城市房屋拆迁的概念和房屋拆迁的程序

• 136****8041 1:你所讲的第一条太笼统了,应遵循的原则实在太多.建议你认真阅读一下城市房屋拆迁管理条例(国务院305号令)
  
  2: 城市房屋拆迁评估，先由拆迁人委托房地产价格评估机构进行分类评估，并出具分类评估委托书。房地产价格评估机构应当根据被拆迁房屋的具体区位、地段、用途、结构、环境等因素，对该拆迁范围内被拆迁房屋的房地产市场平均价格进行评估，出具分类评估报告书。分类评估一般不含装饰、装修、设施等方面的室内评估，拆迁范围内被拆迁户数较少的除外。拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
  拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
  
  估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
  公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报
  
  告。
  
  3:具体程序简单点说1,拆迁人上门进行摸底调查2,提交相关资料申请房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证3,拆迁人请评估机构对被拆迁区域进行分类评估4,在分类评估基础上结合被拆迁房屋进行协商.5,协商不成的共同确定评估机构对单栋被拆迁房屋进行分户评估,协商不成由房屋拆迁主管部门抽签决定.6,双方当事人申请复估或申请专家鉴定.7,申请房屋拆迁主管部门行政裁决.大概就是这些步骤. 2014-04-26 09:16:16
• 145****8311 现在只有指导性意见，可以参考，具体的补偿标准要看不同省市发布的文件。
  一、明确土地使用权的财产权利，合理确定拆迁补偿标准 要对被拆迁人的国有土地使用权给予公平、合理补偿。通过修改《城市房屋拆迁管理条例》及其相关法律和法规，明确规定被拆迁人的土地使用权的财产权利，在拆迁中，除了对被拆迁人的房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人因丧失土地使用权而遭受的损失。 拆迁补偿标准应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑等因素，并充分考虑土地本身的价值和预期收益，按照市场正常交易价格评估，由拆迁当事人双方协商确定，切实保证拆迁补偿价格同房地产市场接轨。真正做到按照市场规律确定拆迁补偿标准，及时调整、修正拆迁补偿价格指数，确保不低于同期商品房价格上涨的指数。
  二、严格界定“公共利益”的概念，建立商业性用地拆迁的市场化机制 要对“公共利益”的概念作出具体明确的界定，将政府强制执行程序严格限制在“公共利益”的范围。与此同时，政府必须退出商业性用地的房屋拆迁，并在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用，从而实现政府行为的规范化和合法化。 要严格区分公益性拆迁和商业性拆迁，实行不同房屋拆迁规定。前者是着重强调程序正当化，体现为适当补偿，后者则用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人利益关系，实行充分补偿。建立商业性用地拆迁的市场化机制，将出于商业目的的拆迁完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁人自愿的条件下确定是否同意拆迁。补偿标准、安置办法，由开发商与被拆迁人作为平等的民事主体协商解决。 要从保护群众合法权益和规范政府行为出发，完善房屋拆迁秩序。一是要通过公告、听政、协商等方式听取被拆迁人的意见，获得房屋拆迁的确认；二是设立“公共利益的需要” 的认定程序；三是建立商业性拆迁的相关程序、实施原则和具体办法。
  三、完善住房供应保障体系，确保被拆迁人基本居住需要 一是建立商品房、安置房、经济适用房、廉租房、二手房为一体的完善的住房供应保障体系，从而拓宽被拆迁人住房选择空间，保证被拆迁人“买得到，买得起，有房住”。 二是建立政府住宅基金，扩大廉租房屋和经济适用房的比例，对被拆迁人购房提供优惠政策，在相关税费上予以减免，保障低收入被拆迁人的基本居住条件和基本生活来源。特别要重视“双困”被拆迁人的安置，建立相应的社会保障和救济制度。 三是要不断完善拆迁安置办法，控制拆迁还原房的价格，建立对拆迁安置工... 2014-04-25 14:15:27
• 158****4519 只要土地是你的,证上能表现出来的,就可以。 2014-04-25 12:10:50
• 151****1647 明确几个概念:1。我们现在说的房屋拆迁补偿中是包含土地使用权价格的。从目前的法规看,不会单独对土地使用权进行补偿。其实可以想到,房屋拆迁补偿一平米好几万,这不仅仅是房屋价格,而是包含土地地租的。2。拆迁时,只要达成拆迁协议,你的国有土地使用权是要被收回的,因此不存在转让金这一说法 2014-04-25 11:04:31
• 146****2361 城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
  城市房屋拆迁工作程序
  （1）提出申请；
  （2）审批发证、发布公告；
  （3）签订拆迁协议；
  （4）实施拆迁；
  （5）监管安置资金。
  
  希望对你有帮助！ 2014-04-25 09:14:23
• 156****3621 早搬家 ，早受益，呵呵，没听说有什么正规文件出来！ 2014-04-24 17:35:39
• 147****4411 二、城市房屋拆迁的补偿
  (一)补偿的概念 在我国,城市拆迁补偿,是指在城市建设和开发过程中,由于拆除房屋而给予房屋所有权人的补偿,是典型的行政补偿。
  (二)补偿的原则和标准 世界大多数国家对拆迁补偿的原则和标准是在土地征收制度中加以规定的。前文概括介绍了美国征收制度中的“合理补偿”原则,美国的合理补偿所要依据的公平市场价格,既包括财产的现有价值,也包括财产未来赢利的折扣价值。 英国则主要按征收土地之前的市场价格计算,如果被征土地因变为公共用地造成地价上涨,原则上不考虑上涨部分的补偿。 法国实行“公平补偿”原则,在占用被征收财产前,事先支付补偿,公平补偿被征收人的损失。 德国实行“公正补偿”,在征收时的补偿协议价格计算标准,以官方公布征收决定时的被征土地交易价格为准。 根据宪法,日本实行“正当补偿”,其补偿范围主要包括:产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等。此外,日本还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则。可见这里所说的正当补偿实际上是一种比较全面的补偿。 由此看来,各国宪法确定的征用补偿程度虽不完全相同,但它们多少都受到传统宪法理论的影响,有的要求“充分”补偿,有的规定“公平”或“公正”补偿,有的要求“适当”或“合理”补偿。 “合理补偿”、“正当补偿”和“公平补偿”,一般说来,是指补偿价值与被征用财产价值大体相当。但“合理”、“正当”和“公平”都是空泛的表达方法,从现实情况来看,认定何为“适当”与“合理”的权力显然握于政府之手,被征用财产的人无权要求。“适当补偿”和“相当补偿”则是一种较低标准的补偿,即只要给予补偿即可。从“充分补偿”、“合理补偿”再到“适当补偿”,从本质上都是不完全补偿。 相比较而言,我国的《宪法》仅言明了“给予补偿”,《〈物权法〉草案建议稿》也只是规定了“公平补偿”,除此之外再无更高层次的补偿。如前所述,“公平”是空泛的说法,对国家“公平”和对个人“公平”的标准肯定不同,而且公平补偿的操作权掌握在政府手中,被拆迁人的利益无法得到正当的伸张。所以至少我国立法应规定补偿的标准为“充分补偿”,才可能保护被拆迁人权益。 当前许多国家补偿的标准是按照被拆除房屋的当期房地产市场价格为依据的。我国新《条例》第24条规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。这在我国是一个进步,它打破了以往以房屋重置价作为补偿标准的旧模式,在综合考虑房屋位置、用途、建筑面积等诸多影响房价的因素之后按市场评估价来确定补偿价格,这相对来说是比较客观公正的,在一定程度上保障了被拆迁免受或少受欺诈。
  (三)补偿的法律程序 对于整个房屋拆迁过程,被拆迁人**关心的实际问题是自己能够获得多少补偿,如果补偿能够让被拆迁人满意,就不会存在拆迁难和强制拆迁引发的诸多问题。 根据新《条例》第23条的规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。依照法律和法规的规定,在我国,拆迁的补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种方式,而除了法规有明文规定的情况需要指定的补偿方式外,当事人可以自由选择货币补偿或者是房屋产权调换。虽然实行产权调换看似对被拆迁人有利,但往往由于被调换房屋不能达到被拆迁人要求或者迟迟不能交房而导致被拆迁人处于无家可归的状况,对拆迁人并不能进行有效补偿;根据当前国际通行标准和我国的实际情况,货币补偿即金钱补偿是**实用**灵活**便捷的补偿方法,虽然有时实物补偿给人一种真实感,“有房在手,万事不愁”,但从某种意义上讲,在实际中,“金钱赔偿虽非理想但相当实用” ,被拆迁人可以即刻领取补偿金再寻找住房,尽可以选择符合自己意愿的房屋。所以,我们选择房屋拆迁的金钱补偿作为对拆迁人的补偿方式,在此重点阐述金钱补偿的法律程序。 根据新《条例》的规定,补 2014-04-24 16:33:14