二手房办理过户的注意事项及流程解析

一、了解当地的户籍政策

在购买二手房的过程中，了解当地的户籍政策是非常重要的。有些大城市存在落户限制，购买房子并不意味着可以迁入户口。因此，在交易之前，买卖双方都应该了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，并明确目前的户籍政策。

二、要求卖方出示户口本，并复印保留凭证

购房者可以要求卖方出示户口本，通过查看户口本可以了解卖方家庭的户籍情况。然而，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能性。因此，购房者需要注意这一点，并复印保留卖方户口本的凭证。

三、核实二手房物业费等费用

购买二手房后，购房者需要缴纳物业费等费用。在办理二手房过户时，务必要了解核实物业费、公共维修基金等费用的缴纳和结清情况，以确保购房后的生活不会受到影响。

四、明确卖方迁出时间并约定违约责任

在签订二手房买卖合同时，购房者应要求卖方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付大部分房款之后再迁出。此外，购房者还应预留部分房款，并在合同中约定违约责任，包括逾期罚金和合同解除的赔偿金等事项。

五、二手房过户流程

1. 对房子的产权进行调查：审定房屋产权的完整性、真实性和可靠性。

2. 签订二手房买卖合同。

3. 找评估公司做评估。

4. 办理按揭业务：如果需要贷款购房，要办理相关按揭业务。

5. 注销物业的他项权证。

6. 将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。

7. 凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。

8. 凭完税契证到土管部门办理国土证。

9. 凭完税契证到房管部门办理房产证。

通过以上步骤，完成二手房过户流程，整个过程大约需要一个半月到两个月的时间。