广州天河楼市竞争激烈，能建天河麓誉府面临挑战

来源：吉屋 2024-07-05 10:08:00

天河东板块新盘竞争激烈

上个月，广州住建局批出了一张预售证——能建天河麓誉府。然而，从拿证到现在，项目迟迟未开盘入市，甚至未曾公布价格。天河麓誉府位于广州天河东板块，这里新盘扎堆，竞争异常激烈。由于贴身肉搏，今年天河东板块的新盘已经开始疯狂卷价格了。拖了一个月，比天河麓誉府更晚取证的对手项目已经先入市了。

本月初，广州城投天禧拿到了预售证，前几天刚刚开盘，最低只卖4.7万/平米。广州城投在去年拍下天禧地块时，花了逾44亿。若把全部地价分摊到纯商品住宅部分，楼面价超过4万/平米。现在，天禧的最低开盘价只比地价贵了七千块钱，大概率是赔本赚吆喝。天禧一开盘，就放低了价格预期，天河麓誉府再也坐不住了——取证拖了一个月，没等到开盘窗口期，反而等来了对手的降价入市。

能建城发的背景与挑战

天河麓誉府背后的开发商，是一家大央企——中能建城市投资发展有限公司。对很多人来说，能建城发这个名字比较陌生。大家更熟悉它在之前的名字——中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。在楼市疯涨的十年前，葛洲坝地产的大手笔拿地，让它得了一个外号——地王制造机。

能建天河麓誉府

天河 | 天河广州市天河区广汕二路高塘石地铁站往东约700米 48000元/平米

车位充足品牌地产

拨号立享优惠

那些年，葛洲坝地产在北京、上海、杭州、南京、合肥等各大城市攻城略地，高价拍下了不少地王。但很快，上一次楼市疯涨的周期结束以后，葛洲坝地产也偃旗息鼓了。过去几年，很少看到它在土地拍卖会上举牌。葛洲坝地产花了很长时间，一直在解套消化之前高价拿地的土储项目。三年前，中国能建对其进行了整合，并改名为“能建城发”。从去年开始，它加大了拿地力度，在房地产业务上存在感突然变强。

十一弟查了一下：去年能建城发销售规模接近197亿，同比增长八成以上。而拿地支出更为凶猛：去年砸下243亿拍得11块土地。这意味着，即使将全部销售回款用于购地，也无法覆盖土地款项。2022年，它仅拍得6块土地，总价值不到138亿，而去年的预算则多出了上百亿。在百强房企榜单中，其拿地金额排前十左右，比金茂还高，与龙湖、滨江相当。然而，其销售规模却远不及这些企业，仅为金茂的七分之一、龙湖的九分之一和滨江的八分之一。

市场压力与未来展望

去年，它频繁出现在上海、广州、深圳和北京的土地市场。其中，在上海徐汇区斥资54亿拍得一宗商住用地，新房价格最高可达14.3万/平米。这是自2016年以来首次在上海拿地。同样是在去年，它以43亿拍得天河麓誉府所在土地，每平米楼面价近3万。然而拖延一个月后，对手抢先低价入市，使其陷入被动局面，现在只能硬着头皮开盘。在新盘扎堆厮杀的天河东板块，就看它如何定价突围。

今年，该板块降价由华润置地主导，两个月前其网红盘——天河润府最低单价5万/平米，而楼面成本近4万，这直接掀翻桌子，引发保利、越秀、中海跟进打起价格战。尽管尚未公布价格，但有人猜测它会与其他新盘看齐，以5万/平米左右入市。然而，如果此价格能够走量，也不会拖延至今仍不开盘。据了解，上次该公司在广州拿地下重注是在南沙横沥岛，但目前库存压力巨大且去化缓慢，多数开发商深陷其中难以解套。

去年再次斥资43亿回归中心城区，可见其勇气。不过逆势加仓虽爽，但实际操作却充满挑战。在市场惯性作用下，即便是大央企也难逃困境，更别说反转行情。但我们的人生，总有三大错觉——草丛没人，她可能喜欢我，我能翻盘反杀。