在买二手房过程中那些细节是不容忽视的？

• 146****4377 对卖方来说的细节有：1、找一家诚信可靠的中介公司。2、签订一份能保障自己权益的购房合同3、顺利收到房款。
  对买方来说的细节有：1、确保房屋产权完整。2、房款支付安全。3、签订正规的中介合同、买卖合同。4、交房后没有后遗症。
  为了防患于未然，保证上述7个细节的交易安全，交易前必须注意以下内容
  1.精心挑选诚信中介
  选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。大型连锁公司，问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。
  2.审查房屋权属状况
  买方首先要查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
  3.了解房屋使用情况
  一定要确保房屋的产权证是真的。根据房屋产证，买方可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。买方可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，买方应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
  4.实地查看房屋质量
  买方可向房屋邻居、小区物业询问房屋是否作过大修或质量问题，还可实地查看房屋质量。看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；看房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；看水、电、煤等设施是否完好；买方对简单的新装修应多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
  5.上下家当面谈合同
  在达成交易意向后，买家应对交易中的税费有了解，具体可到房产交易部门咨询，这样做，可以防止少数业务员借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
  6.签合同应注意
  审查好合同条款是签好买卖合同的关键。
  （一）权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。
  （二）房价与佣金条款。二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容有，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。
  （三）房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式审查非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的**款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
  （四）交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，合同有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。
  （五）违约条款，主要是对上下家违约责任的审查。买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。
  防患于未然。交易前考虑和掌握好上述内容，并严格按照协议内容具体实施，即能保证交易安全了。 2014-04-22 12:24:06