房地产征收评估

被征收人应当自房屋征收决定公告之日起10日内自行协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，可以将50%以上被征收人选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构；被征收人无法形成多数意见的，由房屋征收部门通过公开抽号方式随机选定。公开抽号时，房屋征收部门应当邀请被征收人代表及被征收房屋所在地的乡镇政府、街道办事处、居民自治组织代表等到场监督，并由公证机构现场监督公证。房地产价格评估机构名录由市房屋征收部门公布。

房地产评估方法有以下几种方法：①成本法。房地产成本评估分为两部分，一是土地成本积算法，对合法取得的土地成本进行核算，将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一种是房屋重置成本法，将房屋按照当下市场标准核算成本，要考虑开发商的利润，两者相乘得出房屋总价。②市场比较法。将评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，将各因素数量化，得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况做什么呀这几天？。③剩余法。一般用于单项房产价值评估，单项土地使用价值评估，总价等于土地价值加房产价值，只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。④收益法。因为不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，根据收益来推算该房产的价值。

二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

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房地产评估公司

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该办公楼为单位自己建造还是购买的?如自己建造，入账成本400万元包括起土地成本没有?如果包括，这扣除成本为400*(1 5%)=420万元(交5%的营业税)，增值率=(2000-420)/420=376%，应纳土地增值税=(2000-420)*35%=553万元。

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