物业最怕业主做的8件事

别以为购买精装房就等于雇了开发商来大包大揽。恭喜你被物业绑架了。 购买精装修房,你可能买到一种高端和被服务的感觉。但高端可能是假的,服务更多时候也是未来你将为那个房子服务,**重要的是,它一定是贵的。 一、精装修是营销手段 现在几乎所有人都在抱怨房价太贵,精装修就成了开发商用来平衡市场的工具。 价快速上涨的阶段,对于同一楼盘不同期或同一地段相似小区的价格上涨,消费者光看数字变化产生的心理抗拒性强,推出精装修房能让购房者心理上更能接受高一些的价格,一边涨价,一边用更漂亮一些的房子安抚消费者。”某位房屋销售***公司的区域经理说。另一方面,如果你是不幸在高价位买房的消费者,后来的房价有所下跌,开发商当然不可能退钱,送精装修便是它们有效应对业主“大闹天宫”的一种解决方案。 精装房还有个贴心的功能是避税,“装修等同于在房屋销售后,再与业主之间产生的行为,这部分价格是可以不用计入土地增值税的征收部分的。”一位房产律师说。 二、知名设计师可能只负责样板间 多数精装房都会被冠以由某某知名设计师出品的名头,销售也会告诉你,这些精装修公寓样板间的设计费至少在每平方米200元至300元之间。精美样板间的设计费用或许的确有这么高,甚至更高。但问题是,你那套精装房的设计却不一定由开发商标榜的那个设计师执掌。“理想的情况是,样板间的设计师会亲自设计一种户型的某一套房,而其余大多数户型的设计规划,是在该知名设计师设计的方案上做改动,或者由性价比更高的其他设计师设计完成。 三、它不会比你自己装修更划算 大部分精装房的装修价格折合到房价里,每平方米大约2000元至3000元。 样板间豪华舒适的世界里时,售楼员神采飞扬地告诉你：“瞧,这样的精装修,每平方米只多收2000元,房子就可以和样板间一样。免去装修的麻烦还能享受大牌的设计。 ”实际上你若真的用同等的费用自己装修, 装修效果一般也能达到现代化风格中的高端水准了,并且还能包含软装部分的费用。 然需要鎏金花瓶和红木家居的那种装修风格除外。“2000元的装修标准,开发商实际付出的成本**多也不会超过70%。”一位参与楼盘前期设计的设计师说。楼盘批量采购、 装修及整体施工的费用能让开发商在你身上再赚一笔。 “实际花费是装修标准的一半已经成为业内的基本行情。”一位一手房置业顾问说道。 四、物业可能通过装修绑架你 别以为购买精装房就等于雇了开发商来大包大揽。恭喜你被物业绑架了,你房子里的任何装修和设备,日后都将被视为“集体行为”。你想改造自己的房子就没那么容易, 因为开发商把装修视做卖给你的一部分服务,相关标准和保证是记录在购房合同内具有法律效应的,你改动一间房间相当于要修改一次合同,并且,物业公司以后都有借口把一切房屋问题归结到你的私自改动上。 即使你家在改动问题上不在乎,其他业主也未必同意。精装房的中央空调、供暖系统等通常是以一座楼为单位的,由中央控制设备分接到每户人家。如果你拒绝开通、 使用或者擅自维修搞坏掉,你的邻居们也都会受到影响。如果你对所有的品牌和服务不满意,你还需要有足够的力量组织召开业主委员会,并鼓动大家一致同意你要换的品牌。 五、你的房子装修时没有监工 总承建商也是分包给多个低成本的装修队去做,每间房子的装修质量都不一样,你的木地板可能就铺设在一堆建筑垃圾和生活垃圾上面。对这些施工队而言,**重要的是定期完成装修任务,同时还要通过尽量降低成本来赢取更多的利润。这个过程里,因为缺乏第三方监督,也没有你亲自盯着,可能产生的问题可想而知。 有些有建筑问题或者有质量问题的房子,甚至还可能通过精装修的方式掩盖。精装修房业主验收的时候只能看到外***的装饰面,很多内在的东西却看不到。所以你在购买精装修房的同时也购买了将来可能发生的各种安全、卫生、环保等方面的隐患。 六、保修期比你想象的短 保修期在人们想象中,是降低风险的一种方式。不过在精装修房中,这个保障你未必能享用到。建设部对房屋规定的保修期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。但是等房子销售到你手中,规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商几乎不会把从房子验收合格到销售给住户的这段时间补偿给你。 得的期限要比规定的房屋保修期限短许多, 如果你的动作慢一点,可能刚拿到房子,一些房屋设施的保修期就已经过了。 “精装修房的保修时间一般更短。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,在订立购房合同时,看好合同附件《住宅质量保证书》中规定的保修时间长短和起算时间, 如果你认为保修时间太短,可以进行补充约定。” 七、它们喜欢用大牌中的**低档产品 “使用同等价位品牌”几乎是业界一致的措辞。 开发商一定不会把详细的品牌、规格、型号、等级、颜色等内容写到合同里。精装楼盘从毛坯房验收到装修完工一般需要6至9个月的时间,所以精装楼盘的预售时间大多都在2年以前。这中间开发商不敢保证**后能够采购到的型号与展示给你看的型号完全一致,展示在样板间的可能是一款名牌新品,而2年后装在你家的未必就是一样的了。“选名牌**低端的系列,是精装房配置的公开秘密。 ”一位销售***机构的经理说。一些知名开发商在制定装修方案时在内部采取“**低价竞标”制,在合同承诺的框架内,谁出的价低,谁就能成为这批精装楼盘的供货方。 八、维修是件不容易的事 如果你选择了精装修房,就意味着你选择了更昂贵的维修方案。在一些精装修的小区里,开发商和供货商的合作方式是“驻场”, 比如马桶的供应商会派一位技术人员驻扎在合作小区以便可以及时为房主提供修理服务。相对自己购买产品出现问题,你看上去省去了上门费。不过龙头、管道、阀门等配件的价格往往非常昂贵,几乎一定超过市面价格不少,而且你没有别的选择。 配件里实际上已经折算了每次的上门费在里面,由于这样的方式对于易耗的物品来说太昂贵, 许多驻场维修工就有机会绕过物业接到一些可以谈价格的私活。”一位负责商品房前期设计的建筑设计师说。不过这样的维修结果并不在供货厂家的服务质量监督体系之中, 你得自己承担后果。 九、把房子倒过来,掉不下去的才是你的 你看到的样板间,几乎都是靠软装部分吸引你。让你怦然心动的背景墙、沙发靠垫,打上“图案仅供参考”的字样,很可能不是真正的交房标准,而那些放置在样板间的家具、 饰品,大多是非正常标准规格、为少数的样板间量房定做的,你既带不走也没法在外面市场买到。当时你认为花费每平方米2000 元买到的舒适、优美感觉,或多或少都包含了错觉的成分,真正交给你的精装房,实际卖给你的“名牌设计”只有硬装的部分—验房的时候就只剩下冷冰冰的“标间”感了。一位建筑设计师说,业内流行着一句话：“真正的精装修交付结果,是把样板间倒过来不掉下去的东西”。当然,沙发、电器等就不可能包括在内。 十、二手房市场精装修并不受欢迎 装修就好比买车,价值从到手后的那一刻开始折损。在精装修房的二次买卖中,下家买入可能还需要花费拆装修的费用,更多情况下,你要因为难以改造的装修结果给房子的交易价格打折。 一位二手房销售透露,他们也不大会主动建议客户购买精装修二手房。 保修与物业绑定,新主人改造装修后房屋出现了质量问题,在维修权益上会比较复杂, 难以说清楚是上家在使用时就已经产生的问题,还是新房主自己装修带来的问题。 可以诉诸法律渠道,但要比自己装修徒增很多麻烦。

根据物业权，物业公共区域的收益归全体业主所有，物业公司作为管理单位，可以扣除税金和必要的管理费用，余额纳入专项维修基金管理账户或业委会设立的公共账户。业主可以收集物业公司擅自经营收费的证据，向法院起诉物业公司侵占费用，要求返还。

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别以为购买精装房就等于雇了开发商来大包大揽。恭喜你被物业绑架了。 <p align="left">购买精装修房,你可能买到一种高端和被服务的感觉。但高端可能是假的,服务更多时候也是未来你将为那个房子服务,**重要的是,它一定是贵的。 一、精装修是营销手段 现在几乎所有人都在抱怨房价太贵,精装修就成了开发商用来平衡市场的工具。 价快速上涨的阶段,对于同一楼盘不同期或同一地段相似小区的价格上涨,消费者光看数字变化产生的心理抗拒性强,推出精装修房能让购房者心理上更能接受高一些的价格,一边涨价,一边用更漂亮一些的房子安抚消费者。”某位房屋销售***公司的区域经理说。另一方面,如果你是不幸在高价位买房的消费者,后来的房价有所下跌,开发商当然不可能退钱,送精装修便是它们有效应对业主“大闹天宫”的一种解决方案。 精装房还有个贴心的功能是避税,“装修等同于在房屋销售后,再与业主之间产生的行为,这部分价格是可以不用计入土地增值税的征收部分的。”一位房产律师说。 二、知名设计师可能只负责样板间 多数精装房都会被冠以由某某知名设计师出品的名头,销售也会告诉你,这些精装修公寓样板间的设计费至少在每平方米200元至300元之间。精美样板间的设计费用或许的确有这么高,甚至更高。但问题是,你那套精装房的设计却不一定由开发商标榜的那个设计师执掌。“理想的情况是,样板间的设计师会亲自设计一种户型的某一套房,而其余大多数户型的设计规划,是在该知名设计师设计的方案上做改动,或者由性价比更高的其他设计师设计完成。 三、它不会比你自己装修更划算 大部分精装房的装修价格折合到房价里,每平方米大约2000元至3000元。 样板间豪华舒适的世界里时,售楼员神采飞扬地告诉你：“瞧,这样的精装修,每平方米只多收2000元,房子就可以和样板间一样。免去装修的麻烦还能享受大牌的设计。 ”实际上你若真的用同等的费用自己装修, 装修效果一般也能达到现代化风格中的高端水准了,并且还能包含软装部分的费用。“2000元的装修标准,开发商实际付出的成本**多也不会超过70%。”一位参与楼盘前期设计的设计师说。楼盘批量采购、 装修及整体施工的费用能让开发商在你身上再赚一笔。 “实际花费是装修标准的一半已经成为业内的基本行情。”一位一手房置业顾问说道。 四、物业可能通过装修绑架你 别以为购买精装房就等于雇了开发商来大包大揽。恭喜你被物业绑架了,你房子里的任何装修和设备,日后都将被视为“集体行为”。你想改造自己的房子就没那么容易, 因为开发商把装修视做卖给你的一部分服务,相关标准和保证是记录在购房合同内具有法律效应的,你改动一间房间相当于要修改一次合同,并且,物业公司以后都有借口把一切房屋问题归结到你的私自改动上。 即使你家在改动问题上不在乎,其他业主也未必同意。精装房的中央空调、供暖系统等通常是以一座楼为单位的,由中央控制设备分接到每户人家。如果你拒绝开通、 使用或者擅自维修搞坏掉,你的邻居们也都会受到影响。如果你对所有的品牌和服务不满意,你还需要有足够的力量组织召开业主委员会,并鼓动大家一致同意你要换的品牌。 五、你的房子装修时没有监工 总承建商也是分包给多个低成本的装修队去做,每间房子的装修质量都不一样,你的木地板可能就铺设在一堆建筑垃圾和生活垃圾上面。对这些施工队而言,**重要的是定期完成装修任务,同时还要通过尽量降低成本来赢取更多的利润。这个过程里,因为缺乏第三方监督,也没有你亲自盯着,可能产生的问题可想而知。 有些有建筑问题或者有质量问题的房子,甚至还可能通过精装修的方式掩盖。精装修房业主验收的时候只能看到外***的装饰面,很多内在的东西却看不到。所以你在购买精装修房的同时也购买了将来可能发生的各种安全、卫生、环保等方面的隐患。 六、保修期比你想象的短 保修期在人们想象中,是降低风险的一种方式。不过在精装修房中,这个保障你未必能享用到。建设部对房屋规定的保修期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。但是等房子销售到你手中,规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商几乎不会把从房子验收合格到销售给住户的这段时间补偿给你。 实际保修期限要比规定的房屋保修期限短许多, 如果你的动作慢一点,可能刚拿到房子,一些房屋设施的保修期就已经过了。 “精装修房的保修时间一般更短。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,在订立购房合同时,看好合同附件《住宅质量保证书》中规定的保修时间长短和起算时间, 如果你认为保修时间太短,可以进行补充约定。” 七、它们喜欢用大牌中的**低档产品 “使用同等价位品牌”几乎是业界一致的措辞。 开发商一定不会把详细的品牌、规格、型号、等级、颜色等内容写到合同里。精装楼盘从毛坯房验收到装修完工一般需要6至9个月的时间,所以精装楼盘的预售时间大多都在2年以前。这中间开发商不敢保证**后能够采购到的型号与展示给你看的型号完全一致,展示在样板间的可能是一款名牌新品,而2年后装在你家的未必就是一样的了。“选名牌**低端的系列,是精装房配置的公开秘密。 ”一位销售***机构的经理说。一些知名开发商在制定装修方案时在内部采取“**低价竞标”制,在合同承诺的框架内,谁出的价低,谁就能成为这批精装楼盘的供货方。 八、维修是件不容易的事 如果你选择了精装修房,就意味着你选择了更昂贵的维修方案。在一些精装修的小区里,开发商和供货商的合作方式是“驻场”, 比如马桶的供应商会派一位技术人员驻扎在合作小区以便可以及时为房主提供修理服务。相对自己购买产品出现问题,你看上去省去了上门费。不过龙头、管道、阀门等配件的价格往往非常昂贵,几乎一定超过市面价格不少,而且你没有别的选择。 配件里实际上已经折算了每次的上门费在里面,由于这样的方式对于易耗的物品来说太昂贵, 许多驻场维修工就有机会绕过物业接到一些可以谈价格的私活。”一位负责商品房前期设计的建筑设计师说。不过这样的维修结果并不在供货厂家的服务质量监督体系之中, 你得自己承担后果。 九、把房子倒过来,掉不下去的才是你的 你看到的样板间,几乎都是靠软装部分吸引你。让你怦然心动的背景墙、沙发靠垫,打上“图案仅供参考”的字样,很可能不是真正的交房标准,而那些放置在样板间的家具、 饰品,大多是非正常标准规格、为少数的样板间量房定做的,你既带不走也没法在外面市场买到。当时你认为花费每平方米2000 元买到的舒适、优美感觉,或多或少都包含了错觉的成分,真正交给你的精装房,实际卖给你的“名牌设计”只有硬装的部分—验房的时候就只剩下冷冰冰的“标间”感了。一位建筑设计师说,业内流行着一句话：“真正的精装修交付结果,是把样板间倒过来不掉下去的东西”。当然,沙发、电器等就不可能包括在内。 十、二手房市场精装修并不受欢迎 装修就好比买车,价值从到手后的那一刻开始折损。在精装修房的二次买卖中,下家买入可能还需要花费拆装修的费用,更多情况下,你要因为难以改造的装修结果给房子的交易价格打折。 一位二手房销售透露,他们也不大会主动建议客户购买精装修二手房。 保修与物业绑定,新主人改造装修后房屋出现了质量问题,在维修权益上会比较复杂, 难以说清楚是上家在使用时就已经产生的问题,还是新房主自己装修带来的问题。 可以诉诸法律渠道,但要比自己装修徒增很多麻烦。

购房者先要尽快进行入住房屋的合同对照、现场勘察等检查工作，具体应从以下几方面展开：①、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的**终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。②、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。③、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。④、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。⑤、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。**后，《交屋看房记录表》**好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。检查房屋质量的具体方法①、看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带不利影响。②、看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，绝不能买。③、选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏，这方面存在的问题目前比较普遍，应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。④、看卫生器具，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水，仔细观察，一试便知。⑤、在卫生间和阳台两处浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出，看底下的邻居家是否漏水，看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是，那么其房屋质量就值得推敲。另外，注意试试门、窗是否安得合适，开关是否自如。

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2015年已过大半,楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度,楼市风云变幻,政策也是一波未平一波又起,“央妈”“任性”连续降息降准,不仅让股市犹如过山车,楼市也深受影响。 十一小长假在即,很多家庭除了有出游计划,也会有看房计划,那么,我们先给你盘点一下今年买房必须知道的10件事。 【政策篇】 一、松绑二套房商贷**为四成 3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,购买第二套房商业贷款**低**款比例为40%；公积金贷款购买首套普通自住房,**低**20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房**低**为30%。 ●点评：2013年以来,二套房**高达六成,成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”,此新政大大降低了其购房门槛。 二、减税负营业税“5改2” 从3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的,免征营业税。 ●点评：减免了一批过2年但不足5年的房产的交易税费成本,从而使二手住宅市场出现成交放量。 三、年内四次降息,贷款买房省钱 8月25日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,成为2015年的第四次降息,至此,商业贷款首套房年利率**低为4.87%。从中国近20次房贷利率变化看,无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了**低纪录。 ●点评：降息的同时还有降准,这意味着银行将释放更大规模的贷款,房贷将更好申请,购房者的利息支出也更少。 【市场篇】 四、楼市回暖态势强劲 数据显示：8月住宅市场延续了今年的“温暖”态势,成交量达71.6万㎡,较去年同期增长7.7%,创三年来8月单月新高。8月商品住宅成交均价达9682元/㎡,较上月增长1.8%,较去年同期增长14.9%,增长幅度大且快,成交均价大幅攀升主要来源于各区域商品住宅价格均有一定程度上涨。 ●点评：总体来说,2015年住宅市场回暖趋势明显,8月底再一次降息降准,贷款利息进一步降低,客户购房意愿将进一步上涨。另一方面,“金九银十”期间,开发商将利用此契机,进一步增加供应量和优惠力度,刺激客户消费。 五、一线城市一地难求地价高涨 点评：地王的不断出现会在一定程度上影响购房者对于房价上涨的预期,另外受楼市宽松政策和金融宽松政策的长期影响,以及郑州市相关政策的落地,预计下半年刚性需求依然强劲,改善性需求得到持续释放,市场销量保持稳定,销售价格保持稳中趋涨的态势。 六、负利率时代买房**佳时机 9月16日,国家统计局数据显示,全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%,而目前一年存款利率为1.75%。 如果普通市民将1万元存入银行,一年后本息收入为10175元,物价若维持2%的上涨,那么现在1万元可以买到的商品一年后就需要10200元,意味着存银行一年净亏25元,一年前的1万元购买力仅相当于一年后的9975元。 上一次负利率行情出现在2010年,至2012年初,负利率才被正式扭转。时隔三年多时间,中国再一次进入负利率时代。 ●点评：随着贷款成本不断降低,房价目前正处于比较稳定的时期,又逢金九银十的推货旺季,买家已经迎来近年来良好的入市时机。从理财角度看,因为经济环境以及股市行情的震荡下行,房地产具有长期保值性,因此,今年房产亦是比较值得推崇的理财渠道。