房地产去库存政策

房地产去库存已经成了国家大事了！去库存，又能拉动经济，关键还是促进房地产销售，从国家层面看，仍是大有可为空间。房产去库存，这六条政策**有效。 第一，运用信贷政策，降低购房门槛。 美国经历了次贷危机之后，银行放贷已经十分审慎了，**比例是20%。而我们没有次贷风险，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美国还高，其实完全有空间可以下调，更何况中国人存款更多，还款意识更强，金融风险更低。 如果**比例下降5%，对于北京上海这样的一线城市，相当于200万元的首套房**款可以从50万元下降到40万元，就可以释放更多的购房需求。 在三四线城市，我们也经常看到很多购房者甚至因为多了几千元而舍弃心仪的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以减少2～3万元，对于他们可谓是莫大的福音。 二套房**比例更高，本质上是抑制居民财产性收入增长，这与国家要提高人民群众财产性收入的方针是相悖的。更何况二套房的购房者资金实力更强，本身的金融风险更小，所以，我们相信未来**比例一定是会下调的。 第二，控制土地溢价，减缓房价上涨。 土地价格过高，必然导致住房高端化，北京四环外新出地王楼面地价已经达到5万元/平方米，周边地块周边二手房仅仅是3万元，在售新盘销售均价4万多元，开发商要想不赔本，销售房价至少要在7-8万元。 因此，房屋一定是大户型、大面积、高单价、高总价，这样必然导致供应套数减少，购房门槛提高，销售下降，库存增加。 通过配建保障房、限制竞拍地价的手段已经被证明是失效的，只会过度扭曲市场，本质上是默许开发商把保障房的成本加在商品房上，从而进一步推高房价。 要拉动房地产销售，就必须控制地价进而控制房价上涨，以释放购房需求、缩小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供应严重不足，但平均容积率却始终控制在2以下，结果是无法供应更多的住房，结果反而推高了地价和房价。 一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。 第三，落实户籍政策，促进安居购房。 农民进城不能落户，购房意愿薄弱，就会始终处于漂泊感之中。一些地方政府已经把购房与落户、契税减免、财政补贴等政策挂钩，对促进农民工购置房产、安居乐业产生了积极影响，也有利于城镇化的落实。相信会有更多地方政府会出台相应政策，中央政府也会支持此类政策。 第四，减少商业配建，增加住房供应。 目前地方政府规划的商业配建面积过大，也导致商铺泛滥，仅2000年到2015年9月，商业营业用房的竣工面积累计就达到44亿平方米，相当于城镇人均5.7平方米，商业营业用房严重过剩，加上电商的冲击，商业投资回报率明显下降，普通商业用房销售也在走下坡路，由此也导致商业用房新开工率直线走低。 第五，降低交易税费，活跃二手交易。 目前的商业用房只有一手房市场，二手房市场基本是个死市，因为交易税负太高，要激活商业用房二手房市场，就要把税收降下来。 只要对比一下商业用房交易税费和股市交易税费，就很清楚为什么股市散户大多亏损但仍然活跃，而商业二手房市场好歹有收益却是一潭死水。 二手房市场不活，一手房市场也难以为继。商业用房销售增长率已经连续下滑，未来也会进入负增长区间。商业用房供应量过大虽然是主因，但与二手房市场失去功能不无关系。 激活商业二手房市场，就需要降低商业用房交易税费，这也符合国家减税的大方向，让利于民、反过来引导消费。 第六，调整保障房建设、棚户区改造政策。 保障房货币化安置政策是聪明的，政府不但不必再自行建设保障房，甚至不应该采取配建保障房政策。 “物以类聚、人以群分”是自然规律，强行把房屋贴上保障房的标签，不仅造成同一小区房屋品质的差异性，而且为保障房居住人群贴上了标签，就好比古代犯人脸上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的办法还是应当对被保障人群进行货币化安置，让他们自由选择商品房小区，甚至棚户区也可以实行货币化安置，以提高保障效率，同时化解库存，还为被保障人群及其子女保留尊严和体面。 中央政府去库存的决心已经表明，关键还在于有关部委和地方政府是不是能够放弃短期利益而顾及长远？肯不肯有所作为？ 相信在反腐败不断深化的背景下，治理懒政庸政将被提上议事日程，去库存将成为各级政府的共识和行动，房地产业必将迎来更加成熟的市场环境和政策氛围，五年的去库存周期很快就会过去，市场将变得更加平稳健康，虽然有些房企可能等不到那一天。

据报道，中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”只有18个字，但意义很大。去库存很容易理解，只要知道哪里库存多，释放政策红利即可，但促进房地产业的持续发展，到底有什么办法？ 目前市场上库存状况普遍不乐观。数据显示，全国商品房待售面积持续增长，住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积较前期高位4月下降1.6%。在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年。 库存问题是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年“930”一系列刺激下，库存数据压力有所缓解，压力大的主要体现在三四线城市。 库存危机的另一大担心来自新开工降幅有所收窄。9月房地产开发投资额累计同比增长2.6%，其中住宅投资额仅增长1.7%。分地区来看，西部地区表现**弱，而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。 基于此，房地产未来去库存应当在哪些方向上努力？ 首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。 从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。 其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。 这一思路在部分城市已经实行，比如郑州（楼盘）市政府此前宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。 其三，降低房企融资难度。 目前看，仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，国家在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快，考虑到融资成本的逐步降低，预计越来越多的房企会进行债权类融资。 其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。 2015年“两会”政府工作报告中明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。 其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。 户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，也将有利于新增户籍人口的购房需求。

2015年12月，规格颇高的“全国城市工作会议”将于近日召开，市场关注的焦点包括城市规划、城市基础设施建设、城市公用事业运营等。其中，对于去库存等方面或给出一定的解决思路。业内人士认为，房地产市场进入新一轮去化周期，围绕去库存可能会有一系列鼓励住房消费政策出台，包括给予财税支持、鼓励农民工买房等，未来房地产价格走势将进一步分化。 库存升投资降 国家统计局数据显示，2015年10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。 易居研究院数据显示，在其监测的35个城市中，2015年10月，一、二、三线城市新建商品住宅存销比，即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月。其中，广西北海的存销比数值**高，截至2015年10月为31个月，山东烟台存销比为26个月。 巨量库存严重拖累了房地产投资增速。2015年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1-9月回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。9月，全国房地产开发投资8266亿元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7个百分点。其中住宅投资5645亿元，同比下降1.6%。今年以来，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续三个月下跌。 “今年房地产投资增速已经很低，明年房地产投资将进入负增长，去库存已成为重要任务。”新城控股 集团副总裁欧阳捷表示，2000年以来，商业新开工面积累计超过20.4亿平方米，近四年新开工每年递增2亿平方米，商业地产也面临去库存的形势。 宽松政策将继续加码 2015年以来楼市多项重磅政策出台。央行多次降息降准，包括住房公积金异地贷款，不动产登记制度，户籍与住房改革等也已经在稳步推进中。地方政府也采取了公积金政策调整、二套房**放宽等多种措施。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，对于房地产去库存，要想打一场“歼灭战”，需要政策予以支持，一是个人房贷进一步宽松，**仍有降低的空间；二是财税政策加大支持力度，取消二手房交易营业税，首套房贷利息可抵个人所得税；三是货币政策继续宽松，继续降准降息；四是棚改拆迁补贴，以货币为主、实物为辅。 房地产价格走势分化 对于房地产市场未来走势，国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，在城镇化以及按揭贷款等政策的推动下，房地产销售形势正在回暖，今年一季度城镇商品房销售面积同比负增长9.2%，1-10月同比正增长7.2%，随着需求的持续增加以及存贷款利率降至**低，房地产市场有望回暖，但这种回暖主要集中于一线城市，房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。 东北证券 认为，房地产价格走势的分化明显：一线城市的土地供应紧缩，房价受供需影响会有进一步上升空间。京津冀、长三角、珠三角周围聚落的二线城市将会受一线城市波及而小幅上涨。其他二线城市和三四线城市面对供过于求的局面，房价将继续下滑。随着大户型和改善型住房需求的比例提高，全国房屋销售面积会有一定程度提高，城镇家庭平均住房面积会随着二孩预期有所提升。

关于楼市去库存，**近讨论得热闹非常，近日的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长陈政高又一次提到房企去库存。 明年去库存是房地产工作重点 明年要巩固房地产市场向好态势，把去库存作为房地产工作重点。 住建部部长陈政高28日在全国住房城乡建设工作会议上明确上述工作重点，他还表示，明年新安排600万套棚户区改造任务，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。 陈政高表示，今年由于认真落实了党中央、国务院决策部署，和有关部委密切配合出台了一系列措施，各地加大力度承担了调控主体责任，房地产市场呈现企稳回升态势。 对于2016年的房地产市场，陈政高要求，要巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。 在“十二五”规划要求3600万套保障房建设计划后，住建部“十三五”的工作重点放在了棚户区改造上，而不再提及大规模建设保障性安居工程。 不过，从官方数据来看，中国“十二五”期间政府交出的保障房建设数据是“完美”的，**终完成数量在4000万套左右。 “十二五”之前，我国保障房主要以廉租房、经济适用房为主，“十二五”前期，面向城市“夹心层”群体的公租房开始被政府大力推广，并在此后与廉租房逐渐并轨。而到了“十二五”中后期，棚户区改造已经成为我国保障房建设的主力类型。2014年我国改造了棚户区470万户以上，到了2015年，这一计划上调至580万套。 棚改任务逐年加码，一方面是改善相关民众的居住条件，另一方面，政府也打算通过加大货币化安置方式，帮助解决一些城市的楼市库存问题。 继续提升棚改货币化安置比例 陈政高表示，2015年棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。2016年新安排600万套棚户区改造任务，继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例。 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日撰文称，“明年还有600万套的棚改任务。在高库存城市，通过货币化安置方式，以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大，再建实物保障房，实际上是给市场加压，不如盘活存量资源。” 住建部副部长王宁近日表示，货币化安置在棚户区改造安置中的比例大幅提高，成为2015年棚改工作的一大亮点。截至10月底，2015年棚改货币化安置162万户，占全年棚改开工量的28%，较2014年提高了19个百分点。 今年6月，国务院下发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出推进棚改货币化安置，要求各地要制定相关指导意见和具体安置目标。 此后，地方政府纷纷出台相关文件，要求提升当地棚户区改造的货币化安置比例。从一些省份出台的具体落实文件来看，棚改货币化安置率50%是一个基本目标。 根据公开资料，提出2016年棚改货币化安置比例不低于50%计划的省份有云南、江苏、湖南和陕西等。

3月2日，福州出台《关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在落实去库存上面推出了新的具体措施，也被人称为“榕七条”。“榕七条”中，政府鼓励军民合理买房、加大公积金买房的扶持力度、少建或不建安置房、优化土地供应渐渐的达到去库存的效果。本文将对“榕七条”做分析，看我市去库存新政给了购房者哪些便利。 福州去库存新措施：降**减税费 ①降**：福州市费住宅库存区划难度较大，因此，政府提出降**减税费。首套房商贷**低**比例可按20%执行，二套房商贷**低**比例30%。 ②鼓励购房者组团购买库存商品房。购房者在“团购”库存商品房的时候可以享受特殊的打折优惠幅度。 ③落实契税、营业税优惠新政，下调非普通商品住房契税和营业税比例。 非普通住房价格新旧对比：以个人首次购买一套144平方米以上的住宅，总价300万元为例，新政出台前，个人**比例**低25%，契税3%，个人需支付**款75万元，契税9万元。新政出台后，个人**比例**低20%，契税1.5%，个人需支付**款60万元，契税4.5万元，购房者可节省近20万元的购房成本。 扩大公积金扶持覆盖范围 ①将农民工和个体户纳入公积金贷款扶持范围。农民工和个体户在条件允许的情况下，可以申请双职工公积金贷款**高额提高到80万元，单职工公积金贷款**高额度提高到50万元。 ②增加公积金信贷规模。公积金管理机构要通过财政借款、银行拆借、“公转商”贴息贷款和个人住房贷款资产证券化等多种方式多渠道筹措资金，增加公积金信贷规模，满足公积金住房贷款需求。 ③本市户籍人员可可申请公积金异地贷款。开展公积金异地个人住房贷款业务，对本地户籍异地缴存公积金的职工家庭，在我市七县（市）范围内购买新建商品房的，可以申请本市公积金个人住房贷款。 针对农民工进城买房出新政 ①农民工进城买房给补贴。各县（市）可根据当地实际情况，给购买新房的农民工一定的购房补贴，鼓励房地产企业给予农民和农民工适当购房让利优惠；推行“农民安家贷”等信贷产品，支持农民和农民工进城购房。 ②保留农民工土地分配权。对农民购买商品住房的，其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保留不变，对自愿退出宅基地的，集体经济组织应给予一定补偿。 ③农民工子女可就近上学。对农民和农民工进城购房，教育行政部门原则可按所在招生片区安排农民工子女就读。 少建或不建安置房 ①采取租赁补贴形式保障住房困难群体。原则上少建或不建安置房，棚改项目和房屋征收实行货币补偿比例力争提高到75%。 ②鼓励居民用补偿款买商品房。政府将搭建市区和各县（市）商品房、安置房对接服务平台和选房平台，促进购房者、征迁安置户和商品房对接。 控制非住宅用地供应量 合理调控土地供应结构和投放数量，严格控制商务办公等非住宅用地供应量。各县（市）区非住宅商品房项目去化周期超过36个月的，按下列意见执行： ①不得再供应商业和商务办公用地。 ②已出让未开发的非住宅商品房项目用地可转型为商品住宅用地。允许已出让未开发的商业、办公项目用地经协商解除原土地出让合同，收回国有建设用地使用权，按确定同意解除合同之日为评估时点的市场评估价与原成交价择低对原土地使用权人进行补偿。 分类、集中卖房 梳理在建待建房地产项目，明确风险项目评判标准，排查风险项目清单，对已排查出的风险项目要按照“分类处置”原则，积极引导品牌好、实力强的房地产企业参与兼并重组，支持困难企业渡过难关，防止企业因资金链断裂造成项目“烂尾”。 （来源：福州晚报）