上犹玉龙湾产权多少年？上半年楼市的成交量持续走低，共有产权房成亮点

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  过于期待房产税对房价的调节作用，其本质上依然是一种行政性调控思维在作祟。
  
  我国楼市的每一轮暴涨，在限购、限价、限贷等行政调控效力不彰之后，有关房产税抑制泡沫的论调均会随后传出——10月6日，IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔表示，支持中国地方政府近期出台的房地产市场调控政策，预计中国大城市房价涨幅将出现回调。
  
  开征房产税抑制楼市泡沫，这样的论调并无太多的新意。**近10多年，每一轮楼市暴涨也均会迎来是否应开征房产税的热议。
  
  至于罗德劳尔提议开征房产税的两大理由，事实上，则更有值得商榷的必要，在土地出让金制度仍在的情况下，研究开征房产税对地方政府财政收入的利好是否明显存在不公平的嫌疑。而所谓的“有利于更好调控房地产市场”这一核心诉求，从具体实践来讲，也很容易沦为一厢情愿的幻想。
  
  房产税并非是抑制楼市泡沫的必杀技。从已试点房产税的上海和重庆两地来说，事实证明房产税对上海楼市暴涨的抑制效果是失败的，房产税试点6年来，上海平均房价依然翻了一倍(年均增速约为16%),而重庆房价虽然6年来年均增速仅为6%-7%，但归根到底却并非是房产税之功，而是极其宽松的土地供给制度，在过去10年间，重庆年均土地成交高达70平方公里，而上海市却不足前者的十分之一。
  
  房产税仅是税制改革的一个截面，其是否应该推出，究竟应该怎样推出，理论上应与土地出让金等现行房地产税费动态平衡，而不宜持续沉迷于行政调控的惯性思维，过度期待房产税对房价的调节作用。比如，日本早于1950年就开征房产税，但其楼市依然迎来了上世纪70年代-80年代中期的持续大幅暴涨，随后也迎来了上世纪90年代中后期不可避免的泡沫破裂，而在这一暴涨暴跌的轮回之间，房产税所谓的抑制和调节功效可以说近似于无。
  
  过于期待房产税对房价的调节作用，其本质上与限购、限价、限贷一样，依然是一种行政性调控思维在作祟。而对于构建一个健康良性的楼市而言，任何行政性的调控其作用均只可能是短暂的，只有遵循市场化逻辑的调控，作用才有可能是长期的。
  
  其实，讨论如何抑制楼市泡沫，我们并不需要过多的长篇大论，而只需要回归于经济学供需平衡的常识。在过去10多年，我国一、二线大城市房价之所以“屡调屡涨”，其根源在于人口流入与土地供给的结构性失衡（人口流入增幅远远大于土地供给增幅），而一、二线大城市人口持续大规模流入的核心动因，又在于其对优质教育、医疗等资源的相对垄断。
  
  故而，在当前楼市调控貌似又一次进入攻坚期之下，我们有必要抛弃掉既往的行政性主导思维，更不能将房产税想象成抑制楼市泡沫的必杀技，而应该运用经济学的常识，正视并有效化解上述结构性失衡的现实。具体而言，一方面应完善人口流入与土地供给的动态调节，亦即是说人口流入过多，土地供给亦有必要相对增加，另一方面则应优化教育、医疗等优质资源的区域性合理配置，只要三、四线城市的教育、医疗等资源配置进一步到位，大城市的房价泡沫必然可以得到适度消减。
  
   
  
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  2019-11-25 07:10:20
• 145****0872 "“产权只有70年，那70年后我的房子就不是我的了?”“40年产权(小产权)和70年产权(大产权)有什么差别?”大多数业主在置业的时候，都会惊恐的提出这些问题，关于40年或是70年的问题，很多购房者只是简单的以为仅仅是时间长短的差别，然而，事情并不是这么简单。这些你应该知道。
  
  什么是房屋产权?
  
  房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)
  
  小产权和大产权未来使用有何影响?
  
  1、使用年限分别
  
  商用房(小产权)，土地使用年限为40年(部分50年)。
  
  住宅用房(大产权)，土地使用年限为70年。
  
  2、税费、土地出让金
  
  商用房交纳的税费和土地出让金都比住宅用房要高。
  
  3、按揭方式购买
  
  商用房不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买**须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。
  
  住宅用房，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房**至少三成，贷款年限**长为30年，贷款利率为基准利率或更低;二套房**至少为四成。
  
  4、使用水电
  
  商用房按照商用水、电标准收取，价格较高。
  
  住宅用房价格标准相对比较低。
  
  5、落户上学
  
  商用性质的房子，不能落户，也不划分学区。
  
  住宅性质的房子，可以落户，并可划分学区。
  
  如此看来，大产权房还是很有优势的。
  
  小产权房的购买风险
  
  (一)法律效力
  
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
  
  对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
  
  对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  
  对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  
  (二)房产转让
  
  “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
  
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**也有一定影响。
  
  (三)政策风险
  
  购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地
  
  购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
  
  (四)监管缺位
  
  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
  
  小产权房的隐患
  
  1、缺少“五证”
  
  如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。
  
  2、拆迁难补偿
  
  只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
  
  3、质量难保证
  
  这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
  
  4、小产权房不能抵押或者上市转卖
  
  由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
  
  5、小产权房不能抵押贷款
  
  小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
  
  小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。
  
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  2019-11-25 07:10:17
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  拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。近年来，福建省晋江市大力推进村级敬老院建设。图为老人在晋江市磁灶镇大埔村敬老院散步。新华社 宋为伟摄“以房养老”是否划算？“以房养老”试点遇冷为何还要在全国开展？“以房养老”能走多远？——日前，银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将“以房养老”保险由原来的试点城市，扩大到全国开展。一时间，“以房养老”再次引发社会热议。辛苦买套房，等老了再“倒按揭”给保险公司，每个月吃定额养老金，这种“前半生我养房子，后半生房子养我”的做法，此前在全国多地试点已满4年，但满打满算不到百户人家参与。作为一项创新养老模式，“以房养老”可以为老年人提供多样化养老保障，但在政策愿景和现实操作之间，还有一些必须要迈过的坎儿。“以房养老”全国开展怎么看？具有创新价值遇冷只是暂时仅一家保险公司开展业务，累计承保139单（99户）——2014年7月在北京、上海、广州、武汉正式开展“以房养老”试点至今4年，可谓进展缓慢，市场遇冷。“以房养老”，也被称为“老年人住房反向抵押养老”或者“倒按揭”，是跟人们从银行按揭贷款买房正好相反的一种操作。拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。作为一种创新的养老方式，“以房养老”由保险公司承担风险，确保老人的晚年生活后顾无忧，为老年人提供了新的养老解决方案。然而，这一养老新选择似乎有些“不受待见”。对保险公司来说，这项保险属于保本微利型业务，且涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在许多不确定性。对老年人而言，受传统养老观念、产权纠纷、房产市场不稳定、相关配套政策不完善等因素影响，同样顾虑重重。试点反响不尽如人意，“以房养老”在全国开展引发争议。一些业内人士认为，“以房养老”现阶段仍处于“小众”状态，不具备大范围推广的市场环境。那么，“以房养老”为何在全国范围开展？银保监会此次发布的《通知》中指出，将“以房养老”保险扩大到全国范围开展是为了“对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。”专家表示，尽管试点成效不甚理想，但并不能因此否定“以房养老”保险的重大创新价值和实践意义。“‘以房养老’是应对老龄化的有效手段之一，在全国开展有助于我国多层次养老保障体系的建设，通过这种政府和市场合理分工方式构建的养老保障体系**为高效，是非常明确的政策举动。”中国保险学会会长姚庆海在接受本报采访时表示，从发达国家的发展历程来看，“以房养老”契合我国居民未来养老安排和消费理念，现阶段的“遇冷”只是暂时现象。中国老年学和老年医学学会会长刘维林同样认为，作为解决养老问题的一种选择，“以房养老”通过金融机构、保险公司代理模式，可以增加老年人养老资本，提高老年人生活质量，也能扩大内需，刺激消费，是有积极意义的。“以房养老”困局重重怎么破？做好政策研究培育成熟市场那么，以房养老到底划不划算呢？两位网友的对话很有意思——一位网友说：“30岁，你买一套房子，再用30年还房贷，把自己半辈子交给银行。60岁，你退休，再把半辈子买来的房子交给保险公司，保险公司给你发钱养老，房子**终归他们。这辈子，你都干了什么？”另一位网友回复他：“这辈子你让自己好好体验了人生！以房养老有什么不好？每个人都为自己负责，就是一个美好的社会。”是否选择“以房养老”？仁者见仁智者见智。其实，在发达国家，“以房养老”也是一种非主流的养老模式。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，在较长时期内，我们不应对“以房养老”保险市场有过高的期望值，但作为养老保障制度的一个组成部分，“以房养老”对于某些群体扩大退休收入来源上具有不可替代的作用。那么，“以房养老”试点遇冷，又该如何破局？曾有媒体总结出中国“以房养老”模式的四大困局——观念之困：“靠儿不靠房”仍是主流观念；保障之困：养老机构“一床难求”；操作之困：老人“担心”，机构“畏难”；政策之困：70年产权到期后归谁？专家认为，“以房养老”涉及政府、金融机构、保险机构、老年人家庭等方方面面，需要政府统筹和各方通力协作。“国际上的先进经验都是建立在‘政府支持 市场成熟’的基础上，且经历了多年的发展。要将其推广，既要有完善的机制，还要有成熟的技术和市场。”姚庆海表示，政府需要在完善法制环境、健全风险分担机制、完善监管保障各方当事人合法权益等方面下功夫。同时，金融市场、房地产市场和养老服务市场的不断发展，金融技术的更新升级和专业人才的大量聚集，将推动“以房养老”市场的发展。刘维林则认为，保险公司不能只算经济账，需要有配套的支持政策和前期投入，先培育市场，再走向成熟。他建议，“以房养老”在全国开展，地方政府应根据实际，做好政策研究，地方金融机构和保险公司也要大胆试、大胆推，逐步探索可复制推广的模式。银保监会此次发布《通知》表示，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。“未富先老”养老事业怎么干？共同承担责任推动产业发展历经多年发展，中国基本形成了由基本养老保险、企业补充养老和个人商业养老保险构成的养老保障三支柱格局。截至2017年末，全国基本养老保险覆盖超9亿人，积累基金超4.6万亿元，第一支柱已经形成“城镇职工 城乡居民”两大制度平台。第二支柱方面，同期全国已有近8万户企业建立企业年金，参加职工逾2300万人，积累基金近1.3万亿元。相比之下，第三支柱的发展脚步迟缓。相关专家表示，从国际经验看，一个完备的养老保险体系必然要实现政府、企业（雇主）和个人三方责任共担，而商业养老保险第三支柱是个人分担养老责任的重要体现，可以有效引导个人通过预防性养老储蓄与投资，承担个人在养老活动中的责任。事实上，本次“以房养老”的全国开展，正是中国在强化养老保障第三支柱方面的新尝试。姚庆海认为，“以房养老”在全国深入推广，需要社会养老理念转变，认可保险功能作用。他建议，社会公众和政府应重视发挥保险业在养老、医疗等多层次社会保障体系建设中的作用，保险业还需在这些方面开展大量的宣传咨询工作。自然，“以房养老”不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。养老是一个系统工程，需要产业各方的通力协作。专家建议，要进一步完善养老产业布局，探索通过引入长期护理保险与“以房养老”保险产品有效融合、发展康复医疗等，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。“养老主要包括两大方面，一是要加强养老服务体系建设，针对老年人医疗卫生、文化娱乐、家政等需求，建立完善的养老体系。二是要完善养老保障体系，完善养老金、医保、福利救助、商业保险等制度建设。”刘维林说。全国老龄办常务副主任王建军表示，我国养老服务体系建设开端良好，但养老服务业发展仍不充分。下一步将加强事中事后监管，实现多元主体办产业，不断满足老年人对产品和服务的多层次、多样化需求。“中国进入老龄化是‘未富先老’，且存在地区发展不平衡、老年人群发展不平衡、社区养老尤其是居家养老基础薄弱等问题。要大力推动养老事业发展，还要推动老龄产业发展。”刘维林说。专家解读“以房养老”三大疑问■受访专家：中国保险学会会长姚庆海西南财经大学博士完颜瑞云1“以房养老”是把房子交给保险公司？事实上，选择“以房养老”并不意味着房子**终归保险公司。举例来说，70岁的老人拥有100万的房子一套，抵押给保险公司，签订合同指定受益人，保险公司以5.5%的利息每月支付老人养老金（每月大概3700元）。老人去世后，受益人有两个选择，其一是保险公司按照当时市场价评估房子价值，扣减老人领取的养老金，剩余部分保险公司支付给受益人；其二是受益人将老人领取的养老金加利息总金额交给保险公司，获得房子。这样来看，这种养老模式只是一种消费方式的转变，保险公司并没有额外获益。公众对“以房养老”的抵触通常建立在“以后房子没了”这一点上，说明公众对该产品还缺乏足够的认识。2“以房养老”是“政府转移养老压力”？这种说法有失偏颇。近年来，中国政府在基本养老保险上的投入逐年攀升，政府一直在加大养老资金投入，并无转移压力的做法。中国致力于构建多层次的养老保障体系，基本形成了由基本养老保险、企业补充养老和个人商业养老保险构成的养老保障三支柱格局。为满足人民群众日益增长的养老保障需求，中国在做强主业——基本养老保险的同时，也在大力推进商业养老保险计划，其中就包括住房反向抵押贷款——“以房养老”。尤其重要的是，“以房养老”是商业行为，不存在强制性。“以房养老”在发达国家如日本、美国、英国、新加坡等地区都已发展出了成熟模式。通过这种制度安排，一方面给满足条件的老年人提供了更多的选择；另一方面也开拓了养老保险的视野，有利于拓展养老保险产品开发的思路，建设多层次养老保障体系。3“以房养老”全国开展要解决哪些问题？从政策环境看，“以房养老”实施过程中，可能涉及遗产继承纠纷、地面附着物处置计价、房屋价值波动损失承担等法律问题。针对这些问题，首先，需要制定和完善相应的法律法规。其次，开展“以房养老”需要在一个相当长的时期内提供大量的资金，需要安排适当的财政税收政策支持。**后，需要建立必要的政策性保险机制。从国际经验来看，推行反向抵押贷款有必要设立**终的保险人，这当中离不开政府的作为和担当。从社会环境看，“以房养老”作为一种新型的金融工具，面临着利率、房价、经济周期、长寿等各项风险。就中国情况来看，房地产市场价格走势、人均预期寿命等因素还没有形成长期稳定的预期。监管机构要重视对风险的监测和控制，切实做到保护消费者的合法权益不受损害。从市场环境看，中国是典型的供给推动型保险市场，“以房养老”产品的推广，**终还是需要从供给侧发力，开发满足消费需求的产品。保险公司应立足现实，综合运用先进的科技手段，开发设计能够满足消费者多方面多层次养老需求的产品。
  
  
  
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  2019-11-25 07:10:14