使用权有期有偿使用合同书及有关的文件及其修订。 17、“交付使用通知书”：指发展商于该物业可以给各业主使用时发给各业主的通知书。 第五条：业主的权利 1、依法享有所拥有物业的各项权利。 2、依法合理使用房屋建筑和共用设施及设备、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）权利。 3、有权按规定进行室内简易装饰装修（指在不拆改房屋主体结构、明显加大用电负载、改变设备设施和房屋使用功能的情况下）。 4、有权自己聘请合法施工人员对其物业自用部位的各种管线、水箱以及其他设备进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业单位施工的除外。 5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公共设施的状况，建议物业管理单位及时组织修缮。

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