在购房交易过程中，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。而个别开发商利用自己的优势条件，为取得最大的利益考虑，有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔，为日后履约时占据主动，回避责任。这样在签订合同之时，即为将来调解纠纷，赢得诉讼打下基础，即所谓"藏雷"。一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：(一)交房时间应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房产销售合同一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任"这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。我国《民法通则》第一百五十三条规定："本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。"依照此法，房产买卖合同中设定有关"不可抗力"的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。
市区的老二手房可能有哪些问题？为什么房龄这么重要？
166****5713 | 2024-07-01 21:08:22
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180****6636 市区二手老房子可能存在的问题包括：老旧设施、结构安全隐患、装修过时、采光通风不佳、管线老化等。这些问题的存在可能会影响居住舒适度与安全性。房龄之所以重要，是因为它直接关联到房屋的维护情况和经济价值。通常，房龄越老，所需维修和更新成本越高，折旧率也越大，进而影响房屋的市场价值和出租潜力。 2024-07-02 20:01:20
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181****7288 市区二手老房子可能存在法律问题，如产权不明确、违建、土地使用权到期等。房龄的重要性在于它影响房屋的法律地位和投资价值，长期房龄可能增加法律风险。 2024-07-01 23:11:49
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房龄影响房屋价值、质量和居住体验。老房可能设施老化、维修成本高。
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二手房房龄重要。因为房龄会影响到评估的价格，评估的价格不一样，那么贷款的金额和年限也不一样，二手房的贷款年限会受到房龄、贷款人年龄和法律法规规定的高年限等因素的影响，一般来说，房龄越大，贷款年限就会越短。如果房龄超过了30年，那么获贷的难度就会增大。
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房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。1、影响房屋贷款房龄过大会影响房屋贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。如下图示，商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示，房龄越大，贷款年限越短。贷款年限计算方法举个例子：25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房，商业贷款**多能贷多少年？计算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。2、土地使用年限短房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前虽然房屋所有权年限为永久，但是土地使用年限**多为70年。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。3、居住成本增加房龄大意味着有效使用年限的缩短，购房成本随之增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，还可能发生上下水不通。实际中，老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高，还得具体问题具体分析。4、影响再次出售同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。
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漏洞包括信息不透明、合同陷阱、财务风险和服务不到位。
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