二手房评估价怎么算？

二手房评估价一般是通过市场或者是通过成本进行评估，会有相应的评估方案，银行在对二手房进行评估的时候会挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的进行对比，来得出比较客观的价格和价值，除此之外通过成本的方法进行评估，有相应的评估公式，房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。我们购买房屋的时候，也要考虑好之后房屋的价值，地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高，所以在购买之后，升值的概率也会比较高，所以别看现在购买房屋时的价格要略微高一些，但是在之后会比较保值，良好的房屋朝向和适当的楼层也会增加房屋的价值，除了在居住的过程当中舒适度会比较高之外，也方便之后的二手房出售。

二手房价格明显过低时需要房地产评估。二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

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二手房评估价是由房地产估价师根据房屋的实际情况和当地房地产市场情况综合评估得出的价格。具体流程如下：1、了解房屋的实际情况：包括房屋的建筑面积、房屋类型、装修情况、房屋所在小区的位置等。2、分析房屋所在小区的位置及周边环境：包括小区所在位置、交通情况、配套设施、小区配套商业设施等。3、查询房地产市场行情：包括当地房屋交易价格、房屋租金水平、房屋投资回报率等信息。4、对比房屋与同区域内其他房屋的价格：通过对比房屋与同区域内其他房屋的价格，确定房屋的相对价值。5、综合评估得出房屋的评估价格：根据房屋的实际情况、房屋所在小区的位置及周边环境、房地产市场行情、房屋与同区域内其他房屋的价格对比等信息，综合评估得出房屋的评估价格。

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二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。二手房的价格到底如何评估呢?房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。房产专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。

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二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。二手房的价格到底如何评估呢?房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。房产专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

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