房地产评估方法

房地产评估三大基本方法指的是市场比较法、收益法和成本法。通过市场比较法来评估，房地产主要是将估价的对象以及于估价过程当中交易额相类似的房地产进行比较，从而对交易之后的成交价格做出一定的修整和调整，获得较为合理的评估价，比如一些具有交易性的房产，特别是普通商品房、高档别墅或者是高档公寓，都可以通过市场比较法来进行评估。通过收益法进行房地产评估，比较适合用于收益或者是有潜在收益的房地产，比如商业旅馆或是游乐场等等。被评估的对象收益越大，获得收益的能力也就越强，通过收益法进行评估，**后得出的价值也就会越高。而运用到成本法进行评估，**主要的依据是通过生产费用的价值来进行评判，卖方可接受的**低价格，不能够低于该房产已经支出的成本。

1、成本法 (1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 2、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。 3、剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。 4、收益法 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。 5、假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。 6、基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,**后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 7、路线价法 土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

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土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中,经常遇到的是宗地估价。1.土地的分类。依据估价的需要,一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类,每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是,宗地估价除可选用三种基本估价方法外,还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。2.影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。(l)坐落位置;(2)面积大小;(3)形状;(4)周围环境;(5)土地权利状况;(6)土地利用现状;(7)规划设计要求;(8)生熟地程度;(9)地质、水文和气象条件;(10)其他。三、房地产估价的特点由于房地产及其价格构成比较复杂,决定了房地产估价业务具有许多特点,其中比较典型的特点如下:(一)房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上,具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂,难以准确地确定,但通过估价人员的长期理论研究与实践探索,总结出了房地产价格形成与变化的基本规律,这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上,又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤,使房地产估价有章可循。另外,在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律,以及宏观经济等有关理论和知识。因此,房地产估价虽然从现象上来看,是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断,但究其实质并不是主观臆断,而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。(二)房地产估价的艺术性房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变,不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性,主要体现在如下几个方面:1.房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务,估价人员必须具备丰富的经验,才能作出准确合理的判断。准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说,土地的形状、地势、地质对价格产生影响;建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折!日额的数值;附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格;另外,对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚;对于公寓、单元住宅以及办公楼等,其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先,对于某一确定的待估对象,究竟选用哪几种估价方法较为适宜,以哪一种估价方法为主,都需要估价人员具备类似的估价经验。其次,在运用某种估价方法评估某一房地产时,还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定,如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等,其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断;运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定,出租率的确定以及还原利率的选取等;运用成本法估价时,成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。2.房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提,在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中,推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识,有时会表现出非逻辑性,体现为估价师的超常眼力。房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的,这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力;房地产价格受区域市场影响较大,对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料,由于范围较小,一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大,需要估价师具有一定的洞察力;另外,在**终估价额的决定上以及对特殊物业,如某些特殊的商业物业,由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格,分析时也离不开估价师的判断能力,有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。3.房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中,另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性,保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中,涉及到准确核实待估房地产的权利状态,如何以**快的速度拟好估价报告,避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此,有人将房地产估价定义为:为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。(三)房地产估价具有综合性房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面:1.房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员,除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外,还应该熟悉各行各业,尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。2.评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于**有效利用状态,以及未来的增值潜力等。房地产评估有时不仅包括有形资产(实物房地产),也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时,商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产,在整体资产价值评估中必须重视。大型物业如综合楼将包括许多部分,有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆,写字间和住宅等,在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估,不仅仅包括厂房及所占用的土地,还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。3.房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师,以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时,为了确定主体结构的新旧程度,离不开结构工程师的技术鉴定;在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时,有时需要勘察设计,在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。另外,房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时,还应考虑国家的有关政策,在评估土地的出让价格时,还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些,也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。

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房地产评估的方法有以下几种：1、成本法　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 2、市场比较法　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 3、剩余法　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

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①征收中的评估征收实施之前，由征收部门委托评估机构，开展前期调查，进行评估，对征收补偿资金进行概算，在征收实施时由评估机构，对委托被征收房屋整体评估。②如何选择房地产评估机构由被征收人协商选定，协商不成，通过多数决定，随机选定等方式确定，房地产评估机构由被征收人选定。③房地产评估应遵循哪些原则合法性，即房地产估价对房地产合法使用，和合法处分为基础，要估算被征收房屋的最佳用途。④房地产估价应遵循哪些程序选定房地产价格评估机构，签订房屋征收评估委托合同，明确估价基本内容，定评估作业方案，实地勘查评估对象，选定评估方法，分户初步评估结果的提交和公示，估价材料归档。⑤对被征收房屋价值进行评估应考虑如下因素，被拆迁房屋区位基准价，以房屋所有权证书上的用途，产权证的建筑面积或是实际测量面积。