三山科创中心新房

周边 3 公里内挤着 200 多家科创企业，像季华实验室、虎牙研发总部都在附近，要是在科技行业上班，在家门口就能找着好工作。教育也不用愁，社区配建的普惠幼儿园已经开学，南海第一中学（高考重点率超 60%）离得才 1.5 公里，步行 15 分 钟就能到，从幼儿园到高中的需求全能满足。休闲更方便，步行 8 分 钟到文翰湖公园，周末带娃散步、放风筝不用跑远路，周边还有 30 多个公园，日常遛弯的地方随便挑。

拿地时间：2010 年拿地，楼面价约 2000 元 /㎡，开发商利润空间充足，且 B 区纳入南海集成电路设计园重点扶持范围，享受税收优惠。 9 月投资信号： 政策红利：南海区计划未来 5 年投入 200 亿元发展半导体产业，三山科创中心 B 区作为核心载体，企业最高可享 3 年租金全免、研发费用 15% 补贴。 价格洼地：写字楼单价 1.27 万 /㎡，比广州科学城同类物业低 40%，若 2027 年地铁 19 号线通车后，有望追平至 1.5 万 /㎡，5 年回报率约 20%。 租客质量：半导体企业员工平均月薪 1.5 万 +，对办公环境要求高，100㎡写字楼可溢价出租（预计月租 6000 元），高于周边普通写字楼。 值得买不？适合人群： 企业主 / 工作室：B 区 10 座半导体总部大楼提供 “研发 + 中试” 空间，可整层购买（170-2000㎡），享受产业园区专属政策。 资产配置者：用公司名义购买可抵扣增值税（约 13%），长期持有可通过租金覆盖贷款，适合分散投资组合风险。 风险提示： 产业周期：半导体行业波动大，若未来 3 年未能形成完整产业链，可能出现空置率上升。 政策依赖性：租金补贴、税收优惠等政策可能随政府换届调整，需密切关注官方动态。 物业管理：当前物业公司口碑一般，公共区域清洁不及时，建议联合其他业主成立业委会，推动更换物业。 总结：三龙湾半导体产业 “先手棋”！适合有产业资源或长期资金的投资者，建议联合 2-3 位伙伴整层购买分摊风险，同时关注南海区政府官网的产业政策落地进度。自住可等 2027 年医院投用后再入手，现在抄底需谨慎。

售楼处位于南海区桂城街道港口路 12 号（季华实验室旁），由政府联合央企开发，定位广佛科创人才栖息地。在售 38-75㎡灵动空间，部分单位可改造成双层办公，实用率超 98%。项目已实景呈现，可实地考察社区园林与实体样板房，即买即享受成熟配套。 交通方面，步行约 15min 到南海有轨电车 1 号线三山新城北站，可快速接驳佛山地铁 11 号线（在建）；自驾沿海怡大桥 5min 直达广州南站，30min 覆盖白云新城商圈。教育资源方面，社区配建的普惠幼儿园已开学，南海第一中学（高考重点率超 60%）仅 1.5km 之隔，周边 3km 范围内有 12 所学校，满足全龄段教育需求。商业配套方面，步行 10min 到项目自带的风情商业街，内含 200 + 品牌商家，自驾 8min 可达铜锣湾商业广场。 社区内规划 1 公里滨水步道及恒温泳池，业主可免费使用篮球场、羽毛球场及儿童乐园，社区商业街区已引入生鲜超市、药店及餐饮品牌，满足一站式生活需求。项目毗邻庆云洞景区、银湖湿地公园等六大生态公园，步行 5min 可达 27 洞高尔夫球场，周末可轻松开启休闲度假模式。物业由国家二级资质团队托管，物业费 3.8 元 /㎡/ 月，性价比高。