海珠区东晓路新地块规划曝光，未来房价引关注

地块位置优越，周边配套完善

海珠区东晓路东侧地块（AH0215规划管理单元）近日被规划局重新规划为住宅用地，地块位置极为优越，位于东晓路与建基路交界处，属于滨江中板块，紧邻江南西和中大商圈。周边有东晓花园、富力千禧花园、祈乐苑等成熟小区，生活配套设施齐全。

地块面积虽然不大，但容积率较高，达到5.03。周边景观资源丰富，与晓港公园仅一路之隔，南侧就是马涌河。根据控规显示，未来该地块将配建社区居委会、新广老年之家、文化室、托育机构等设施，功能齐全，能够满足居民的多样化需求。

开发难度较大，噪音问题需解决

尽管地块位置优越，但开发难度不小。首先，该地块西侧与东晓路的最短直线距离仅约30米，加上地块面积小，几乎没有退让空间，因此未来免不了受到噪音影响。开发商需要在隔音玻璃等硬装上多下功夫，以提升居住舒适度。

其次，该项目的产品定位也是一个技术活。周边成熟小区较多，有较大的改善需求。但如果做改善产品，这个项目自身素质又有些欠缺，很难与海珠其他改善项目抗衡。因此如何取舍，还得看开发商的操盘能力。

周边房价参考，未来售价预估

目前，该地块周边在售的一手房只有烂尾盘活项目明珠花园，在售建筑面积约94-104平方米的三房，总价最低不到300万元。明珠花园这个项目从1992年开始开发建设，其中有4栋早在1995年就已收楼入住，但由于开发商资金问题，一直烂尾到前两年才重新入市。因此，该项目的土地出让年限从1995年算起，目前产权已经缩水近30年。户型采用的是上世纪流行的港式设计，5梯8户，舒适度一般。

而该地块周边的二手房楼龄基本都在10年以上，价格跨度也比较大。例如建成时间较早的东晓花园和祈乐苑，目前挂牌均价在每平方米4万至4.5万元左右。而片区内改善型代表富力千禧花园则挂牌均价达到了每平方米6万至7万元。

结合海珠近期的地价，我们预估，如果这块地未来公开出让，起拍价不会低于每平方米4万元。不过，这个项目的开发难度不小，如何在噪音影响和产品定位上找到平衡点，将是开发商面临的一大挑战。

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