如何购买拍卖房？

你好！ 要办理过户手续，自己办！首先，竞买者若看到满意的拍卖房，在向举办拍卖会的相关机构交付定金后，即可与之预约登记看房。 同一般购房者选购房屋的程序一样，竞买者看房，应事先查阅有关资料，了解房子的产权情况，包括使用年限、权属、税费等，以获知房屋目前的市场价值。 其次，实地察看时，要掌握地段、交通、配套、环境、物业管理、楼层、朝向、面积、结构等诸多情况，从而可大致掂量出房子的“分量”。有条件的话，就要多去现场观察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在渗漏等现象。此外，要查看房子里是否还有动产。若有，就要尽快弄清这些动产和物业拍卖的关系，总之谨慎为上。 注意要点 由于买房是一笔数额巨大的交易，因此，如何才能减少与规避竞买风险，是很多参加房产拍卖的竞买者，甚为关心的问题。 虽然目前有关机构在拍卖服务中，通过与银行合作，开办了按揭付款等项目，以使更多竞买者得以受惠。但就竞买者自身而言，也应当提高风险防范意识，保障自身利益。根据业内人士的建议，购房者投资购买“拍卖房产”，特别要注意以下几点： 首先，房产拍卖会举办前期，大多是由拍卖机构在媒体上做公告。但这种获取信息的方式并不保险，许多买家往往会因为没有及时看到信息而错失良机，因此平时要多加留意。 其次，不管能否看到房子，竞买者在竞价前，应尽量到相关机构查询有关的拍卖资料，记录好拍卖委托书、评估报告、电脑记录等内容。 此外，竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位，进行比较了解。根据自身经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值。因为有的竞买者自我控制力不强，容易冲动。等到不知不觉中，拍卖价已经超出市场价格，后悔就晚矣。一旦悔约，所交保证金就将被罚掉。 再有，想做房产拍卖的买房者，当具备一定的资金实力。因为，被拍房产一般要求一次性付款。若有特殊情况无法一次全部付清，一定要事先与拍卖机构协商，以免日后产生麻烦。另外，在拍卖现场竞价时，要考虑到支付佣金的因素。比如竞拍成功后，需交纳房子成交额的5%给拍卖机构做佣金。而且，若竞买未成功，保证金也是不退的，这一点亦需心中有数。

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拍卖房产可购买，但需谨慎。

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因为房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天小编就跟大家一起讨论一下利与弊。 购买法院拍卖房有哪些利？ 一、可以避开限购令。 对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。可以说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。 二、可以规避部分税种。 一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。 购买法院拍卖房有哪些弊？ 《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。 上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。 风险一：房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。 风险二：房屋质量没保障 因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。 风险三：法律规定的执行回转 《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。 通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。 风险四：购房成本风险 这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。 其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。 拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。 另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。 风险五：实际居住人拒绝搬离房屋 如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。 综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。

买司法拍卖房要谨慎，产权、质量、租赁、欠费等问题都要考虑。最好找专业人士帮忙，别贪小便宜吃大亏。

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购买拍卖房产时，买家需注意法律风险。拍卖房产可能存在未披露的债务、抵押或产权问题。建议买家在拍卖前，委托律师进行尽职调查，以保护自身权益。如发现问题，买家有权撤销交易。

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