如何办理农村集体土地上建筑物的抵押

• 148****6637 就实践中经常遇到的土地抵押权问题的探讨
  土地使用权作为一种特殊的抵押物，有很多不同于其他抵押权的特点。只有符合法定条件的土地使用权才能设定抵押权，用以抵押的土地使用权是否符合法定条件，是房地产抵押合同是否合法有效的关键因素。根据我国有关土地抵押的法律规定，设定抵押权的土地使用权，其权利主体不同，土地取得方式不同，土地的所有制不同，土地的用途不同，都会对土地使用权抵押合同的合法性产生重大影响。土地使用权作为一种特殊的抵押物，还涉及土地与地上定着的建筑物的关系。在此，笔者就实践中经常遇到的土地抵押权的几个问题谈谈自
  己的看法。
  如何区分“可设定”与“不可设定”抵押的土地使用权
  我国**早对土地抵押权做出明确规定的法规是国务院于1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其后是全国人大**会相继通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》以及**高人民法院于2000年12月13日颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。这几部法律和一部行政法规构成了土地使用权抵押的法律框架，是当前土地使用权抵押的主要法律依据。
  根据以上规定，可以设定抵押权的土地使用权主要有以下几种情况：第一，以出让方式取得的国有土地使用权。出让的土地使用权，是受让人依法向国家购买的一种财产权，受让人有权在规定的使用年限内依法处分土地使用权，受让人即抵押人既可以单独以土地使用权抵押，也可以与其地上房屋等建筑物、构筑物同时抵押。第二，以划拨方式取得的国有土地使用权，只有在地上建有房屋等建筑物、构筑物时，才能与房屋一起设定抵押权。但是，在抵押权实现时，依法作价、拍卖或变卖房地产后，必须从所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。第三，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。第四，乡(镇)村企业以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押。上述第三四项抵押涉及的集体土地使用权，在抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和原土地用途。
  不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况：第一，地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权。但是办理了土地抵押登记手续，并且经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的除外。这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地的处分权。第二，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。第三，乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押。
  从法律上看，设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件：一是土地使用权必须是抵押人有权依法予以处分的，二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让的。否则就将影响到抵押合同的效力。
  [COLOR=red]如何处理“房屋”与“土地”的关系
  由于房屋与土地具有不可分离的依附关系，因此单独以房屋或土地使用权为抵押，都必然涉及二者的关系如何处理的问题。我国一向采取“房随地走”或“地随房走”的双向原则，即在抵押权设定之时，法律将房屋和土地使用权视为一个整体，不允许将它们分别抵押，无论是以土地使用权抵押为目的还是以土地上房屋抵押为目的，相应的房屋或土地使用权应作为统一的抵押标的物的组成部分。《城镇国有土地使用权出让的转让条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”《房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国担保法》规定第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”之所以采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，其立法理由在于：第一，土地是任何房产的基础，是土地之上建筑物的本质组成部分。土地使用者都是因自己所有的或使用的房屋才利用该土地，如果对土地没有使用的权利，就无权在该地上建房或使用房屋。因此，离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独自构成抵押标的。第二，房屋虽然不是土地的本质组成部分，土地本身有独立的交换价值，但若土地使用权单独抵押而土地上的建筑物不进行抵押，就可能出现土地使用权与地上建筑物所有权或使用权用权主体不一致的状况，从而发生权利的冲突与摩擦，不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。[/COLOR]
  房屋设定抵押的，土地使用权是否需要另行办理抵押登记手续
  以上分析了土地使用权抵押与地上建筑物抵押的关系，实践中还常常遇到一个问题：对依法可以抵押的土地上的房屋设定抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权是否需要另行办理抵押登记手续？反之，以国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋是否也需要另行办理抵押登记手续？各地土地和房产管理机关因各自行使职能，对此问题做法不一，大多要求同时办理土地使用权和房产的抵押登记手续。
  笔者认为，从以上规定看，以依法取得的国有土地上的房屋抵押或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，不需再办理抵押登记手续，也就是说，以上建筑物办理了抵押登记手续的，其效力自然及于该建筑物占用范围内的土地使用权，不需另行再对土地使用权办理抵押登记手续。但以国有土地使用权抵押的，应当同时办理该国有土地上的房屋抵押登记手续，办理的土地使用权抵押登记手续的效力不能自然及于该土地上的房屋。这是因为建筑物和土地的特性所导致的，建筑物附着于土地之上，以土地的存在为基础，因此以建筑物抵押的，其效力必然及于土地；而以土地使用权抵押的，土地在抵押之时地上附着的建筑物状态并未固定，有可能继续增加建筑物，因此，要求在办理土地使用权抵押登记手续的同时另行办理房屋抵押登记。
  地上在建房屋和新增房屋是否随同抵押
  说到这里，有必要继续探讨一个问题，即以国有土地使用权抵押的，土地上在建房屋和新增房屋是否随同抵押？对于在建房屋，因在建房屋具有经济上的使用目的，应当依照地上建筑物在本质上为土地使用权构成部分的原则，在建房屋应随同土地使用权一起抵押，对此，**高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条对此进行了规定，即“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”关于新增房屋，虽然我国坚持房屋与土地使用权一体的观点，但是抵押权的设定是双方当事人合议的结果，应特定财产设定抵押以担保债权，如果认为新增房屋也随同土地使用权抵押，显然扩大了当事人约定的抵押物的价值额，给抵押人增加了额外的负担，对双方的利益关系来说显失公平，故新增房屋不应随同土地使用权一并抵押。我国《担保法》第55条对“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物”的规定体现了这一精神。
  综上，土地使用权作为一种特殊的抵押物，具有不同于其他抵押物的特点，并涉及其与地上定着的建筑物的关系，只有对其进行分析和掌握，才能尽量避免土地使用权纠纷。 2014-02-14 10:58:09
• 135****0740 根据《中华人民共和国土地管理法》，农村的“宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”，该法同时规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。”既然农村宅基地不能抵押，而宅基地上的房子又不能离开地而单独存在，所以一般来说，农村的房屋不能用于抵押。
  
  但是，在为了搞活农村经济这个大的社会背景下，很多论者偏向于可以抵押。
  2009年9月7日，市房地产管理局、市农村信用合作联社联合下发了《莱芜市集体土地房屋抵押贷款管理办法(试行)》。《办法》规定，依法取得权属证书的集体土地上的企业厂房、农村宅基地房屋、农村集中居住区房屋和农村临街商住房可以抵押取得贷款。
  
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• 147****9714 您好。如果是农村集体土地，一般是不能办理抵押的。
  《物权法》规定：下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。农村集体土地上的房屋，即小产权房。所谓小产权房，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作，或由村委会自行开发建设。因用地性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易。其房产证是由乡镇政府自制颁发的，卖房者是村委会。由于不存在土地出让金，也不用缴纳各种税费，所以成本很低，价格也很低，但这种房屋既没有土地使用证和预售许可证。国家相关部门政策还规定：要严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。所以农村集体房产证抵押贷款一般银行都是不允许的，因为风险太大。
  另外根据《房屋登记办法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。《房屋登记办法》关于集体土地范围内的房屋登记中抵押部分提到：第八十八条依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
  （一）登记申请书；
  （二）申请人的身份证明；
  （三）房屋所有权证书；
  （四）集体所有建设用地使用权证明；
  （五）主债权合同和抵押合同；
  （六）其他必要材料。
  而对农村私人房屋抵押未有相关明确规定。 2014-01-28 13:03:46
• 145****4009 一、办理初始(变更)土地登记的程序：
  l、土地登记申请；
  2、地籍调查；
  3、权属审核；
  4、注册登记；
  5、核发或者更换、注销土地证书。
  ]二、初始(变更)土地登记申请人申请登记时，应提交哪些文件资料：
  1、土地登记申请书；
  2、单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明；
  3、土地权属来源证明，属于共同使用一宗土地的，还须提交共有人共同使用该宗土地的约定、协议等资料；
  4、地上建筑物及其他附着物的合法产权证明；
  5、法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。
  三、国有土地使用权转让办理土地登记时，应提交哪些文件资料：
  1、转让方的《国有土地使用证》正本；
  2、受让方土地登记申请；
  3、国有土地出让手续批复资料1套： ①国有土地使用权出让合同l份； ②县级以上人民政府对该宗地的出让批复； ③市国土资源局转发文件； ④出让金缴纳凭证、契税缴纳证明复印件。
  4、国有土地使用权转让合同协议原件2份并公证；
  5、转让方上级主管部门的意见；
  6、转让方工程建设投资情况说明、计委下达的固定资产投资计划以及项目建设记录手册的复印件； 7、地价确认文件(地价评估报告、地价确认批复)各1份；
  8、该宗地无被查封、抵押、担保、债务等权利限制以及其他土地权属纠纷的保证书
  。四、国有土地使用权抵押登记时，应提交哪些文件资料：
  1、《国有土地使用证》正本；
  2、抵押双方共同填写的《国有土地抵押申请审批表》；
  3、双方填写土地抵押合同一式三份；
  4、地价确认文件(地价评估报告、地价确认批复)各1份；
  5、经公证的土地使用权抵押和贷款合同各1份；
  6、以出让方式获得的土地使用权抵押登记应提供的资料：原土地出让合同出让金、契税缴纳凭证的复印件各1份；
  7、双方营业执照副本、及双方法定代表人证明书、委托人证明书及其身份证复印件各1份；
  8、抵押土地宗地图3份(抵押权人对抵押面积范围盖章认可)；
  
  9、该宗地无被查封、抵押、担保、债务等权利限制以及其他土地权属纠纷的保证书。 2014-01-28 09:14:12
• 157****4072 农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》以及国家土地管理局（（1997）国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，可以得出一个结论，即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地的使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。 2014-01-27 17:06:45
• 154****3880 【解答】 1)集体土地上**、医院、社会福利等机构的建筑物不能作抵押。 2)农村集体土地上建筑物作抵押的前提条件是，只有那种建筑在已经办理土地使用权登记的集体土地上的建筑物才能进行抵押。
  所谓登记亦即土地使用权的权属登记。一般的情况，乡(镇)村企业的厂房等建筑物可以抵押，该等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
  3)荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用承包权可以抵押，其他集体土地使用权不能单独抵押。金融机构实际可以接受的抵押物，一般只是农村集体土地上的厂房等建筑物。 4)在接受该等抵押物时，金融机构十分慎重审查这些建筑物的法律状态。如是否具有房屋所有权证，该抵押物所占的土地是否经过土地使用权登记。并且还要确定当实现抵押权时，集体土地变为国有土地时土地征用标准和变为国有土地后土地出让金的数额、只有落实了上述两项费用后，才能正确估价出该等抵押物的价值，从而确定抵押担保的金额。 2014-01-27 16:50:54
• 145****7055 单纯的集体土地不可以，但是集体土地上有建筑物 而且建筑物有做房产证的话 那么就可以抵押 2014-01-27 09:14:07
• 157****0147 1)集体土地上**、医院、社会福利等机构的建筑物不能作抵押。 2)农村集体土地上建筑物作抵押的前提条件是，只有那种建筑在已经办理土地使用权登记的集体土地上的建筑物才能进行抵押。所谓登记亦即土地使用权的权属登记。一般的情况，乡(镇)村企业的厂房等建筑物可以抵
  1)集体上**、医院、社会福利等机构的建筑物不能作。
  2)农村集体土地上建筑物作抵押的前提条件是，只有那种建筑在已经办理登记的集体土地上的建筑物才能进行抵押。所谓登记亦即土地使用权的权属登记。一般的情况，乡(镇)村企业的厂房等建筑物可以抵押，该等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
  3)荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用承包权可以抵押，其他集体土地使用权不能单独抵押。金融机构实际可以接受的抵押物，一般只是农村集体土地上的厂房等建筑物。
  4)在接受该等抵押物时，金融机构十分慎重审查这些建筑物的法律状态。如是否具有证，该抵押物所占的土地是否经过土地使用权登记。并且还要确定当实现时，集体土地变为国有土地时土地征用标准和变为国有土地后土地出让金的数额、只有落实了上述两项费用后，才能正确估价出该等抵押物的价值，从而确定抵押担保的金额。 2014-01-27 09:08:59
• 143****5698 广州有些地方只要是有证的集体证是可以贷款的，通常都要求上盖有建筑物才能抵押。要求必须是农业户口的当地村民才行，多数只能在农信社，农商银行，农业银行贷。
  
  在一些偏远的地方，地价太低的就不一定能贷得到的，如现在银行缺钱时就不行了。 2014-01-26 09:54:49