当今房地产的消费特点是什么？

• 144****4523 1.理性消费是主流
  价格、质量、潮流是吸引大学生消费的主要因素。从调查结果来看，讲求实际、理性消费仍是当前大学生主要的消费观念。据了解，在购买商品时，大学生们首先考虑的因素是价格和质量。这是因为中国的大学生与国外的不同，经济来源主要是父母的资助，自己兼职挣钱的不多，这使我们每月可支配的钱是固定的，大约300-800元之间，家境较好的一般也不超过3000元，而这笔钱主要是用来支付饮食和日常生活用品开销的。由于消费能力有限，大学生们在花钱时往往十分谨慎，力求“花得值”，我们会尽量搜索那些价廉物美的商品。无论是在校内还是在校外，当今大学生的各种社会活动都较以前增多，加上城市生活氛围、开始谈恋爱等诸多因素的影响，我们不会考虑那些尽管价廉但不美的商品，相反，我们比较注重自己的形象，追求品位和档次，虽然不一定买名牌，但质量显然是我们非常关注的内容。
  
  2．追求时尚和名牌仍是不老的话题
  即使在取消高考年龄限制之后，20岁左右的青年仍是大**园的绝对多数，我们站在时代前沿，追新求异，敏锐地把握时尚，惟恐落后于潮流，这是我们的共同特点。**突出的消费就是使用手机。当代大学生们的消费中普遍增加了手机的消费项目。本次调查中发现学生手机拥有率已达到每班不低于80%。此外，电脑及相关消费也是我们的追求。再次是发型、服装、饰物、生活用品，大**园中都不乏追“新”族。调查资料也印证了这一点，就所占比例来看，“是否流行”紧随价格、质量之后，成为大学生考虑是否购买的第三大因素。以上充分体现了大学生对追求高品质、高品牌、高品位生活的需要。 2014-02-14 11:41:01
• 134****7962 房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
  一、房地产广告策划 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的**大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，**大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。
  二、房地产广告类型和策划原则 根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：
  1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
  2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。
  3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如"广州后花园"概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。
  4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。 开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：
  1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
  2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现"把握特色，创造特色，发挥特色"的策划技巧。
  3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
  4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
  5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
  三、房地产广告策划内容 房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
  1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。
  2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
  3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
  ①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
  ②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
  ③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到**佳的广告效果。
  ④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
  ⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为"线上媒介"。"线下媒介"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
  4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
  5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。 2014-02-14 11:35:35
• 145****5250 消费的话，一般分为：1、自住，也就是自己住！2
  2、投资。房子买了租了，拿来在出租，或者等段时间卖掉！
  3、小孩读书，也就是说小区的配套设施!
  4.上班方便
  5、结婚 2014-02-14 10:17:57
• 135****6523 房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料，世界某着名政治家说·人造房屋，房屋造人。
  
  因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。
  
  正因为房地产业发展有强烈的波及效应，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l、5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此，**同志早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定九五与2010年远景目标纲要中，也提出将住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业的思路。
  2014-02-14 09:33:07
• 135****9428 房地产消费税是政府对“高端房”特别征收的一种税,内容既包括对炒房牟利者的征税,也包括对高端房的征税。房地产消费税能够把炒房的牟利压缩到**小,从而减少炒房的热情和动力,让商品房的供求更趋向于合理。 房地产消费税即是地方产特别消费税的简称,两者指的是同样的意思。。。 2014-02-14 09:26:12
• 134****9061 现在没人相信什么小桥流水,皇家品位.近几年开发商成了靶子,相应消费者对开发商都看成是牛鬼神蛇.现在房地产广告消费者首先看的是价格,还有品质.(炒概念估计也不大可行了) 2014-02-13 09:21:11
• 158****1567 目前一些房地产经纪机构和经纪人员行为不规范，造成了极坏的影响。比如，房地产经纪机构无照经营、超范围经营和非法异地经营，发布虚假信息，骗取中介费、看房费，赚取差价；房地产经纪人出租、出借经纪执业证书等。为此，《通知》从三个方面作了规定：一是从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构必须向工商部门申领营业执照，并在一个月内到房地产管理部门办理备案。
  二是加强房地产经纪人管理，要求房地产经纪人承办经纪业务时采用示范合同文本，实行承办房地产经纪人业务签名制度。
  三是要求有关部门加大对房地产经纪过程中利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费及赚取差价等违法违规行为的查处力度。 2014-02-12 09:57:41
• 152****8479 自住和投资 2014-02-11 18:04:39