买二手房要注意什么细节不被坑

　　房屋产权是否清晰、房屋的手续是否齐全，还需要注意的一点是很多二手房在买卖的过程当中仍然处于在租的状态，要避免以上这些事情发生问题，而导致过户的时候出现困难。对于许多购房者来说，要先查明房产证是否属于房主一人所有，而且房产证不能存在有抵押或者是转卖的情况，此外如果还有多个共有人，比如有家庭共有或者是夫妻共有的情况，需要所有的共有人签订房屋买卖合同。　　有一些特别需要注意的事项再针对于二手房过户的过程当中，还要注意土地的使用性质，如果是划拨土地，一般属于无偿使用，在日后政府可能会无偿收回，对于已经要卖出的房主，如果已经缴纳过土地出让金，买的过程才可以享受比较完整的权利。另买卖合同的时候，对于房屋的交付时间以及产权的办理时间需要达成一致，并且在合同当中标明。

1、违章建筑的房屋违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，这里的违章建筑是指房屋。从违章建筑有无土地使用权的角度上讲，违章建筑可以分为2种情况：一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋；二是在已经取得土地使用权，但是尚未取得建设规划许可证等相关批准的文件的情况下就擅自建造房屋。这两种情况下违章建造的人都不能取得房屋的合法所有权，所以购房者购买此类房屋是没有任何法律权利保障的。2、不能上市交易的社会保障性住房社会保障性住房包括公租房、廉租房、经济适用房等。按照规定，社会保障性住房未满五年禁止上市交易，五年后如果需要上市交易，则要先征得当地政府的同意，补缴土地出让金，获得房屋的完整产权，然后才可上市交易，但是，政府有优先回购权。如果买到未满五年的社会保障性住房，首先它本身就无法上市交易；其次，即使交易了，也无法完成过户，无法办理不动产权证。3、没有房产证的房屋房产证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一凭证，没有房产证的房子是不能进行转让的。购买此类房子不合法，合同无效，无法完成过户，即使买的是学位房也无法享受对口入学的待遇。4、被法院查封的房屋如果房产被查封，那么这其中就涉及到房主、法院和申请查封该房产的人，如果被查封的房产依旧上市交易，那么购房者也成了这一链条中复杂的一环。按照法律规定，房产被查封之后便不能抵押、过户和交易，此时签订的合同根本就是无效的。在这个过程中，购房者的利益基本无法保障，因为购房者不是该房产牵扯到的唯一利益方。所以，购房者在购房前要打听清楚房子的详细信息。5、正在出租的房屋我国有“买卖不破租赁”的规定，也就是说房屋买卖合同是无法对抗先前成立的租赁合同的，无论您是通过中介买房还是自由交易，都要提前看好房屋的实际情况，避免因租赁情况而对过户造成一定影响或者产生不必要的纠纷。6、被列入拆迁公告范围的房屋通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而且已经列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门是不予办理过户登记手续的。因此，如果购买了此种房屋，会面临相当大的法律风险。**后建议大家在购买二手房之前要做好产权调查，确认房屋没有任何产权瑕疵，且能顺利完成过户。另外，签合同时在补充协议中对违约责任做详细约定：如果因为卖家故意隐瞒等原因造成交易失败，卖家要退还全部房款并赔偿损失。

全部4个回答 >

买房的时候注意这些细节不会被坑：①购买房屋的时候要多加注意房子的质量，因为房子的质量不好，对于后期居住会产生一定的影响。②房价相对来说也是值得大家关心的，应当先进行考察之后再做决定。③签订合同的时候要注意区分定金以及订金之间的区别，如果缴纳的是定金通常是不能退的。④房屋的实际面积以及房产证上的面积需要一致。⑤核实好对方的真实信息，以免上当受骗。购买房屋时合同要写明的内容：①首先合同上需要有买卖双方的姓名以及身份证号码等等，这样便于核对。②了解买卖双方之间的意愿问题，看看是否是自愿买房。③写上房屋的建筑面积以及房产证号，在正常情况下，房产证和土地使用证是一同进行转让的。④写清楚房屋的单价和总价，建议可以用大写文字来代替，以免出现不必要的纠纷。

1.细心查看房屋的历史，了解现房的实际状况；2.注意评估房屋的户型、装修和地段，以及政府政策；3.查看房屋的法律文书，确保房屋没有被强制执行或拍卖；4.认真查看合同，确保合法性，并了解签署合同的权利和义务；5.查看拆迁情况，确保房屋能安全使用；6.检查建筑质量，以确保房屋没有大面积漏水或潮湿等问题；7.了解房屋的未来发展规划，确保其价值不会大幅度下降；8.如果有可能，可以找专业人士来检查房屋的状况。

全部3个回答 >

确定房价 在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。 房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50 年．每年折旧率为2 ％。另外，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境；既有小环境，又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中**区，都会对房屋价格产生较大影响。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。 因此，如果以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数为（约数，仅供参考）: 1.房屋因素 （1） 折旧：每年一20%。 （2） 户型：“三小”户型（小厅、小厨、小卫）一10 % 。 （3） 楼层：板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价；若是顶层一5 ％。 （4） 朝向：无朝南外门窗一5 ％。 2环境因素 （1）物业管理：无物业管理一5 ％。 （2） 非独立封闭小区：一5 ％。 （3） 有省、市重点**小区：+ 5 ％。 2.个别因素 （1）砖木结构：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋质量及装修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 ％左右。 买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道： ( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。 ( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格行情。 ( 3 )货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。 二、 买房砍价 购买二手房事先会有对房价的心理预期，如果认为卖方要价过高，则需要砍价。 知己知彼，方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先充分了解房子的详细情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出去的原因，多少人出过价，出价多少，卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否为分期付款二**好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限，卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时，要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。 如果了解到卖主**后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可以让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。 为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到**后关头不应价的原则。 如果是直接和卖主交易，为了解除卖主的防备心理，杀价时**好坦率地告诉卖主买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 总之，买房砍价既要精明，又要合理。 三、 签订房屋买卖合同 房屋买卖合同是购买二手房的凭据，下面以买方委托中介参与购房为例介绍所涉及的合同 1 ．买方与中介方签订的居间合同买方寻求中介的目的是寻找到合适的房源，然后与卖主达成买卖房屋的协议。中介所起的作用是媒人的作用，**终是否成交，还需要买卖双方的协商一致才行为此，买方与中介方签订的合同为居间合同。按照《 合同法 》 的规定，买卖双方的协议达成以后，中介方的任务即告完成，买方要向中介方支付居间费，如果买卖双方的购房协议没有成立，则中介方无权要求买方支付居间介绍费，但是在中介方居间的过程中付出的必要费用，还是可以要求买方来支付的 2 ．买方与卖方签订的房屋买卖合同。这可谓是买卖双方**重要的一份合同，买卖双方的具体权利与义务，都应在这份合同中体现出来。因此，买卖双方在签订此协议之前，要进行充分的协商，条款尽量详细、具体、明确，以便于合同能够具有可操作性。此合同一般应包括以下主要条款： ( l )买卖双方的姓名、住所、联系为一法 ( 2 )明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及价款的问题。在合同中写明总房价，注明是一次胜付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件 。 ( 4 )写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用，注意明确房屋交接时应保持的状态。 ( 5 )违约责任明确出现何种情况时即视为违约．违约金、定金、赔偿金的计算与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）。 ( 6 )写明合同生效、中止、终止或解除条款。 ( 7 )在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 3 ．买方与中介方签订的委托代理合同一般来讲，基于中介方的专业水平和经验，买方都会将产权过户和物业交接等事项委托给中介力、理，买方图个省心，当然买方会支付中介方一笔委托代理费用，双方就此可签订委托代理合同。 4 ．担保合同。为了保证产权的安全过户和物业的安全交接，买方可要求中介提供担保，双方可订立专门的担保合同。 其实，正常的二手房交易中，上述四种合同都签订的情况是很少见的大部分情况是，有一份买卖双方的房屋买卖合同；有一份买方、卖方、中介方三方签订的居间中保合同，居间中保合同的内容可将上述委托代理合同、居间合同、担保合同的内容包括进去。 当然买卖双方还可以随时订立补充协议来对上述合同内容进行补充。 四、 房屋买卖合同中的细节提示 由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加注意，大多能事先避免所以，仅仅知道二手房买卖合同的应有条款项目还不够，对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合同时，只要留心以下细节，就能让你有更多的安全保证。 1. 房屋的具体情况 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。 2. 屋内设施的交验细节 买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖与客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同签订过程中，付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司；在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付给业主百分之多少的房款（已付定金转为房款）；若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款（已付定金转为房款）给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。 另外，**好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。 4. 交房时间 房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日．或是双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外双方的其他约定也需在合同中注明。 5. 居间中保 为了省心、安全，许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款房屋买卖如果是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式．相关税费等。 6. 违约责任 **后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生，如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。

全部5个回答 >