二手房评估价怎么计算

二手房评估费的比例如下：评估费只产生在公产过户和私产过户贷款下才会有；公产的评估费为50元人民币整。；私产贷款的评估费规定为房屋评估价格的千分之五，据我所知千分之五里会反点给介绍给评估公司的中介；一般评估公司竞争十分激烈，房屋评估价格的千分之一，一般就会出评估报告了。

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二手房定价相关系数多多影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%;多层住宅楼层以3 层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%;新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里**多可减40%;房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2 %—5%，明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，**终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。

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你好,评估费怎么算？

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二手房评估价是由房地产估价师根据房屋的实际情况和当地房地产市场情况综合评估得出的价格。具体流程如下：1、了解房屋的实际情况：包括房屋的建筑面积、房屋类型、装修情况、房屋所在小区的位置等。2、分析房屋所在小区的位置及周边环境：包括小区所在位置、交通情况、配套设施、小区配套商业设施等。3、查询房地产市场行情：包括当地房屋交易价格、房屋租金水平、房屋投资回报率等信息。4、对比房屋与同区域内其他房屋的价格：通过对比房屋与同区域内其他房屋的价格，确定房屋的相对价值。5、综合评估得出房屋的评估价格：根据房屋的实际情况、房屋所在小区的位置及周边环境、房地产市场行情、房屋与同区域内其他房屋的价格对比等信息，综合评估得出房屋的评估价格。

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二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。二手房的价格到底如何评估呢?房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。房产专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。

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