二手房买卖价格由哪些因素决定？

1、首付额度；2、贷款额度和年限，贷款额度和年限也是影响首付的一个重要因素，具体内容要根据购房者家庭的资金计划和个人需求、还款能力等因素判断。3、其他因素。

地段、供需、政策、经济。

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1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

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“未来规划”难打动改善型买房人　　　　如果你的房子周围的商业设施、医院、**都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、**等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。从规划到完成建设再到成熟，这当中就存在着巨大的不确定性。改善型和置换型买房人深知这一点，甚至他们上一次买房就为“规划”买过一次单。当他们下决心要为改善居住环境再花一笔钱时，还会优先选择规划中的环境吗?　　　　对于有出售计划的购房者来说，在选小区的时候**好避开全新开发，甚至规划地块上的拆迁户还都没有要离开迹象的新区域，选择在一个周边配套已经保持一定规模的地段。有一个简单的判断方法，如果大多数商家经营时间在2年以上，说明进入了比较稳定的发展阶段。根据业内对二手房购买客户的统计，以2012年的上海为例，改善置换型的客户占到了50%以上。这些客户对小区周边配套提供的价值则更为看重。

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第一因素是位置。位置好的二手房比相对差一些地段的新房都要贵，这已是不争的事实了，位置地段是决定二手房价格的**根本因素。第二因素是房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。第三因素是房屋户型朝向。同一栋楼里，同等户型不同朝向的二手房的价格也会有一定的价格落差。在房屋结构上，户型安排合理的房屋价格也更高。第四因素是要考虑买卖双方的心理因素。比如说卖方不急着出手的时候，要价会通常高一点点；如果买方不急着买房子，并且更想要新房子的时候，出价会更低。

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