上海二手房税费怎么算的

在上海买卖二手房，除了要考虑房价、首付、贷款等因素，还要注意税费的问题。税费是买卖双方必须承担的额外支出，不同的情况下，税费的计算方法和比例也不同。那么，上海二手房税费怎么算呢？本文将从以下三个方面介绍：

一、区分普通住宅和非普通住宅

在上海，普通住宅和非普通住宅的税费有所不同。那么如何区分普通住宅和非普通住宅呢？主要看以下两个条件：

• 房屋面积：根据房屋所在位置不同，有不同的面积标准。外环内（含外环）小于等于140平方米；中环内（含中环）小于等于120平方米；内环内（含内环）小于等于90平方米。
• 房屋总价：根据房屋所在位置不同，有不同的总价标准。外环内（含外环）小于等于230万元；中环内（含中环）小于等于310万元；内环内（含内环）小于等于450万元。

只有同时满足以上两个条件的房屋才能被认定为普通住宅。

二、计算契税

契税是买方缴纳的一种交易税，根据买方家庭名下住房套数和购买房屋面积不同而有不同的比例。

• 首套房：如果购买面积小于等于90平方米，则按照核定价或成交价（以高者为准）的1%缴纳；如果购买面积大于90平方米，则按照核定价或成交价（以高者为准）的1.5%缴纳。
• 二套房：无论购买面积多少，都按照核定价或成交价（以高者为准）的3%缴纳。
• 三套及以上：无论购买面积多少，都按照核定价或成交价（以高者为准）的4%缴纳。

其中，首套房是指家庭名下在沪无任何住房或网签记录。

三、计算增值税及附加

增值税及附加是卖方缴纳的一种交易税，根据卖方持有年限和是否满足免征条件而有所不同。

• 持有年限满五年且唯一住宅：免征增值税及附加。
• 持有年限满五年但非唯一住宅：
  • 如果是普通住宅，则免征增值税及附加。

  四、计算个人所得税

  个人所得税是卖方缴纳的一种交易税，根据卖方持有年限、是否唯一住宅和是否普通住宅而有所不同。

  • 持有年限满五年且唯一住宅：免征个人所得税。
  • 持有年限满五年但非唯一住宅：
    • 如果是普通住宅，则免征个人所得税。
    • 如果是非普通住宅，则按照核定价或成交价（以高者为准）与原购入价格之差的20%缴纳，或者按照核定价或成交价（以高者为准）的2%缴纳，取较小值。
  • 持有年限不满五年：
    • 如果是普通住宅，则按照核定价或成交价（以高者为准）与原购入价格之差的20%缴纳，或者按照核定价或成交价（以高者为准）的1%缴纳，取较小值。
    • 如果是非普通住宅，则按照核定价或成交价（以高者为准）与原购入价格之差的20%缴纳，或者按照核定价或成交价（以高者为准）的2%缴纳，取较小值。

  其中，如果选择按照利润20%计算个人所得税，可以抵扣以下项目：原购房合同价格、原契税、本次增值税及附加税、装修费用（不超过原购房合同价格10%）、贷款利息。