遇到延时交房的问题，购房者还可以通过哪些途径来维护自己的权益呢？

可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用 在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两个法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。

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房地产市场的竞争也越来越白热化，谁的楼盘卖的**好，自然是有实力的开发商，万一中小开发商由于资金问题破产买的房子，已经买的房子，应该怎么处理呢?小编将分两种为大家解答。 一、房子已完工 如果房子已经完工并入住，那么房企破产对购房者不会产生太大的影响，购房者**重要的是按期还贷，并以房屋作为抵押物即可。 二、房子未完工 房子未完工的，又可以分为以下两种情况： 1、住房贷款所购房屋的权利归属问题。 在期房贷款中，购房时房子尚未完工，购房人不享有房屋的所有权。当房子完工后，若房款已经付清(购房人支付了**，并以银行贷款付清了余款)，购房人可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。 2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。 第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。 第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

目前开发商为了销售楼盘，提高利润，经常对预售或正在销售的楼盘进行各种形式的广告宣传。购房者因为缺犯经验，很容易掉进开放商精心布置的“美丽陷阱”。如果您不幸被这些广告语坑过，是否知道都有哪些法律途径可以维护自己的合法权益？看看律师怎么说。 一、诱人的“价格陷阱” 房价是购房者**关心的核心要素之一，商品房广告中常会有一个诱人的起价，如**低价××元／平方米起，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为博购房者眼球而采取的一种促销手段。 律师观点： 根据我国《价格法》的相关规定，经营者可以自主制定属于市场调节的价格。因此，开发商作为经营者有权在法律允许的范围内自主定价。目前来说，国家虽然对于房地产市场采取了一定的调控手段，但并未将其列入国家定价的范围进行严格管控。 《中华人民共和国广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”。但对于价格没有具体规定，对于“起”字也没有相关约束条款，这种“起”字广告就是开发商打的擦边球，以低价来吸引购房者。 《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”。 即将于2015年9月1日施行的《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第九条规定：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 二、动人的“零**”买房 有楼盘为吸引购房者眼球，推出“**3万起得精装房”，甚至还有楼盘打起了“零**，零月供，零利息”的广告。“零**、低**”重出江湖，在低迷的房地产市场兴起了一阵“低**”“零**”风潮，不少购房者被吸引积极入市。 律师观点： 所谓“零**”看起来是没有门槛的，实际上“零**”仍然需要一定的门槛、条件，也存在较大的法律风险，很容易产生法律纠纷。 1、“零**”购房者必须符合国家的贷款标准，如果买房政策变动或者房贷利率变化，购房者需要承担相应的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这都是购房者需要考虑的风险。 2、如果不具有购房资格的购房者(在限购城市：已购买二套以上住房;或是外地购房者，无法出具一年以上社保证明或者纳税证明)与开发商签订“零**”购房合同后，将面临购房无效的尴尬境界，其按期偿还给开发商或者中介的**，可能面临无法索回的情况。 3、由于实际上的“零**”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得**款，那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。 三、赏心悦目的“样板房” 样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开放商房往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。 律师观点： 刻意美化样板房已是开发商销售房屋的一种惯用方式，其实无论开发商如何宣传，只有写进合同的条款才能得到保障。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 1、商品房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的：实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时，开发商是应当承担相应的违约责任。但购房者是应对不符合样板房标准的事实负有举证责任，如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的，可能面临不利的局面。因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料。 开发商承担违约责任的方式主要有三种： （1）重新交付符合样板房标准的房屋 （2）对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修 （3）酌情减少价款或者赔偿损失。 2、合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明的： （1）合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况：如果合同约定样板房与实际交付房屋一致，但是实际交付房屋却又和样板房不一致时，开发商就是显而易见的违约，此时购房者可以依据上述方式进行维权。 （2）合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况：实践中，合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况比较少。如果确有此种约定，那么实际交付的房屋与样板房不一致时，开发商无须承担违约责任。 四、严重缩水的“精装房” 由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。 律师观点： 目前精装修房的质量缺少明确的行业标准，而且在监管层面上，对于精装修房的交房验收也是缺少标准的，可以依据的仅是住建部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》【建住房〔2002〕190号】。因此，开发商交付的精装修房出现问题也自然是难以避免的。 1、由于缺乏统一强制验收的规范性文件，导致开放商与购房者之间纠纷不断，因此，购房者在签约装修条款时： （1）应明确装饰设备的项目； （2）应尽可能详细地约定各装饰、设备的品牌等具体细节； （3）购房者应保留好楼书广告等证据，以便发生争议时维权。 2、对于购房者来说，对精装修住宅装修项目进行验收的依据主要是购房合同以及合同中关于装修的附加条款。合同应注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。如果开发商交付的房屋不符合合同约定，购房者完全可以依照买卖合同要求开发商承担责任。另外，即使采用的品牌型号皆符合，但仍存有质量问题的，也有权要求开发商承担责任。 根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 3、如果双方在合同中没有对装修材料作出详细明确的约定，当初有样板房的，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定："房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。交付的房产与样板房不一致的，购房者有权要求开放商承担责任。 五、环境绿化陷阱 房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率100%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。 律师观点： 1、绿化率不等同于绿地率，开发商通常在广告中使用绿化率一词，然而在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿化率是指绿化覆盖率即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 2、根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 3、如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的，如“小区绿化率达到60％”，这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反该说明或允诺的，应当承担违约责任。 六、位置距离陷阱 “距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。 律师观点： 1、《房地产广告发布暂行规定》第十条有明文规定：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 第三条第（二）款规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。 很多楼盘宣传中很明显已经违反了该项规定。“距天安门XX分钟”的表述将禁止出现在房地产广告中，否则将承担相应的法律后果。 2、《房地产广告发布暂行规定》第二十一条：违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但**高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。 我们也提醒广大购房者，不要轻易相信广告中所提到的相关信息，对于楼盘周边具体情况需要实地去考察，以自己的亲身经历为准。 七、配套设施陷阱 为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。 律师观点： 1、购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？ 2、调查教育设施是否为教育行政部门所认可。 3、看周围是否有替换的配套设施。 《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第十一条规定：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

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可以通过以下三种方式：1、开发商以挂号信的形式进行书面通知， 按照之前留下的联系地址，购房者会收到开发商寄来的挂号信。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件。购房者应仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。2、售楼人员电话口头通知， 在没收到书面通知之前，如果购房者着急了解情况，可以直接打电话向售楼员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。3、开发商在报纸或网络上发布收房信息， 有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。因此，在临近收房期间，购房者应该多注意当地报纸新闻或房产网络上的信息。 总之，在临近收房日期时，购房者一定要勤问、勤关注!

向上级有关政府部门反映。根据《土地管理法》第七十六条 “未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定，你们要根据本条规定向县级以上人民政府土地行政主管部门举报或请求处理。

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