2024年济南楼市走势及购房建议

根据楼市的起起落落，无外乎是个循环。2024年的楼市看着风云莫测，变化无常，其实早在10年前就已经来过一遍了。最近有很多朋友在问关于楼市和济南市场的问题，我就这些问题做了14条干货总结。接下来想买房卖房，心里纠结的，可以仔细看看。

1、中国的楼市永远是政策市场，背后总有只无形的大手，冷了加点热水，热了放点冰块，你想要知道市场会如何发展，看是谁在添水就好了，添水的人想要你冷还是想要你热。目前全国70个大中型城市除一线城市外基本全部放开，这是市场回暖的预兆，添水人已经在不断地加热水了。

2、目前中国有将近10万家房企，与之相比，美国仅有480家，在接下来的十年内，国内会有90%的房地产公司破产或者被兼并重组。因为现在资本红利和人口红利少了，开发成本越来越高，蛋糕少了，手腕弱的肯定干不过手腕强的，不知道哪天就撑不下去了，所以啊，买房子尽量买大开发商的，G企Y企后期一定是开发的主力军。

3、不只济南，全国各大城市存量房时代真的到来了，以济南为例，2023年济南新房成交在6.7万套，二手房成交在6万套左右，二手房紧逼新房成交，今年1季度，新房成交1.23万套，二手房成交1.26万套，正式实现反超。以前你买房不看二手房是说你对品质有要求，现在买房不对比二手房别人会说你傻！为啥，因为二手房价格真的便宜！仅单平台二手房挂牌量已达到77317套，同比增长了30%。

4、在济南现在买房子80%是赚不到钱的了，当然一定有能赚到钱的房子，咱这里仅做分析。从大的方面来说，国家总体经济总量和增速已经稳定，土地财政要慢慢过渡了，蓄水池里面的水不变了，房地产也没法再长大了。从小的方面说，济南各大核心片区开发基本到头，核心片区价值被榨干了，这里的房子再涨没啥意义，只能炒近郊板块，但是买近郊板块的人负担不了太高的价格，为了城市扩张和虹吸人口，还要保持近郊板块的低房价。

5、在济南买房虽然大概率赚不上钱，但是仍然是普通人储蓄和抗通胀的最大的手段。所以说普通人一定要学习和了解经济学。今年将会是资本市场宽松的一年，老美经历了去年多轮的加息也挺不住了，今年欧洲央行和老美肯定是要降息的。到时候会有资本快速的回流中国，国内可能要跟着同频降息来抗通胀，对于普通人来说，除了房子，你还能想到什么抗通胀的好办法？对于济南来说，他至少是山东唯二的人口净流入城市，省会城市，虹吸能力和资产的保值能力是抗打的。

6、在济南买房子尽量避开远郊或概念性的新区板块，比如说新旧动能转换区。因为土地财政将成为过去式，国家严控这么长时间好不容易抑制住了楼市的泡沫继续积累，不会再铺开摊子胡乱开发，过去土地财政占到地方收入的50%-70%，换句话说就是被楼市绑架了，接下来这种新区没有土地收入撑场子，建设起来是很难的，即使建设起来，这些地方最多是工厂挨着工厂，房地产很难起来。

7、未来5年，济南房地产新房市场规模大概就稳定在5-7万套左右。相比2021年高峰期，大概有40%左右的降幅，新房关联的上下游产业，尤其是装修，该缩减缩减，该转型转型，不要有什么犹豫。

8、济南的房产中介会越来越卷，也会越来越正规，社会地位也会越来越高。卖房的人需要中介的端口，买房的人依赖中介的专业。大品牌、专业好，业务能力强的中介经理人会越来越吃香。好的中介完全可以帮你做到三方都合适，即：买方买的便宜，卖方卖的放心，中介赚到利润。当然，靠坑蒙拐骗这种做起来的很快就会打回原型。

9、在济南二手房买卖双边收佣将成为常态。在2020年之前，卖家向来是净拿的一方，尤其是房子性价比确实不错的，坐等收钱，有的是人买。但是随着二手房逐渐放量，卖家自己砸盘，供远大于需，如果没有好的宣传端口你的房子一定卖不出去！当然，你说这个端口需要付费吗？

10、济南未来楼市去库存基本采用两种方式，一是房票安置，拆迁的项目不再建新房，而是发房票让你买库存新房；二是国资收购库存新房作为保障房，以实现去化库存和保障住有所居的双重目标。

11、从14号文件发布以来，楼市两极分化出现标志性拐点 ，上条所说，即使国资收购了库存新房给你作为保障，但这些房源你想是靠山大平层或者旅游路沿线小洋房是不可能的，品质肯定是比较差，在市场上比较难流通，只是作为保障住有所居来使用。所以说高品质的住宅依然能买，而且后期的房价两极分化也会很严重。

12、低品质二手房将会跌掉裤衩。14号文件倡导的房改模式是商品房归市场，保障房归政府，如果保障房在未来5年充分供应，刚需二手房就完全丧失了流通性，因为我想住可以买保障房，想改善就买价格高的商品房，而不是要买标着高价格品质差的刚需住房。这五年也是低品质二手房去泡沫的时间，等到啥时候济南的保障房确定价格了，啥时候就算筑底了。以下是随便搜索了两个老旧小区连续降价。具体是哪个小区就不多细说了，只能说这是接下来的大多数。

13、房子是一个大宗商品，商品就没有只涨不跌的，即使你买的是多么好的房子，如果有人跟你说这里一定会涨，那他一定是想掏你的口袋。当然，房地产长期来讲一定是看好的，但除了涨跌之外，你更要看中流通性，其实大多数是以地段决定的。再一个，改善买房大多数是以住得舒服为目标，刚需买房大多数是以性价比为目标，这样就很好推导买房的时候应该看哪方面。改善的选房逻辑是：地段＞产品力＞价格。刚需小区的选房逻辑是：地段＞价格＞产品力。至于济南如何划分刚需和改善呢，分三个档就够了：150w以内、150-350w、350w以上。

14、老生常谈，普通人不要碰商铺、公寓和旅游养老房。住宅都卖不完，买公寓干啥，住宅还减免税费，公寓税费只有你转卖时才知道头疼。当然，有钱人买几套旅居房养老、买几层写字楼几栋公寓、囤一条街商铺作为沉淀资产之用，这已不是普通人关心的范畴了。

济南楼市面临着挑战和机遇，购房者应该根据自己的需求和经济状况，选择适合的房源。购房者要了解政策和市场趋势，避开低品质二手房和远郊板块。购房者要选择有信誉和专业的中介，同时要关注房产市场的走势和品质。购房者要理性对待房价涨跌，注重房产的流通性和地段优势。购房者要根据自己的需求和经济状况，选择适合的房源。