北京建工底价拿地 昌平“内卷”天花板

新房密集入市，土地接连上新，昌平可谓是近期炙手可热的香饽饽。

11月30日，昌平再次拍出一宗住宅用地，仅有北京建工一家企业报名并报价，最终以35.4亿元底价成交。

地块基础信息

昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造土地开发B地块项目CP01-0201-0001、0002、0009地块

◉ 拿地企业：北京建工；

◉ 指导价：5万元/㎡ ±8%；

◉ 地块起始楼面价：2.4万元/㎡；

◉ 地块性质：R2类居住用地、A33基础教育用地；

◉ 成交价：35.4亿元（底价成交）；

◉ 容积率/限高：2.55-2.6/60米；

◉ 土地面积：约6.59万㎡；

◉ 建筑控制规模：约15.44万㎡；

01、地块素质一般

昌平西沙河0001地块，位于北六环与京藏高速交叉口东南侧。

根据挂牌文件，该地块总土地面积约6.6万㎡，建筑面积约15.4万㎡，其中，CP01-0009地块需配建6969㎡15班幼儿园。

总体来看，住宅用地分为南北两块，且两宗地块南北长大于东西宽，整体体量较大且地块形状也有些不利于排布。住宅用地容积率2.55/2.6，限高60米，产品上应该也会以高层为主。

 ❖ 来源：挂牌文件

事实上，北京建工在此类产品的打造上还是比较有经验的，前几天刚开盘的“北京建工揽星樾”基础指标与昌平西沙河0001地块类似，2.8的容积率，限高60米，做了建面51㎡-134㎡一居-四居，开盘便拿到了357套的好成绩。

02、无地铁、商业

从地块位置上来看，周边目前略显荒凉。

轨道交通方面，地块北侧为“北六环”和“顺沙路”，西侧为“京藏高速”，驾车出行比较方便，可快速到达沙河高教园片区，京藏高速也可通达主城区。

❖地块位置图

不过，地块西北侧是“高架桥”，也邻近京藏高速，不免会有噪音影响。除此之外，轨道交通是该项目的一大弱项，距离地块近的地铁站是昌平线的“沙河高教园”站，约4公里左右。

商业配套方面，地块北侧多为“物流中心”，稍微大一点的商圈在地块东侧，比如“恒大城”、“北街家园”等，作为比较成熟的小区，附近的配套也基本能满足生活所需。再远一点，就是要到朱辛庄的万达广场了。

❖地块周边教育配套图

此外，地块周边还有北京师范大学（新校区）、北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、外交学院、中国矿业大学等多所大学环绕。

03、昌平内卷

昌平目前在售新房项目不少，昌平西沙河0001地块指导价5万元/㎡，只能说有优势，但优势不大。

其中北京国贤府11月初开盘卖出了22.3亿元、316套的好成绩。不过，北京国贤府位于北七家，收割了一波朝阳、海淀客群，在售户型也以建面100-180平的改善户型为主，开盘均价约5.6万元/㎡。

❖昌平在售新房项目示意图

此外，还有梧桐系山语和星辰，梧桐山语7月底拿证，打造的是建面62-127㎡2-4居，指导价5.3万/㎡，网签均价约为4.5万元/㎡。建面62平的户型，总价只要279万元，按首套35%计算，首付不到100万。

对于北京市场，这个价格门槛算是比较低的。但梧桐山语目前去化不是很理想，仅17.22%。

❖来源：中指院

梧桐星辰还未下证，处于蓄客阶段，户型建筑面积段约59-127㎡，覆盖一居到四居。指导价5.5万/㎡。

梧桐山语西南侧是直接竞品项目“建发观堂府”，目前售楼处及主力样板间已同步开放，户型建面约63-159㎡，指导价5.5万元/㎡。

越秀星樾、大华启辰府相对于其他几个昌平在售项目来说，位置较好，守着地铁昌平线的朱辛庄站和小米未来产业园，且更靠近主城区和商业核心区。越秀星樾4月份下证，目前去化82.51%。

❖来源：中指院

总体来看，昌平区在售新盘都在“挤破头”抢占市场。除国贤府外，其他几个在售项目户型上都覆盖了刚需和改善产品，产品涵盖比较全，就看品质、价格和位置的区别了。

昌平西沙河0001地块与梧桐星辰较近，不过，梧桐星辰邻近地铁、商圈，位置上更好一点，但价格上每平也高出了5千。

昌平西沙河0001地块算是区域内最低指导价，未来如果再低于指导价入市，相信会有一定的竞争力。不过，位置和区域配套上相对其他几个在售项目都差了一些，这就要看购房者最后如何取舍了。

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