如何买二手楼不被坑?要注意什么？

• 157****0388 1、违章建筑的房屋
  违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，这里的违章建筑是指房屋。
  从违章建筑有无土地使用权的角度上讲，违章建筑可以分为2种情况：
  一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋；二是在已经取得土地使用权，但是尚未取得建设规划许可证等相关批准的文件的情况下就擅自建造房屋。
  这两种情况下违章建造的人都不能取得房屋的合法所有权，所以购房者购买此类房屋是没有任何法律权利保障的。
  2、不能上市交易的社会保障性住房
  社会保障性住房包括公租房、廉租房、经济适用房等。按照规定，社会保障性住房未满五年禁止上市交易，五年后如果需要上市交易，则要先征得当地政府的同意，补缴土地出让金，获得房屋的完整产权，然后才可上市交易，但是，政府有优先回购权。
  如果买到未满五年的社会保障性住房，首先它本身就无法上市交易；其次，即使交易了，也无法完成过户，无法办理不动产权证。
  3、没有房产证的房屋房产证是房屋所有权
  人享有房屋所有权的唯一凭证，没有房产证的房子是不能进行转让的。购买此类房子不合法，合同无效，无法完成过户，即使买的是学位房也无法享受对口入学的待遇。
  4、被法院查封的房屋
  如果房产被查封，那么这其中就涉及到房主、法院和申请查封该房产的人，如果被查封的房产依旧上市交易，那么购房者也成了这一链条中复杂的一环。
  按照法律规定，房产被查封之后便不能抵押、过户和交易，此时签订的合同根本就是无效的。在这个过程中，购房者的利益基本无法保障，因为购房者不是该房产牵扯到的唯一利益方。所以，购房者在购房前要打听清楚房子的详细信息。
  5、正在出租的房屋
  我国有“买卖不破租赁”的规定，也就是说房屋买卖合同是无法对抗先前成立的租赁合同的，无论您是通过中介买房还是自由交易，都要提前看好房屋的实际情况，避免因租赁情况而对过户造成一定影响或者产生不必要的纠纷。
  6、被列入拆迁公告范围的房屋
  通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，而且已经列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门是不予办理过户登记手续的。因此，如果购买了此种房屋，会面临相当大的法律风险。
  **后建议大家在购买二手房之前要做好产权调查，确认房屋没有任何产权瑕疵，且能顺利完成过户。另外，签合同时在补充协议中对违约责任做详细约定：如果因为卖家故意隐瞒等原因造成交易失败，卖家要退还全部房款并赔偿损失。 2019-01-29 02:19:23
• 132****6919 第一招：核实上家身份是首要
  
  第二招：审核贷款合同要仔细
  
  第三招 **交到贷款银行
  
  第四招：交易过户办委托公证
  
  第五招： 贷款风险要把握
  
  第六招： 交房时再付尾款
  
  第七招： 收件收据不是产证
  
  二手房所牵涉到的合同条文、法律、及款项都相当复杂，所以本人在此对二手房交易的过程给予详细解说，对必须注意的环节给予提醒，希望购房者不再受黑中介的忽悠，也不再在购房过程中上当受骗。
  
  一：当您有了购买二手房的想法，并且在经济条件允许的情况下，您应该算计一下家里的存款及现金，然后根据经济能力核算一下您的购房**高预算。因为房产是高端产品，所牵涉的金额大，所以再决定购买之前要三思一下自己想要的地段、楼层、房型等，这样省的盲目看房，有一定的目标性。如果有时间去交易中心或者房产公司咨询一下自己是否符合购房条件，是否限贷或者限购，这个很重要。
  
  二：当您在确定好要买什么样的二手房后，您应该考虑到的是如何去看房。在电商发展迅速的年代，大多数人热衷于在网上寻找房源，如果你相信网上的价格那您就错了，网上的房源装修图片再好、描述再多吸引人、价格多实惠都是引您上钩的饵，那些房源十有八九都是虚假的，尽管他有承诺有保证。网上的价格和实际的市场价是有很大差距的，如果您实在没有时间那您就在网上找个头像看着顺眼的打电话过去，告诉他您的预算、要求，如果有符合条件的房源在通知您。
  
  三：有人注重选择中介的正规性，名誉等，这个完全没有必要，有的大公司房源未必有小中介的房源质量高。说到选择中介，不得不说一下，目前我国的房地产行业还是朝阳行业，房地产中介行业也还是刚刚起步，所以国家或中介公司对于中介业务员的要求门槛很低，只要是不痴不傻的都可以做业务员，所以现在的中介公司虽然看上去很正规，但是业务员的素质普遍都不高，如果你是一个很搞的购房者，你遇到的业务员或中介公司都将会是很搞的，因为尊重和信任都是相互的。你对他显现出提防的样子，他们必然也会堤防你，如果你相信他，当然他们也会很相信你处处为你着想。购房者和中介业务员的相处是很微妙的。
  
  四：您现在应该走入了看房的阶段了，看房是很累的一项工程。看房前您可以通过中介或者物业先了解这个小区（物业费，停车位、对口的**、菜场、交通等），当然**重要的是要了解该房产的价钱、产权面积。对于房屋价钱，需要小心，现在还是会有不法的中介虚报价格赚取差价，这样是违法的，可以取证进行起诉。询问价格应该亲自面对业主仔细询问，是到手价还是税费各付价（很多业主不愿意承担税、费，因此大多开的价都是除去税费后的到手价，税费由买家来承担）。 看房时应该多看房屋位置，根据自己的喜好避免高压线、变电站，垃圾站等，室内多看四周的墙角，卫生间和厨房，是否有漏水迹象，在这里详细说一下房型。房型分为好多种，符合大多数人需求的无非就是双南和南北房型，双南房型是指两间房间的窗户朝南，一般主卧和客厅是朝南的，朝南的房间采光是**好的，从上午到半下午阳光都可以进来，但是通风就受到影响了；南北房型是指房间窗户是一南一北相间的，朝南的房间采光好，因为是南北通透，通风也相当好，但是朝北的房间就会是冬冷夏热了。 看完房子以后别忘了，业务员会要求您签一个看房确认书，这张确认书一般是律师起草的，都是符合法律条例的，一般是用来维护中介的利益，防止您跳过他跑到别的地方或者私下去交易。如果没有太大问题，您就签字吧，毕竟人家前期是免费带您看房子，您越是不签他们就越怀疑你有跳单的可能。
  
  五：如果您已经有满意的房子了，让中介给你计算好税费和贷款，在业主能等（也就是房子不会被其他人卖掉，因为一套房子你能看中别人就能看的中。）的前提下，您应该和家里人商量一下，在自己的经济能力能承受的前提下做一个决定。不要想着会有更好的房子，一分价钱一分货，遇到合适的就买吧，越等房价越高，等下去不一定会有更好的房子（其实根本没有什么好房子，只要符合自己的要求和承受能力的都是好房子），但是也不要冲动，付过定金又反悔的购房者也有很多，不要拿定金不当回事儿，几万块钱也能做好多事呢。 如果你决定好了，那么接下来就是核实房源的真实性的环节了，这个是很有必要的，目前很多中介忽视了这一点，但是如果出了问题那麻烦可就大了，受害人还是您自己。首先您要亲自看一下产权证和业主的身份证，核实一下产权证上的名字是否和身份证上的名字一样（不要轻信业主的承诺，骗子都是很容易让人相信的），再深入一点就是带着自己的身份证去交易中心拉这套房子的产调，需要交手续费但是很便宜十块钱就够了。产调上面会有抵押、产权人等的详细信息。 如果房子没有问题，接下来就是洽谈价格和一些细节了，记住，再没付钱之前什么都是可以商量可以谈的，一旦你付了定金那就要看别人的脸色了。洽谈的方式有两种，一种是在你时间充足刚好业主时间也充足的条件下，个人强烈建议和业主见面洽谈，这个时候就需要你自己的能力了，中介在这个时候是充当一个中间角色，但是这样的洽谈很安全，细节方面都能谈到。必须要洽谈的细节有：价格、付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、装修和家电家具赠送情况等，如果这些都达成一致了，那么接下来就要支付定金了，中介会有一份居间合同，要仔细看清楚，不过上面大多都是固定板式，前面谈到的东西**好都写进合同里或者写个补充协议，这个是**重要的一定要写，防止业主反悔，因为这些细节所造成的纠纷数不胜数。在合同上签字时您一定要注意要产权人亲自签字，不是产权人的要出示正规的委托公证书。签署好合同以后把定金付给业主，中介会提供一个敲过公司公章的收据。然后一个细节，一定要要求业主把产权证放在中介公司保管，业主收钱跑人的也有一房多卖的很多。第二种洽谈的方法是给中介付一个意向金，把自己的要求写下来，让中介去找业主谈，个人不支持这样的谈发，如果你遇到的中介不善良就很可能会有猫腻的。 2019-01-29 02:19:15
• 158****8266 二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  六、物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  七、市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  八、单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  九、中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  十、合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
  2019-01-29 02:19:05
• 133****2014 房子情况：
  首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。
  房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。
  如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……
  和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。
  房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。
  周边情况：
  特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。
  小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。
  小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……
  周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。
  医院、**、超市等生活配套设施有没有。
  签合同阶段
  查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。
  确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。
  明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确**支付方式。如果房主的房子需要你的**来还清银行贷款的话，你的**是不走资金监管的，等于你会直接把**（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出**的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。
  确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。
  和房主商定后确定**迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。
  （一）设施设备细清点 如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格…
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  （一）设施设备细清点
  如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。
  （二）费用要结清 ，更名不马虎
  买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险.
  （三）户口须迁出
  如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的） 。
  （四）质量问题细排查
  二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
  总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
  （五）收楼证明备齐全
  对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
  另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
  （六）《房屋交接书》要签署
  收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
  签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。
  签署《房屋交接书》是交付房手续的**后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。
  2019-01-29 02:18:58