二手房过户方式分析及注意事项

一、房产继承

房产继承是指子女以继承的方式获得父母的房屋，不需要缴纳契税，只需要支付公证费和工本费。但是办理继承手续比较麻烦，需要遗产人去世后才能办理产权过户，并且需要到公证处进行公证。因此，房产继承方式的费用较少，但风险较高。

二、房产赠与

房产赠与需要双方签订书面合同，受益人需缴纳3%的契税以及赠与人和收益人需各自交纳万分之五的印花税，总共是3.1%的税费。此外，如果赠与的房屋再次交易，还需要支付其他税费。因此，房产赠与方式的费用较高。

三、房屋买卖

房屋买卖是最常见的过户方式，需要缴纳契税、所得税、营业税等多种税费。具体费用根据房屋年限、大小等情况而定。虽然房屋买卖方式的风险较小，但费用较高。

四、不能过户的情况

1.未经其他产权人同意：如果房屋属于共有财产，所有产权人都必须到场签字或出示授权书委托他人签字。

2.房屋抵押中或贷款未还清：如果房屋在抵押中，需要先将贷款还清取回房产证后才能过户。

3.房屋被查封：如果二手房正处于被国家机关扣押和查封的状态，房屋所有权转移无效。

4.违章建筑或鉴定为危房：如果二手房有违章建筑，需要拆除恢复原样后才能过户。鉴定为危房的二手房也不能过户。

5.具有特殊性质的二手房：学校、军队、医院的房屋、未满五年的经济适用房、、小产权房等特殊性质的二手房受到其性质的限制。

选择二手房过户方式时需要考虑费用和风险，并遵守相关规定。在办理过户手续前，要确保所有产权人同意并解决房屋抵押、查封、违章建筑等问题。对于具有特殊性质的二手房，要了解其限制条件。只有在满足条件并选择合适的过户方式后，才能顺利完成二手房过户。