安徽优质住宅标准与市场现状探讨

来源：吉屋 2024-07-01T11:46:07

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近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐从“高周转”模式进入高质量发展阶段。在新的形式下，房子逐渐回归居住本质。为了提高消费者对安徽地区房地产行业的信任度和满意度，同时为优秀房地产企业树立行业标杆，第一房研究院启动了《好房子，舒心居——探寻优质住宅标准与行业现状》系列策划。本文将重点探讨安徽优秀项目的网络评选，并发布相关研究报告。

居住需求变化

合肥的住房市场消费理念、购房人群结构以及产品在不断发生变化。根据“七普”数据，我国城市、镇、乡村家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米、46.80平方米。当前，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的需求逐步从“有没有”转向“好不好”。

在建筑风格方面，合肥从早期以居住属性为主的“地域风格（徽派）”到初期“简欧风”格

产品力变化

近年来吉屋网住宅产品大概经历了几个阶段升级。第一阶段：竞品质之前，这些次新或者待交付楼盘容积率较早期明显偏低，外立面、大门、绿化、公区和车库等也均有显著提升。第二阶段：竞品质成为常态后，人车分流、层高、景观绿化、小区公共服务等都做了具体要求。而且随着市场下行，竞争加剧，奢华大门和功能丰富会所逐渐成为标配。第三阶段：土拍取消限价以及备案价取消等限制后，不同于竞品质阶段有限价存在，开发商更倾向于堆配置。

除了这三个阶段更新迭代以外，合肥在住房领域还在不断创新，比如开展智慧住宅试点示范项目等。

购房理念变化

早期在合肥购房更多是一种投资理财手段。近年来随着住房普及叠加收入影响的问题，消费者购房愈发理性。从各区域一二手房置业地图来看，不同区域定位有所不同，高端区域支撑力较强，而刚需区域购买力支撑较弱。

新房户型变化

从近4年新房成交结构来看，小面积刚需户型成交量下降趋稳，而改善型产品成交占比逐年递增，大面积户型成交量占比接近四成，这表明合肥户型产品面积段越做越大。

二手房成交房龄变化

近4年二手房成交主力是15年以上和10-15年房龄的房源，但其占比逐年走低，而5年以内的新建二手房源占比逐年走高。这说明购二手房群体对于产品品质追求意识在提高。

调研结果分析

6月13日，通过线上网友投票方式对“好房子”认定标准进行了公开投票。结果显示：38%的网友认为保值率方面不跌就行；69%的网友认为绿色节能很有必要；44%的网友认为智慧住宅需要定制避免增加成本；94%的网友认为地段很重要；75%的网友认为物业需要是品牌物业；48%的网友认为开发商需要是头部企业；关于配套设施方面热衷顶级学区等资源；小区建设方面热衷高绿地率、人车分流等；建筑风格方面热衷现代风等；户型方面热衷南北通透、高层高等设计。

通过分析，我们认为好房子应具备以下条件：好住：通风采光好，动静分区合理；好品质：用材设计优良，全龄友好；好看：小区美观，高颜值绿化；好值：至少能保值；好服务：优质物业管理。

专家观点

第一房智库观点：好房子应位于优越地段，有完善配套设施，如社区设施齐全及便利购物场所；建筑质量与户型设计合理；未来将更加

安徽建筑大学教授孙伟观点：好房子的提出契合了人们对美好生活向往，应具备宜居性（合理设计良好的采光通风）、低碳环保、安全性、美感及完善服务，对未来住房领域的发展将产生深远影响，更加关

某央企营销负责人观点：首先，好房子必须满足客户实际需求，包括便捷位置与完善社区设施；其次，在设计建造上追求卓越，包括合理户型设计与严格材料工艺把控；最后，还需关注。