二手房销售不佳可能是因为定价问题，如何合理定价？

二手房销售之建议本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。买卖二手房的流程这里就不做建议了，自有专业的房产中介机构准备这方面的资料，我这里主要是以买卖双方的视角做一下补充，也行能起到四两拨千斤的作用。A，先谈卖房：A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑马上就可以大致知道。A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较明显可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个**低价，讨论一个**高价。大胆估，没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的**高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区。数量建议至少五至六家机构。A-6，跑这些机构干什么呢 --- 不要放出自己的想法，只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，当面听听他们的专业全盘建议。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的机构给出的建议价都不一样，别人给我的**高价和**低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个机构的专业水准/处事风格/攻关能力/团队氛围有关，也许求稳，也许求搏。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群，之前的成功案例，以及中介机构对于缺点的放大等。

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当您决定售屋时，首先需先订出心目中想卖的价格，但价格订的太高或太低均会影响销售情形，因此价格合理是非常重要的，一般来说不论您是要自售或委售，均可透过以下几个渠道来取得信息以作为您订出售价的参考值：1.询问中介公司：现在几乎每家公司均有免费估价服务，可以透过此项服务取得价格资讯并可藉此比较各中介公司的服务态度，以作为将来委托中介公司的选择依据。2.房地产相关之报章杂志：现在市面上有许多此类专业刊物，提供区域及价格的信息　3.网络：现在有许多房地产相关网站均提供待售物件的查询，您可以上网查询目前与您房屋类似的待售行情。4.预售屋之接待中心：您也可以参考出售房子的附近有没有预售商品房出售，把预售屋售价调整10%~30%，都算是合理的价格范围。5.可参考建设部每季出版的《中华人民共和国主要都市地区房地产交易价格简讯》。

定价得看地段和成色，想让房子更值钱，得靠装修和运气啦！

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定价时应综合考虑市场行情、房产条件和潜在买家的贷款能力。在出售过程中，确保房产信息真实完整，以便顺利完成贷款审批。

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参照周遍行情,在售的2手房和1手房的价格.同样的房子可能因为在小区的位置,装修,楼层等诸多因素差异很大,比如高层大楼房子,由于房型不规则,朝向差,楼层处于低区,被前面的建筑遮挡了日照采光,可能大家都是100平米,别人可以卖200万,但你只能卖160万左右这样.所以定价格要具体情况具体分析,**好的办法是找个附近的中介,先以卖房的名义打电话进去问行情,然后再以买房子的名义打电话咨询价格,综合分析一下,就可以得出您房子的合理价位了

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