2011房产政策对燕郊二手房有什么影响？

随着房地产市场市场的不协调发展，愈来愈多的希望寄托于政府对楼市的调控。而限购成为了对楼市调控的首要首段，新政的出台成为了必然。 每条楼市新政的出台，都会在当地的市场掀起涟漪。沈阳版“国五条”4月1日终于问世，有人说它与其他城市比显得“温和”了些，也有人说它过于“严厉”了。其实，各地的“国五条”细则没有太多可比性，与其费尽心思去对比，不如将沈阳的新政仔细研读透彻。 新政见影响：新房成交面积下降 二手房卖不动 据新峰地产数据显示：上周(4月1日-7日)，沈阳商品房新增供应 56.44 万㎡，环比减少 1.71%，去化 33.86 万㎡，环比减少35.93%;商品住宅新增供应 52.26 万㎡，环比减少 0.42%，去化 31.40 万㎡，环比减少 30.39%。沈版“国五条”细则中的“全市限购”，或成为新房成交面积下降的主要原因。 相对于新政对沈阳新房市场的影响，二手房受到的波及更大，沈城部分二手房中介连续几天没有做成一笔买卖。“二手房转让20%差额征税”让许多想要购买二手房的买家望而却步，因为即使有卖家愿意承担转让税，但“羊毛出在羊身上”的道理，谁都清楚，税涨房价自然涨，不少人打消了对二手房的热爱；想要卖二手房的卖家心里也犯起了嘀咕，税高、买主少、行情不好，房子自然不好卖，于是不少房主将二手房“由售转租”，姑且当投资了。二手房市场供求都减少，成交量当然不理想。 新政对刚需影响小 投机炒房遭抑制 沈版“国五条”细则中，由“二环内限购”改为“全城限购”，购房者连连感叹：太严厉！很多刚需购房者开始担心自己的买房之路是否又要长了些，艰难了些。其实，在沈阳的购房大军中，主要以刚需为主，多数刚需都是首套房或是改善性的二套房，不在被限购的范围内。 而“二手房转让20%差额征税”则是很有利地打击了投机炒房的人群。他们购买房产是为了转让出手挣差价，且不说“全城限购”会有效地制止他们买房的行为，单单是高额的二手房转让税也足够给他们泼盆冷水的了。 全城限购莫恐慌 解读政策很重要 沈阳版“国五条”细则之“全城限购令”：在我市行政区域内，已拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)，可再购买一套住房；能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买一套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。 康平、法库、新民也在限购行列；如果夫妻名下已经有两套住房，想再买房写子女名，子女成年是可以的，子女未成年即算三套房，就在限购的行列；单位分的住房，虽然买的是部分产权，但也算一套房；没有房权证的不算二套房；限购政策跟是否全款买房无关；继承父母去世后遗留的房产，不在限购之列；酒店式公寓算住房，限购，公寓式酒店不算住房，不限购。

主要是更加重了急需买房者的压力

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房产税（1）时间认定：2011年1月28日起购买的住房【解读】：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同**后一页上打印的日期为准。（2）缴纳房产税时间怎样确定？房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。【解读】：看房产证上的日期，从第二个月开始计算，满一年的按一年计算；不足一年时间的，按月计算。（3）征收对象：本市居民二套房、非本市居民新购房【解读】：征收对象具体包括两类：一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房。（4）界定三类免征对象A．对本市居民家庭换购住房给予优惠【解读】：本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。B．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠【解读】：对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。C．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠【解读】：对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。（5）如何进行征免认定？对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。【解读】：家庭成员情况：夫妻、未成年小孩，身份证、户口本、出生证明、结婚证等；市房产交易中心出具的查询单。具体申报流程、需要材料确认后马上通知？（6）计税依据：交易价格的70% 税率：实行0.4%～0.6%差别化税率【解读】：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%；应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率（7）征税面积如何计算？对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。【解读】：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60 平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。【以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例】例①原有50平方米住房新购110平方米住房将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。例②原有150平方米住房新购110平方米住房将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米减去180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。例③原有250平方米住房新购110平方米住房由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

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对杭州影响很大的，好多客户买不了，价格上不去

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在新房越来越远郊化的今天，二手房异军突起，在市面上比较常见。一些老旧二手房，由于地段好，价格也相对便宜，受到了不少人的青睐。买二手房，要注意很多问题。今天，我们来讲讲二手房房龄长短有什么影响。影响1：房子的剩余产权年限我们知道，普通住宅的产权年限一般为70年。例如，某二手房其开发商1998年拿地，土地使用年限到期时间为2068年；该房子交付使用的日期为2000年。那么到了2017年，该房屋的剩余产权年限为51年（即2068年-2017年）。该房屋的房龄为17年（即2017年-2000年）。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。PS：房龄和房屋产权年限及房产证日期很多人分不清房龄、房屋的产权年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。房屋产权年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。影响2：贷款年限买房贷款时，贷款年限会受到个人年龄等各方面的影响。买二手房采用商业贷款，贷款年限还会受到房屋年龄的限制。在同等的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。贷款年限短，月供就会相对较高，每个月的还贷压力就会比较大。影响3：房屋剩余寿命房子和人一样，都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。影响4：房屋维修费用房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高。

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